Какие прогнозы дают эксперты по развитию арендного рынка в Казахстане

Рост цен на аренду жилья, только по официальным данным, в сентябре этого года составил 41% г/г. «Курсив» изучает ожидания агентств недвижимости в разных регионах РК.

Асылан Калыков, директор агентства недвижимости «Районы» (Астана):

– Миграционная волна россиян, связанная с мобилизацией, подняла ценник в Астане примерно на 20%. Если раньше можно было снять однушку за 100–120 тыс. тенге, то сейчас просят не менее 150 тыс. тенге. В основном тенденция увеличения цены фиксируется на левом берегу, где представлено 50% предложений по аренде.

Но все идет к тому, что люди спустятся с небес на землю. В районе нового вокзала «Нурлы жол» большое предложение жилья, поэтому цены ниже, чем в среднем по городу. На левом берегу сейчас покупают очень много жилья, чтобы сдавать в аренду. Соответственно, через полгода конкурентная среда увеличится, владельцы тоже будут вынуждены снижать цену. Да и россияне здесь не собираются оставаться надолго – один-два месяца. Казахстан для них транзитная зона на пути в Европу.

Повышенные цены на достойные лоты сохранятся в «золотом квадрате» – Байконурском районе. Это устоявшийся, старый район, инфраструктура развитая, но хороших предложений по аренде здесь мало. Большинство квартир, сдающихся в аренду, «печальные», «убитые», с запахами. Когда выходит объявление об аренде однушки, двушки или трешки с хорошим ремонтом, она в момент уходит.

Что касается прозрачности рынка, без участия регулятора не получится вывести арендодателей на чистую воду. Чтобы сделать это, Комитету госдоходов надо создать отделы мониторинга. На один город достаточно 10 человек, которые будут следить за объявлениями об аренде, выяснять, кто именно сдает недвижимость, потом проверять ее – приходит с нее налог или нет.

Но КГД не заинтересован в проведении такой работы, потому что речь идет о сравнительно небольших суммах, которые может получить бюджет. По нашим подсчетам, в случае Астаны это 1 млн тенге в день.

Адильбек Жалгасбаев, директор агентства недвижимости «Гарант» (Шымкент):

– После начала мобилизации в России цены на арендное жилье в Шымкенте поднялись на 50% точно. Но, как правило, собственники не выгоняют старых арендаторов и не поднимают для них цены. А для новых арендаторов, да, цены поднимают.

Думаю, с похолоданием (в десятых числах декабря) выяснится, что не во всех сданных сейчас квартирах тепло. Пока тепло, арендодатели завышают цену до 250–300 тыс. тенге, а с наступлением холодов 250 тыс. превратятся в 150 тыс.

В целом полагаю, что к весне искусственно завышенные цены на аренду квартир упадут на 50% по сравнению с существующим уровнем. Те, кто к нам сейчас приезжает, планируют оставаться на два-три месяца, максимум полгода. Договоры подписывают сроком на три месяца максимум, с возможностью пролонгации. Поэтому тенденция подорожания аренды – временная. Но все, конечно, еще зависит и от инфляции.

Что касается прозрачности рынка, то более прозрачным он не станет. Государство не имеет права вмешиваться в процесс ценообразования, потому что арендодатель – это частное лицо. 80% арендодателей по всему Казахстану не состоят на учете как ИП и не платят налоги. Прозрачным на бумаге рынок будет, а по факту так все и останется.

Дарья Огаркова, специалист по недвижимости агентства Gold Business Kazakhstan (Караганда):

– Пока не было такого сумасшедшего спроса, ажиотажа, вопрос о регулировании рынка аренды не стоял. Его введение обсуждают, потому что граждане Казахстана начали жаловаться, они не могу позволить себе снять квартиру.

Я наблюдаю за изменением цен на арендное жилье в Караганде на «Крыше». Квартиру на окраине Майкудука (сильно отдаленный от центра спальный район), которая раньше стоила 80 тыс. тенге, теперь пытаются сдать за 300 тыс. тенге. Это неадекватные цены, за них в итоге не снимают жилье, люди ведь видят, за что платят. Адекватные собственники держат предложение на том же уровне, но их очень мало на рынке. То, что появляется, я зачастую даже не успеваю выставить на сайт «Крыша», потому что уже есть заявки от арендаторов.

Не могу вам сказать, как изменится рынок через шесть месяцев. Сейчас он ведет себя максимально непредсказуемо.

Хотелось бы верить, что рынок начнут регулировать, потому что наших арендодателей нужно спустить с небес на землю. Это пойдет на пользу, вернет нас к стабильности. Если арендодатель не платит налоги, у него нет ни ИП, ни патента, он будет выплачивать штраф.

Айгуль Сеитова, директор агентства недвижимости «Шахар» (Костанай):

– Сейчас ажиотаж с мобилизованными спал, все более-менее заселились. Конечно, цены в Костанае очень выросли: в два раза по сравнению с прежним уровнем.

Я думаю, если не будет объявлена вторая волна мобилизации, ситуация стабилизируется. Спрос снизится, и арендодатели будут снижать цены. До прежнего уровня цены, конечно, не упадут, потому что подорожало все. Но процентов на 50% откатятся. То есть если квартира до 21 сентября стоила 100 тыс. тенге, а сейчас стоит 200 тыс. тенге, то до 150 тыс. ее цена скорректируется. Этот процесс будет вялотекущим до весны 2023 года.

Введение реестра арендодателей пойдет рынку на пользу. Но, думаю, не нужно никого вылавливать и выявлять.

У КГД все равно не хватит ресурсов охватить весь рынок. А если будут устраивать рейды, выписывать штрафы, заставлять платить налоги, цены опять могут подняться. Рынку на пользу это не пойдет, только бюджету.

Мне кажется, у нас жители и так дисциплинированные, все прекрасно понимают. Ведь если человек сдает единственное жилье, он даже не обязан становиться ИП, ему не нужно покупать кассовый аппарат, вести бухгалтерский учет, достаточно сдавать декларацию. Если будут подобные послабления, собственники квартир сами все сделают (подадут данные в реестр арендодателей).

Асет Айтуганов, директор агентства недвижимости Freedom Realty (Алматы):

– Цены на аренду в Алматы в связи с потоком соседей из РФ выросли минимум на 30%. На сегодня до сих пор есть дефицит с арендой – запросов очень много, а заявки от собственников не поступают.

На фоне высокого спроса активизировались мошенники, которые просят скинуть задаток, а после получения денег пропадают.

По моему мнению, через два-три месяца, когда большая часть россиян покинет Казахстан, цены на аренду снизятся на 10–20%, так как казахстанцы со своими доходами не могут так дорого платить за съемное жилье. В остальном спрогнозировать, каким будет рынок через полгода, я не могу – думаю, сейчас этого не знает никто.