Рынок офисной недвижимости Нур-Султана и Алматы ожидает затишье – девелоперы переключаются на развитие складской и торговой недвижимости в регионах. К такому выводу пришли аналитики управляющей компании Property Management Grоup.
Самый крупный сегмент офисной недвижимости в стране, на который приходится 70% всех площадей, – класс B, теряет своих клиентов. Арендаторы, чей бизнес пострадал от военного конфликта России и Украины, сокращают бюджеты и переходят в класс С. Те, кто смог заработать, тоже переезжают, но уже в офисы высшего класса А. На фоне оттока арендаторов владельцы зданий класса B снижают арендные ставки, чтобы удержать клиентов, и из-за сокращения денежного потока вынуждены откладывать модернизацию БЦ. Это, в свою очередь, ведет к износу существующих объектов коммерческой недвижимости и снижению интереса к новым проектам в этом сегменте со стороны инвесторов.
Переток арендаторов
Переток арендаторов из класса B в классы А и С брокеры Нур-Султана начали фиксировать весной 2022 года. Заполняемость столичных офисов класса B, по данным Property Management Grоup (PMG), во II квартале снизилась на 1,3% (с 95,43 до 94,12%), в то время как в офисах класса А и С эти показатели выросли.
«Такая тенденция означает, что компании из самого большого сегмента В либо перетекают в класс С, потому что не готовы платить повышенную арендную ставку, либо переходят в класс А для улучшения условий», – поясняет исполнительный директор PMG Константин Глушко.
За снижением популярности офисов класса B тут же последовала корректировка ставок, которые в среднем снизились на 4,3%, в то время как в других офисных сегментах ставки, наоборот, выросли (+7,8% в классе А и +2% в классе С).
В Алматы, где спрос на офисы стабильно высокий (заполняемость 95%, по данным Colliers Kazakhstan, при средней заполняемости в Европе и Москве около 92,5%), тенденция не так заметна. Но и здесь успешные компании стремятся поменять класс офисной недвижимости на более высокий. В 2022 году преимущественно переезжали представители фармацевтического, финансового и IT-сектора, отмечают аналитики Colliers.
«В Алматы ввиду довольно устаревшего фонда объектов офисной недвижимости, а также из-за введенных ограничений по точечной застройке ощущается большая нехватка новых коммерческих объектов, соответствующих современным потребностям арендаторов. В связи с этим заполняемость по классам А и B на стабильно высоком уровне», – подтверждают в PMG.
Новые проекты «на стопе»
Сейчас девелоперы в основном завершают строительство ранее начатых объектов.
Так, в Алматы, по данным Colliers, в I квартале 2022 года в эксплуатацию введена первая очередь БЦ Esentai City площадью 57 тыс. кв. м (+2,4% к объему предложения на рынке офисной недвижимости), в следующем году ожидается выход на рынок проектов Deniz Park (47 тыс. кв. м),
Esentai City (2-я очередь, 38 тыс. кв. м), БЦ на Аль-Фараби, 17 («Нурлы Тау», 6 тыс. кв. м).
В Нур-Султане введен БЦ SAT Towers и уже не первый год ожидается ввод офисных площадей гиганта «Абу-Даби Плаза» (107,5 тыс. кв. м).
Единичные новые проекты инвесторы планируют лишь в классе А.
«Сейчас инвесторам менее интересны проекты в классе В, потому что есть вероятность, что там не будет той заполняемости, которую они прописывают в финмодели. Они ориентируются на класс А, где ситуация более стабильна», – рассказывает Глушко.
Зачастую инвесторы и вовсе отказываются от вложения денег в бизнес-центры в пользу других секторов коммерческой недвижимости.
«В основном сейчас инвесторы уходят в торговую, складскую недвижимость. Рассматривают региональные проекты, – отмечает исполнительный директор PMG. – А более миллиона существующих квадратных метров в Нур-Султане и 700 тыс. квадратных метров в Алматы (речь идет о суммарном объеме офисных площадей класса B в двух городах. – «Курсив») теряют клиентов. И это именно те здания, которые требуют наибольшей модернизации. Ухудшение состояния существующих объектов, их аварийность мы увидим уже в следующем году».
В первом полугодии 2022 года, по данным Бюро нацстатистики, на строительные и ремонтные работы в офисных зданиях было потрачено 55,8 млрд тенге – это минимальное значение за последние четыре года. За шесть месяцев 2021 года, например, на эти цели ушло 79,7 млрд тенге.
