Арендное жилье – ключевая альтернатива покупке квартиры, так как индекс доступности жилья и ипотечных программ в Казахстане находится на уровне развивающихся стран. Главным препятствием на пути развития рынка арендного жилья, помимо роста цен, является тот факт, что огромная часть этого сектора жилищного рынка в стране находится в тени.
Чтобы исправить эту ситуацию, необходимо создавать институциональные условия для развития рынка арендного жилья. «Курсив» разбирается, как это устроено в других странах и какие из практик можно применить в Казахстане.
Инвестиционные фонды недвижимости
В США, Японии, Великобритании, Канаде и странах Юго-Восточной Азии активно развиваются инвестиционные фонды недвижимости (ИФН), которые обеспечивают часть рынка недвижимости коммерческим арендным жильем. Аналог ИФН существует и в России – это «Паевый инвестиционный фонд недвижимости», который был создан в 2017 году для формирования и развития рынка цивилизованного арендного жилья.
В Великобритании функционируют квази-ИФН (Civitas, Triple Point Social Housing REIT, Fundamentum Social Housing REIT), которые инвестируют в социальное жилье для малоимущего населения. Они работают в партнерстве с жилищными ассоциациями (аналог КСК) и местными исполнительными органами, чтобы помочь им привлечь капитал для дальнейшего развития и содействовать строительству нового социального жилья. При этом государство субсидирует 100% арендной ставки в рамках сотрудничества с квази-ИФН.
ИФН является компанией, которая за счет инвестиций строит или покупает недвижимость и управляет ею. ИФН получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую вкладывается. Во многих странах ИФН распределяют до 100% прибыли акционерам, при этом освобождаются от уплаты КПН.
ИФН имеет ряд преимуществ как для арендаторов, так и для арендодателей-инвесторов. Арендаторы получают профессиональную управляющую компанию, главной целью которой является обеспечение комфортных условий проживания клиентов. Инвесторы же, не желающие приобретать жилье для сдачи в аренду, могут покупать акции ИФН, обеспеченные недвижимостью и приносящие регулярный доход в виде дивидендов, выплачиваемых в том числе на ежемесячной основе. Таким образом, ликвидность денежных средств инвесторов повышается – акции ИФН можно реализовать быстро и без лишних потерь, в отличие от покупки недвижимости в качестве инвестиции и ее дальнейшей продажи при необходимости вывода средств.
Стандартизация рынка арендного жилья
Помимо создания ИФН, в развитых странах активно внедряются стандарты сдачи жилья в аренду. В этом направлении примечателен опыт российского ДОМ.РФ, принципы работы которого включают ряд рекомендаций, помогающих более эффективно осуществлять эксплуатацию арендного жилья, а также его проектирование и строительство. Таким образом соблюдаются интересы как арендодателя, так и арендатора. Первый получает возможность увеличить доходы на всем жизненном цикле жилья, второй – комфортные условия проживания.
Важными принципами арендного жилья ДОМ.РФ являются правовые принципы, а также принципы сервиса и управления:
— правовые принципы включают рекомендации в части оформления соответствующих документов при сдаче жилья в аренду и описывают условия бронирования арендного жилья, процедуры подписания договора аренды, условия аренды, права и обязанности сторон. Также здесь предоставляются типовые формы договоров бронирования и аренды жилья, учитывающие интересы всех заинтересованных сторон;
— принципы сервиса содержат рекомендации, направленные на повышение качества проживания в арендном жилье, привлечение и повышение лояльности клиентов. Согласно этим принципам в арендном жилье должны предоставляться как базовые услуги, такие как консьерж-служба, охрана и круглосуточная диспетчеризация, так и дополнительные услуги, как например, уборка, мелкий ремонт, доставка продуктов и уход за животными;
— принципы управления содержат рекомендации в части эффективной эксплуатации недвижимости, такие как правила проживания в арендном жилье, организация работы управляющей компании, содержание квартир и мест общего пользования.
Необходимо отметить, что в развитых странах также на законодательном уровне предусмотрены механизмы регулирования рынка арендного жилья. Например, в Германии в 2015 году был введен так называемый «арендный тормоз» (Mietpreisbremse), в рамках которого прекратилась практика установления неограниченной арендной платы при заключении новых договоров. В то же время из-за нехватки арендного жилья для своих граждан во Франции запрещено сдавать туристам в аренду квартиру, где проживает сам собственник, на срок более 120 дней в течение года.
Возможности развития рынка арендного жилья в Казахстане
Проблем на рынке арендного жилья в Республике Казахстан достаточно много. Ключевыми можно назвать следующие вопросы:
1. Концентрация большей части арендного жилья в теневом секторе в связи с отсутствием централизованного учета сделок по аренде.
2. Отсутствие должного уровня регулирования со стороны государства, влекущее за собой бесконтрольный рост цен на арендное жилье и присутствие «серых» риелторов.
3. Отсутствие стандартов сдачи жилья в аренду и должного уровня страхования недвижимости, защищающих интересы арендаторов и арендодателей.
Исходя из зарубежного опыта формирования рынка арендного жилья, для решения вышеназванных проблем в нашей стране критически необходимо создать институциональные условия для развития ИФН. Да, в стране существует закон «Об инвестиционных и венчурных фондах», согласно которому могут создаваться ИФН. Однако, в отличие от других стран, ИФН в Казахстане не имеют весомых преференций, мотивирующих инвесторов. Например, для ИФН не предусмотрены налоговые послабления, что усугубляется в случае с налогом на имущество, ведь при передаче недвижимости на баланс ИФН она подлежит обязательной оценке по действующей рыночной стоимости. А со ставкой налога на имущество в 1,5% для юридических лиц можно ожидать, что полноценно функционирующие ИФН в нашей стране еще долго не появятся.
Институциональные условия для ИФН должны включать в себя:
1. Снижение налога на имущество до уровня ставки для физических лиц, либо внедрение дифференцированного уровня. Например, чем выше доля социального жилья в портфеле ИФН, тем ниже ставка налога на имущество.
2. Освобождение или снижение КПН, либо внедрение аналогичного дифференцированного уровня.
Внедрение этих преференций поможет развитию ИФН в Республике Казахстан, что, в свою очередь, позволит:
— снизить долю серого рынка арендного жилья и увеличить поступление налоговых платежей в бюджет государства;
— увеличить ликвидность рынка недвижимости – граждане смогут оперативно инвестировать в недвижимость и взимать свои средства и накопления, не приобретая его в собственность.
Также арендное жилье ИФН может частично содействовать решению проблемы очередников, нуждающихся в жилье, за счет государственного субсидирования арендной ставки (разницы между рыночной и установленной ставкой для очередников) по аналогии с опытом Великобритании. Например, в стране в настоящее время насчитывается около 614 тыс. очередников, 195 тыс. из которых имеют доходы ниже одного прожиточного минимума. Именно для данной категории граждан арендное жилье ИФН послужило бы подходящим инструментом для решения жилищных вопросов.
Кроме того, для развития рынка институционального арендного жилья в Республике Казахстан необходимо разработать и внедрить стандарты арендного жилья по аналогии с опытом ДОМ.РФ, что позволит урегулировать взаимоотношения между арендодателями и арендаторами, а также систематизировать работу риелторов.
Принимая во внимание лучшие мировые практики в области арендного жилья и совершенствуя внутренние правовые процессы, имеются все шансы развить и вывести рынок арендного жилья нашей страны на качественно новый уровень.
