Как инвестору вкладываться в недвижимость на этапе проектного финансирования

Как устроено фондирование жилищного строительства в Казахстане и других странах и на каком этапе частному инвестору стоит заходить в проект, чтобы получить максимальную скидку на жилые «квадраты», – в материале «Курсива».

Строить жилье на заемные средства – глобальная практика девелоперов. В Европе банковский заем обойдется застройщику в 3% годовых, в России – в 10–15%, а в Казахстане проектное финансирование оценивают в 18–20% годовых. Когда даже под высокий процент кредит на стройку в банке не дают, девелопер вынужден продавать еще не построенные жилые «квадраты» с большой скидкой – так он привлекает в проект деньги частных инвесторов. Размер дисконта, или, другими словами, компенсации инвестора за риск, может доходить до 30–50% от рыночной стоимости жилья.

Дубай: высокий, молодой и амбициозный

Один из самых активно растущих рынков недвижимости в 2022 году – Дубай. В текущем году объем продаж жилья там достиг 13-летнего максимума. Оживили рынок потоки капитала (в основном российского происхождения), перенаправленные в эмират из Европы, и лояльная политика властей Дубая: возможность удаленных сделок, использования «крипты» для расчетов и отсутствие многих налогов (на доходы физических лиц, прирост капитала, дарение, наследование).

Но если к тем, кто привозит деньги в Дубай, власти и фининституты эмирата относятся лояльно, то застройщиков держат в ежовых рукавицах.

На строительство сверкающих высоток Дубая в банке невозможно взять кредит – в стране отсутствует проектное финансирование. А доступ к деньгам дольщиков застройщик получит не раньше, чем возведет проект наполовину. До этого момента он должен за счет собственных средств приобрести участок (10–20% от стоимости проекта), получить все разрешения на строительство и «заморозить» на эскроу-счете 50% от себестоимости строительно-монтажных работ (либо в виде денежных средств, либо в виде банковских гарантий). Это означает, что для возведения проекта стоимостью $100 млн девелоперу нужно найти около $60 млн свободных средств. $20 млн уйдет на покупку земельного участка и еще $40 млн – на проведение половины строительно-монтажных работ.

Такой способ фондирования дубайских строек стал ответом на многочисленные строительные аферы и банкротства застройщиков в ОАЭ в 2010-х. До принятия закона об эскроу-счетах девелоперы-пустышки нередко открывали продажи жилья, даже не оформив землю. А вырученные средства спускали, к примеру, на покупку Ferrari.

Ужесточение правил сократило не только количество мошенников, но и количество игроков на строительном рынке. Однако крупным инвесторам эта схема фондирования открыла возможность получить жилые «квадраты» с существенным дисконтом.

«Девелоперы в Дубае нуждаются в финансовых партнерах на ранней стадии проектов. Если правильно оценить их финансовую модель и уметь договориться, то в обмен на кеш можно получить будущие метры с дисконтом 30–40%, иногда 50% от рыночной цены. Но надо быть внимательным и аккуратным либо искать специальные ситуации, когда, беря понятный риск, взамен получаешь долю девелоперской доходности», – комментирует управляющий партнер компании Tranio Георгий Качмазов. Эта компания занимается в том числе ранним фондированием дубайских строек.

В Tranio предупреждают, что на фоне ажиотажного спроса со стороны россиян, которые на одном из немногих доступных для них рынков сметают любые лоты, многие продавцы в Дубае стали работать по принципу торговцев на курорте в высокий сезон: рассказывают про потрясающие возможности, экстраординарную доходность и завышают цену. Но далеко не каждая покупка жилья в Дубае является инвестиционно привлекательной. А в перспективе рынок и вовсе может разочаровать инвесторов.

«Вряд ли стоит ожидать, что цены на недвижимость в Дубае и дальше будут расти на 20–30% в год, скорее, они будут ровными. Большая часть проживающих здесь – приезжие, они работают, пока им платят. Но все понимают, что мировые рынки лихорадит. Если мировая экономика замедлится, количество рабочих мест, как и пользователей жилых «квадратов», в Дубае сократится, а вместе с этим скорректируются цены, – прогнозирует Качмазов, добавляя: – Сегодня, с учетом отсутствия альтернатив, рынок Дубая – приемлемый вариант для сохранения и диверсификации капитала, цены метров находятся на нормальном уровне относительно других городов: бизнес-класс стоит около $5 тыс. за квадратный метр. Но, инвестируя в Дубай, стоит быть предельно аккуратным, потому как спрос основан на внешних факторах».

Европа: тревожная, но все еще состоятельная

Европейские девелоперы, как и дубайские, во время строительства жилья не могут рассчитывать на деньги дольщиков – средства частных инвесторов аккумулируются на эскроу-счете, застройщик получает их только после успешного завершения строительства. Но в отличие от дубайских у европейских девелоперов почти нет проблем с проектным финансированием. Девелоперы вкладывают в жилой проект не более 15–30% собственных средств (а иногда и вовсе не вкладывают собственный капитал), остальное дает банк под очень умеренный процент (около 3%).

Но и в Европе у инвестора есть возможность зайти в девелоперский проект с дисконтом. Как и везде, максимальную скидку получают те, кто инвестирует на ранней стадии и берет на себя больше рисков.

На развитых европейских рынках основные риски связаны с оформлением разрешительных документов на строительство. Например, в Германии девелопер не сможет привлечь дешевые деньги кредиторов, пока у него не будет согласованного генплана (содержит данные о назначении и объеме застройки) и финального разрешения на строительство (согласие на строительство от муниципалитета). Бывают случаи, когда девелоперу срочно нужны деньги на приобретение удачного земельного участка (его доля занимает существенные 30–40% в себестоимости проекта), в то время как проект и вовсе еще не разработан.

«Когда у европейского девелопера есть достаточно времени, он найдет дешевые деньги у банков или других кредиторов. Но если финансы понадобились срочно, девелопер вынужден брать их задорого (10–15% годовых при обычной банковской ставке 3%) у инвесторов, которые способны оценить, насколько реалистично девелопер рассчитал свои силы, и готовы разделить с ним риски», – объясняет Георгий Качмазов.

Правда, в последние месяцы найти на европейском рынке перспективный девелоперский проект становится непросто: конфликт России и Украины рушит финансовые модели инвесторов. Из-за инфляции стоимость заемных денег растет, а строительство дорожает. На этом фоне финансовые институты ужесточают требования к девелоперам. Так, банки Германии в 2022 году начали требовать от застройщиков осуществления предпродаж. Чтобы получить проектное финансирование, девелопер должен не только иметь готовый проект и разрешения на строительство, но и продать до трети всех квартир.

«Европейский рынок замер – активность год к году существенно замедлилась. Все ждут, как изменятся экономические показатели на фоне развития ситуации в Украине. Все понимают, что лучше не будет. Вопрос: насколько будет хуже?» – описывает состояние рынка Георгий Качмазов.

Россия: дерзкая и беззастенчивая

Российская схема фондирования жилого строительства скопирована с европейской. Как и в Европе, деньги дольщиков поступают на счета эскроу в российском банке (причем не всем банкам это разрешено), а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. Само строительство ведется на заемные средства, параллельно открытию эскроу девелопер в том же банке привлекает до 80–90% от стоимости проекта в качестве кредита. Первоначальная стоимость займа для российских девелоперов выше, чем у европейских коллег, – 10–13% годовых, но по мере наполнения эскроу-счетов деньгами дольщиков процентная ставка уменьшается до 4%.

Затраты самого девелопера – это расходы на покупку земли и оформление документации (в том числе проектирование), которые занимают в общей стоимости проекта от 10 до 20%.

В отличие от ОАЭ и даже Европы, получить дисконт в обмен на кеш в России частному инвестору практически невозможно.

«В российской практике периода 2019–2022 годов нет этапа, когда застройщик остро нуждается в деньгах и вынужден давать дисконты», – отмечает член совета директоров российской инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев.

Бывают случаи, когда застройщики до старта продаж выставляют относительно низкие цены, чтобы привлечь покупателей на бронирование. Но позже договоры бронирования могут быть расторгнуты, а деньги возвращены покупателям без каких-либо штрафов со стороны застройщика, рассказывает Цогоев. Возможность отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке девелопер изначально прописывает в таком договоре и часто пользуется этим правом.

На рынке РФ тоже есть компании, которые занимаются ранним фондированием, однако их деятельность не афишируется, а сами они крепко связаны с банками.

«Некоторыми девелоперами владеют акционеры банков. Банк выделяет кредит компании (как правило, под залог долей компании или даже без залога) на выкуп земельного участка и проектирование. А потом эта компания получает кредит в виде проектного финансирования от другого банка. В итоге проект полностью ведется на кредитные деньги», – описывает одну из схем фондирования в РФ Артем Цогоев.

Для финансирования покупки земли крупные российские девелоперы могут размещать акции, а более мелкие – привлекать займы с поручительством акцио­неров.

Казахстан: замкнутый и недоверчивый

В Казахстане эскроу-счетов нет. А проектное финансирование самое дорогое среди рассматриваемых стран: ставки по тенговым кредитам в банке могут достигать 18–20% годовых.

«Как правило, за основу берется базовая ставка плюс комиссия за кредитный риск, операционные затраты банка и маржа. Стоимость зависит и от срока проекта – привлечь долгосрочное фондирование на рынке стоит дороже», – объясняет принципы формирования кредитной ставки исполнительный директор ForteBank Владислав Суслов. При этом банки редко заходят в проект, если собственное участие девелопера менее 20%.

При такой схеме финансирования многие казахстанские девелоперы, как и в России, стремятся активно привлекать деньги частных инвесторов еще до старта продаж по договорам бронирования или инвестирования, не дожидаясь оформления разрешения на привлечение денег дольщиков. В 2021 году, по данным Агентства по защите и развитию конкуренции, почти половина (47%) строящегося за счет дольщиков жилья в Казахстане возводилась по таким серым схемам.

Например, в 2021 году крупнейший девелопер страны BI Group расторг две сотни договоров бронирования с покупателями жилья в ЖК Gulder 3-1, посчитав, что год назад продал им квартиры слишком дешево (в 2020–2021 годах в Казахстане существенно подорожали стройматериалы).

В Казахстане, как и у северного соседа, нет открытого рынка раннего фондирования. Крупных инвесторов отечественные девелоперы привлекают в частном порядке: «О (специализированных инвестиционных. – «Курсив») компаниях не слышал, но есть группы лиц. Крупным инвесторам девелоперы дают скидки однозначно. Размер дисконта обсуждается индивидуально», – рассказал «Курсиву», не раскрывая имен и цифр, Арман Баев, основатель компании Proportunity, инвестирующей в казахстанскую жилую недвижимость.

«Все девелоперы – дубайские, европейские, российские – готовы брать деньги инвесторов. Вопрос лишь в том, сколько и почем. Но в последнее время девелоперских проектов, где можно разумно разместить инвестиции, стало сильно меньше, чем желающих их разместить», – резюмирует Георгий Качмазов.