В жаркое субботнее утро алматинцы стекаются к выставочному павильону на «Атакенте». Внутри прохладно и по-будничному шумно – посетители выставки зарубежной недвижимости United Property Expo 2022, потягивая турецкий кофе с рахат-лукумом, обсуждают детали будущих сделок и даже подписывают контракты. Кто-то только начал представлять, как проведет летний отпуск с семьей в собственных апартаментах в Махмутларе на берегу Средиземного моря. Представитель турецкого застройщика, приехавший на выставку в Алматы, быстро сбивает с мечтательного настроя: «На ту цену не смотрите, таких квартир уже не осталось, вчера около пятидесяти продали».
Между Азией и Европой
Турция, по оценке брокера международной недвижимости Tranio, самая востребованная локация для казахстанских инвесторов: в 2021 году на нее приходилось 30% всех заявок на покупку недвижимости.
По данным Института статистики Турции, в 2022 году казахстанцы ежемесячно приобретали в Турции в среднем 220 вилл или апартаментов. Это вдвое больше, чем в 2021 году, и вчетверо выше показателей 2020 года.
В апреле 2022 года Казахстан вместе с Россией, Ираном и Ираком попал в четверку стран, чьи граждане наиболее активны на рынке недвижимости Турции. По итогам мая у казахстанцев была шестая позиция – их подвинули инвесторы из Германии и Украины.
Люди, которые могут позволить себе покупку заграничной недвижимости, выбирают Турцию из-за относительно доступных цен и возможности получить вид на жительство (ВНЖ) или даже гражданство за покупку недвижимости, отмечают в Tranio. На ВНЖ можно рассчитывать при покупке недвижимости стоимостью от $75 тыс. в столичном муниципалитете или от $50 тыс. в других районах. Гражданство с 13 июня 2022 года стоит на порядок дороже: будущему турецкому подданному придется выложить от $400 тыс. (раньше порог составлял $250 тыс.) на покупку недвижимости. Эта программа востребована, так как паспорт с позолоченной звездой и полумесяцем дает инвесторам право постоянного проживания в стране и подачи заявления на бизнес-визу E-2 в США.
Судя по деньгам, которые казахстанцы вкладывают в турецкую недвижимость, ориентируются они в основном на получение ВНЖ, тем более что иметь двойное гражданство казахстанцам запрещено. Инвесторы из Казахстана в прошлом году в среднем отдавали 106 тыс. евро за покупку турецкого жилья, сообщают в Tranio. В 2022 году на фоне возросших цен на жилье этот бюджет вырос на треть, до 143 тыс. евро. За такие деньги сейчас можно купить, например, квартиру с одной спальней (аналог нашей двушки) в развивающихся пригородах Стамбула или в премиальных новостройках (с бассейнами, SPA, ресторанами на территории и собственной парковкой) на побережье Аланьи в 500 метрах от моря. А еще год назад владельцы такой суммы могли рассчитывать на жилье в центре Стамбула или на две инвестиционные квартиры в новостройках Аланьи.
По данным аналитического агентства Endeksa, стоимость жилья в Турции за год взлетела на 172%. Только в январе – мае спрос на жилье со стороны иностранцев (главным образом со стороны российских инвесторов) вырос на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает Институт статистики Турции. Если в январе – мае 2021 года россияне приобретали в Турции в среднем 290 единиц жилья в месяц, то в текущем году этот средний показатель вырос до 790 единиц. Пиковое значение пришлось на май, когда граждане РФ приобрели 1275 жилищ. Казахстанцы тоже ощутимо нарастили объемы покупок – со средних 113 единиц жилья в месяц в первой половине 2021 года до 220 в месяц в 2022-м.
Самыми привлекательными регионами Турции для иностранцев традиционно являются Стамбул и Анталья – на них суммарно приходится до двух третей всех сделок. В некоторых локациях интерес со стороны зарубежных инвесторов настолько высок, что власти Турции начинают ограничивать выдачу ВНЖ за покупку жилья иностранцами. Так, в мае 2022 года ограничения коснулись части кварталов в популярных городах и провинциях, где доля приезжих превышала 25%. Сейчас в Турции обсуждают сокращение квоты на проживание иностранцев в некоторых районах до 20%.
Страна корриды и фламенко
Испания привлекает казахстанских инвесторов своими песчаными пляжами и возможностью получить ВНЖ в Европе. Испанскую недвижимость выбирает каждый седьмой казахстанец – клиент Tranio. При среднем ценнике русскоязычных покупателей 200–250 тыс. евро бюджет казахстанцев, по данным брокера, в 2 раза выше – 455 тыс. евро. Другими словами, граждане РК покупают жилье на родине Гауди в основном с целью получения ВНЖ (порог для получения ВНЖ в Испании – 500 тыс. евро).
«Среди клиентов из стран СНГ всегда был высокий спрос на программы ВНЖ или гражданства за инвестиции в ЕС», – объясняет руководитель отдела жилой недвижимости Tranio Марина Филичкина.
За полмиллиона евро испанские застройщики готовы предложить инвесторам довольно широкий ассортимент апартаментов площадью около 100 квадратных метров с видом на море, бассейном и сауной на территории жилого комплекса. Другой вариант – вилла аналогичной площади с тремя спальнями и собственным бассейном, но уже в отдалении от моря.
Среди регионов особенно востребовано у наших соотечественников побережье Коста-Бланка на востоке страны, районы Аликанте и Торревьехи – более половины покупок, по статистике, приходится именно на это побережье. Популярность региону обеспечивают сравнительно демократичные цены и сильное русскоязычное комьюнити. Другие актуальные районы – Марбелья, с песчаными пляжами и знаменитой Золотой милей (район с шикарными ночными клубами и особняками), Коста-Брава и Барселона.
База для иммиграции
США выбирает каждый восьмой казахстанец, обратившийся к брокеру Tranio. Средний бюджет покупки – $530 тыс. За такую цену, например, можно купить меблированную двух-трехкомнатную квартиру с террасой на вторичном рынке на окраине Майами или квартиру с балконом в латиноамериканском квартале Нью-Йорка.
Основной мотив покупки – сохранение сбережений и база для иммиграции.
В США можно купить любое жилье как на физическое, так и на юридическое лицо. Но сама по себе собственность не является гарантией для получения ВНЖ, а станет лишь одним из аргументов в получении бизнес-визы.
Например, визу EB5 можно получить, если инвестор приобретет недвижимость за $1,8 млн, а его бизнес покажет доходность и обеспечит постоянной работой не менее 10 человек.
Международный хаб
Дубай – еще одна востребованная среди казахстанцев локация для покупки недвижимости. Казахстанские клиенты Tranio в числе причин, повлиявших на решение о покупке, называют территориальную близость эмирата. Добираться из мегаполисов Казахстана до Дубая быстрее и удобнее, чем лететь до стран Европы, поэтому наши соотечественники хорошо знакомы с локацией, а брокеры из Казахстана уже много лет активны на этом рынке.
Вложения в дубайскую недвижимость инвесторы рассматривают как способ сохранить и приумножить свой капитал (дирхам жестко привязан к доллару). В мае этого года, по данным Dubai Land Department, цены на новостройки в Дубае выросли в 1,7 раза по сравнению с прошлым годом, и стоимость квадратного метра превысила $5,5 тыс.
«Бывает такое, что с момента подписания сделки нашими клиентами стоимость объекта вырастает на 5–10% в течение следующих двух-трех недель. Из этой суммы нужно вычесть 3–5% расходов при покупке, тем не менее часто получается, что покупатели зарабатывают на приросте стоимости новостройки уже в ближайшее время после покупки», – комментирует Марина Филичкина.
Несмотря на стремительный рост стоимости жилья, количество сделок тоже растет.
«Реально просто все сметают. Жилье, доступное по ценам и в хорошей локации, разбирается мгновенно. Бюджеты разные. До апреля можно было приобрести студию до $150 тыс. Сейчас средний бюджет – $300–500 тыс.», – приводит примеры эксперт по недвижимости в Дубае и Абу-Даби Татьяна Агеева.
Самая ходовая в 2022 году недвижимость в Дубае – небоскребы строящегося делового района Business Bay, окруженного парками и каналами.
Правительство эмирата делает все, чтобы Дубай стал популярным хабом для ведения международного бизнеса. Здесь легко открыть компанию или зарегистрироваться как самозанятый, к тому же в Дубае нет подоходного налога для бизнеса и частных лиц, налогов на дарение, наследство и прирост капитала. Поэтому вместе с покупкой недвижимости инвесторы нередко открывают в Дубае свою компанию. Визу резидента, позволяющую открыть банковский счет, инвесторы получают при покупке достроенной недвижимости стоимостью от $205 тыс.
Зачем казахстанцам второй дом
Основной мотив покупки любой зарубежной недвижимости – сохранение капитала и стабильная доходность от инвестиций, говорят в Tranio. Инвесторы зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду и на росте ее цены.
Запросы казахстанцев в основном традиционны: около 90% интересует жилая недвижимость.
«Это наиболее понятный объект для инвестирования. Многие люди уже имеют опыт сдачи жилой недвижимости в аренду у себя на родине, поэтому им более ясен механизм поиска арендаторов и более понятно, как подобрать объект, чтобы он пользовался спросом у жильцов. К тому же зачастую люди не исключают возможность, что будут жить сами в купленном жилье. Например, хотят приезжать пожить в доме у моря на пару месяцев в году, когда там нет арендаторов», – поясняет Марина Филичкина.
Однако домашний опыт не всегда применим за рубежом. Неопытные инвесторы при расчете своего будущего дохода часто упускают из виду дополнительные расходы на содержание объекта и уровень конкуренции. Только для сдачи в аренду придется заплатить около 30% комиссии управляющей компании, которая будет заниматься заселением, выселением, передачей ключей и уборкой. Кроме того, нужно учесть регулярные расходы на управление жилым комплексом (чистка бассейнов, уборка территории, охрана и т. п.), коммунальные расходы, а также на обновление мебели, ремонт, расходники (туалетная бумага, моющие средства, лампы и пр.). Кроме того, в любом курортном городе есть сезонность – в низкий сезон квартира будет простаивать, а в высокий инвестору придется конкурировать с еще сотней таких же владельцев и, чтобы выделиться из общей массы, снижать цену.
«Мы несколько лет сдавали квартиру в Белеке, но отказались от этого. Во-первых, высокий сезон только три месяца, а в остальное время спроса почти нет. Во-вторых, мы оплачиваем 60 евро в месяц за уборку территории, плюс летом за электричество из-за кондиционеров по $200–300 набегает, покупаем газ в баллонах – в сумме за год немало выходит. Да и жильцы постоянно то кран сломают, то еще что-то. Получается, все отдыхают, а я ремонтирую», – делится своим опытом бывшая казахстанка Лейла Абдулаева.
Кроме вилл и апартаментов спросом среди инвесторов пользуются отельные или сервисные апартаменты – недвижимость, которая совмещает в себе квартиру и отель. Обычно сдачей в аренду и обслуживанием таких апартаментов занимается управляющая компания (УК), а собственник оплачивает услуги УК и получает оговоренную доходность. Но и здесь не без подводных камней: недобросовестная УК вполне может заложить будущую «доходность» в первоначальную цену объекта и потом будет выплачивать клиенту фактически его же деньги.
Небольшой процент опытных инвесторов вкладывается в редевелопмент. Например, инвестор покупает отель, ремонтирует его и перепродает по более высокой цене. Или покупает несколько просторных квартир, делает в них ремонт, делит на более компактные юниты и сдает как студенческое жилье. Это более сложная и доходная, но одновременно и более рискованная стратегия, резюмируют брокеры.
