В 2022 году казахстанцы попали в число лидеров по количеству приобретенного жилья в Турции и на Северном Кипре. «Курсив» изучил, в чем разница между покупкой недвижимости в Турецкой Республике и Турецкой Республике Северного Кипра.
Низкий порог входа при покупке жилья с возможностью получить ВНЖ и средиземноморский климат сделали Северный Кипр популярным среди казахстанцев. В 2022 году наши соотечественники попали в пятерку лидеров по покупке здесь жилья иностранцами. Активнее были лишь граждане ЕC и Великобритании, а также России. Такие данные приводит агентство недвижимости Terrasa.pro.
В Турции казахстанцы тоже активно приобретают жилье, но на масштабном турецком рынке на долю наших соотечественников среди всех иностранцев приходится лишь каждая двадцать пятая квартира (4,1%). Впереди казахстанцев, по данным главного управления земельного кадастра Турции, граждане России (19%), Ирана (13%), Ирака (11%) и Германии (4,2%).
Турецкий протекторат
Турецкая Республика Северный Кипр (ТРСК) – с 1983 года автономное государство. Правда, его независимость признана только Турцией, под протекторатом которой и находится ТРСК. ООН отклонила декларацию о независимости страны. Несмотря на это, ряд государств (США, Австралия, Великобритания и некоторые страны ЕС) имеют официальные или неофициальные представительства в Северной Никосии (столица Кипра разделена на две части: южную – греческую и северную – турецкую).
Во времена процветания турецкой экономики в 2011–2018 годы крепкая связь с Турцией и ее финансовая поддержка давала Северному Кипру хорошие возможности для роста. В этот период в стране легализовали казино, либерализовали экономику (снизили налоговую нагрузку), начали активно развивать сектор недвижимости и привлекать в него иностранных инвесторов – американцев, израильтян, россиян. Но главной отраслью экономики ТРСК был и остается туризм.
Сейчас обесценивание лиры ведет к высокой инфляции и росту стоимости недвижимости как на территории самой Турции, так и на территории ее сателлита – ТРСК, в том числе и в пересчете на «крепкую» валюту.
Против ТРСК с момента провозглашения независимости действует международное эмбарго. Поэтому все внешнеторговые операции идут только через Турцию, а в магазинах в основном продают товары турецкого производства. За международными брендами придется ездить в торговые центры Стамбула или других мегаполисов.
Недвижимость Северного Кипра
Жилье на Северном Кипре активно строят в двух регионах: вдоль береговой линии к северу от города Фамагуста (включая территории вокруг поселка Искеле), а также по обе стороны от исторического города Гирне (Кирения). Фамагуста-Искеле притягивает потенциальных инвесторов своими песчаными пляжами и развитой спортивной инфраструктурой – каждые выходные здесь проходят популярные местные велогонки, на берегу расположено множество баз кайтсерферов и виндсерферов. Регион Гирне привлекает видами на горную гряду с пиком Бешбармак и Средиземное море, а также активной ночной жизнью – береговая линия изобилует казино, ресторанами и ночными клубами под открытым небом.
Новые жилые проекты на Кипре, как и в Турции, возводят комплексно – застройщики создают благоустроенные микрорайоны с бассейнами, аквапарками, теннисными кортами, футбольными полями, ресторанами, SPA, зонами барбекю и другой инфраструктурой. При этом благоустроенный пляж, как правило, находится в пешей доступности от дома.
Но, в отличие от Турции, где земельный ресурс более ограничен (большинство локаций в раскрученных туристических районах уже застроено), девелоперы на Кипре фактически застраивают «целину», поэтому могут себе позволить вести строительство на внушительных территориях от 5 до 20 и более гектаров.
Островные бонусы
Преимущество Северного Кипра – сравнительно доступная недвижимость.
Жилье на острове в Средиземном море можно купить по ценам, сопоставимым со стоимостью квартир в нераскрученных районах Турции. К примеру, стоимость популярной квартиры 1+1 (совмещенная с кухней гостиная плюс отдельная спальня) на Северном Кипре – 80–100 тыс. евро, такая же, как и в районе турецкого Газипаша (находится между Мерсином и Аланией). В то время как цены на аналогичные объекты в турецкой Алании начинаются от 120 тыс. евро.
Кроме того, чтобы привлечь внимание инвесторов к развивающемуся рынку, застройщики Северного Кипра активно стимулируют брокеров (их комиссии достигают рекордных 10%). А те из крупных девелоперов, кто имеет доступ к дешевым деньгам (страна получает финансовую помощь в виде грантов и ссуд), предлагают беспроцентные рассрочки до пяти-шести лет. То есть фактически обладателем жилья (с правом получения ВНЖ) на Северном Кипре можно стать, оплатив лишь первоначальный взнос 30–35% за свою недвижимость, а остальное выплачивать в течение пяти-шести лет без процентов, возможно также перепродать жилье вместе с обязательствами. В Турции же рассрочку можно получить только до завершения строительства.
Налоги на недвижимость в ТРСК в среднем ниже, чем в Турции. Ежегодный налог на Кипре рассчитывается исходя из ставки 1,25 турецкой лиры за «квадрат» крытой площади жилья (не включает открытые террасы).К примеру, годовой налог на апартаменты в 100 кв. м составит 125 турецких лир (7 евро).
Налог на жилую недвижимость в Турции зависит не от метража, а от стоимости и локации и будет на порядок выше. Так, за квартиру в 100 «квадратов» стоимостью 120 тыс. евро в турецкой Анталии владельцу ежегодно придется выкладывать 240 евро (0,2% от стоимости), а в Алании – 120 евро (0,1% от стоимости).
Кроме того, некоторых инвесторов привлекает обратная сторона непризнанности территории ТРСК – Северный Кипр не имеет дипломатических отношений и, соответственно, соглашений об обмене информацией с другими странами мира, кроме Турции, поэтому не отправляет информацию о сделках на ее территории. В то время как сама Турция имеет договоры об обмене информацией практически со всеми странами мира, и в прессе периодически появляются публикации о передаче турецкой стороной данных о недвижимости или банковских счетах резидентов других стран.
Еще недавно типичными покупателями жилья на Северном Кипре были пенсионеры: жить на небольшом средиземноморском острове комфортно, но найти достойную работу сложно (востребованы в основном управленцы международного уровня, инженеры, дизайнеры, IT-специалисты, преподаватели либо работники обслуживающей отрасли со знанием английского и турецкого языков). Однако после того, как в ежегодном индексе Global Property Survey 2021 Live and Invest Overseas страна возглавила рейтинг, а Forbes назвал ТРСК лучшим местом для инвестиций, на Северный Кипр стали переезжать семьи со всего мира, которые могут позволить себе работать удаленно или владеют бизнесом. В 2022 году ряды релокантов пополнили россияне и украинцы, которые активно покупают в ТРСК жилье, получают ВНЖ и отдают детей в частные английские школы. ВНЖ дает право проживания на острове в течение 365 дней, а чтобы его получить, достаточно внести первый взнос за покупку недвижимости любой стоимости.
Инвестиции в строящееся жилье
Минимальные цены на жилье застройщики на Северном Кипре, как и в Турции, предлагают до начала строительства. Оптимальный вариант – приобрести квартиру на этапе закрытых продаж, когда о запуске проекта знает только ограниченное количество агентств недвижимости. В этом случае к моменту завершения стройки жилье может прибавить в цене 30–60%, а иногда и больше. Но в более раскрученной Турции число потенциальных покупателей на объект обычно выше, чем на Северном Кипре, и продать его можно быстрее. Справедливости ради стоит сказать, что в 2022 году на фоне ажиотажа в обеих странах скупают практически все лоты.
Лучший прирост стоимости показывают квартиры в комплексах рядом с крупными городами с удачной локацией, концепцией и инфраструктурой. В обеих странах более ликвидны квартиры на высоких этажах с панорамным видом на море или горы. Квартиры 2+1 разбирают быстрее, чем 1+1, поскольку первых строится меньше, повышенным спросом пользуются просторные квартиры (1+1 70 кв. м более ликвидна, чем 1+1 42 кв. м), рассказывают риелторы.
В качестве примера удачной инвестиции на Северном Кипре в Terassa.pro называют покупку апартаментов в трехэтажном курортном комплексе «Оливия Корт» (район Киренеи). Кроме большого бассейна, солярия на крыше, модных кафе и бутиков на территории, проект привлекал покупателей своей приватностью (комплекс рассчитан всего на 47 квартир), видами на горный хребет и берег моря. Продажи в жилом комплексе стартовали в начале 2022 года. Тогда апартаменты 1+1 площадью 56 кв. м можно было купить за 86 тыс. евро. Через полгода, к июлю, квартир от застройщика в продаже уже не осталось, а инвесторы перепродавали такие апартаменты на 50–60% дороже первоначальной цены.
В Турции прирост стоимости сейчас показывает жилье любого класса, говорят в Global Estate, но не все девелоперы заинтересованы в деньгах инвесторов. К примеру, если в Алании застройщики дают хорошие цены на ранней стадии (годовой прирост от 20% в евро), то в Стамбуле инвестиционный потенциал на перепродаже минимальный – многие застройщики возводят проекты за свой счет и не нуждаются в чужом капитале. Примеры удачных инвестиций в Алании: инвестор, вложивший в марте 2022 года на этапе закрытых продаж в апартаменты 2+1 в ЖК Exodus Resort (Махмутлар, «русский» район Алании) 70 тыс. евро, уже через три месяца, в июне, перепродал их за 96 тыс. евро (+37%). А апартаменты 1+1 в люксовом ЖК Exodus Riverside под Аланией, стоившие 59 тыс. евро в декабре 2021-го, в марте 2022 года ушли за 85 тыс. евро (+44%).
Среди основных рисков риелторы обеих стран называют возможные сложности инвестора с выходом из актива.
Частный инвестор не обладает ресурсами, которые есть у строительной компании (широкая реклама, возможность скидок, сеть брокеров). Особенно это актуально для Северного Кипра, застройщики которого имеют возможность давать покупателям рассрочки до шести лет. Поэтому перепродать квартиру с ожидаемой прибылью, если на рынке есть аналогичные предложения от девелопера, непросто – при прочих равных покупатель предпочтет лот застройщика.
Кроме этого, если земля не принадлежит застройщику, есть опасность демпинга со стороны владельца земли, рассказывают риелторы в Турции. Новые проекты нередко строятся на землях фермеров, которые в качестве оплаты за участок получают от застройщика блок в новом жилом комплексе. Когда инвесторы и застройщик начинают активно продавать квартиры, землевладелец выставляет все свои лоты на продажу по заниженной цене. В результате инвесторы, чтобы получить запланированную доходность, вынуждены ждать, пока фермер реализует свою долю.
Инвестиции в аренду
В Турции иностранным гражданам запрещено сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду (можно только в долгосрочную). На Северном Кипре таких ограничений нет.
Спрос на арендное жилье на Северном Кипре, как и в Турции, подвержен сезонности. В высокий сезон (с апреля по ноябрь) туристы едут сюда за чистым морем и ярким солнцем, обеспечивая загрузку апартаментов, близкую к 100% – забронировать жилье меньше чем за месяц не получится.
Зимой, когда ставки аренды на Северном Кипре снижаются вместе с температурой воздуха (в декабре – феврале на острове холодает до +15°C), арендное жилье востребовано в основном среди европейских пенсионеров – членов различных обществ или клубов по интересам. В низкий сезон они обеспечивают загрузку апартаментов около 20–30% (цифры оценочные, официальной статистики в ТРСК нет), но только в крупных городах – Лефкоше и Фамагусте, в менее раскрученных локациях спрос будет ниже. В районе Фамагусты, который является крупным международным университетским центром, жилье активно арендуют иностранные студенты.
Зимняя Турция тоже пустеет, но в среднем загрузка съемного жилья здесь выше, чем на Северном Кипре (около 30%).
Впрочем, в наступающем сезоне 2022/2023 большой спрос на «зимние квартиры» как в Турции, так и на Северном Кипре могут обеспечить россияне и европейцы. Для первых это одна из немногих стран, не вводивших санкции против граждан России, а для вторых – возможность снизить в зимний сезон взлетевшие расходы на энергоресурсы.
Инвесторам, планирующим сдавать жилье в аренду, застройщики Северного Кипра предлагают номера в апарт-отеле или апартаменты с «гарантированной доходностью» 6–8% в течение одного-трех лет. В Турции доходность от аренды составляет до 10% годовых.
Обычно «гарантированную доходность» застройщики предлагают на ограниченное количество квартир и такая «доходность» – не более чем маркетинговый ход, призванный оживить спрос. Все будущие затраты девелопера уже включены в общую стоимость проекта.
Стоимость номеров в апарт-отеле выше обычной квартиры на 10–20 тыс. евро. Чтобы апартаменты разных хозяев соответствовали одному стандарту, собственники дополнительно за 9–10 тыс. евро приобретают «мебельный пакет», включающий все – от мебели и бытовой техники до кофейных ложек.
Доходные апартаменты строят в жилых комплексах вместе с обычными квартирами. В случае апарт-отеля строительная компания изначально готовит объект под коммерческое использование. Для этого в жилом комплексе выделяется отдельный блок с ресепшен, консьерж-услугами и клинингом. В обоих случаях сдачей недвижимости в аренду занимается управляющая компания застройщика, за услуги которой придется отдать около 30% арендного дохода. Комиссия управляющей компании, обслуживающей арендное жилье в Турции, в среднем обходится в те же 30% дохода.
Кроме расходов на управляющую компанию, при сдаче в аренду нужно учесть и расходы на энергопотребление. Из-за теплых зим на Северном Кипре, как в большей части Турции, нет центрального отопления. В квартирах используют кондиционеры, масляные обогреватели, теплые полы или индивидуальное газовое отопление. Это ведет к повышенным расходам на электричество как зимой (на обогрев), так и летом (на охлаждение).
Для квартиры 1+1 средние расходы на электроэнергию на Северном Кипре составят около 800 турецких лир ($42). Квартиру на Северном Кипре нужно просушивать и проветривать круглый год, даже при отсутствии арендаторов – в условиях влажного средиземноморского климата в домах может образоваться плесень.
Владельцы жилья в Турции называют расходы на электроэнергию в два-три раза выше, однако конкретные цифры сильно зависят от локации, применения энергосберегающих технологий и бережливости как собственников, так и арендаторов.
Спорная земля
До 1974 года большая часть земель на Северном Кипре находилась в собственности греков-киприотов. Когда территорию острова разделили на северную и южную, все греки-киприоты перебрались на южную часть острова.
Именно с возможным возвращением прежних собственников и заявлением прав на когда-то принадлежавшие им земли большинство инвесторов связывают свои риски.
Чтобы исключить спорные ситуации, собственник земли устанавливается еще перед началом строительства через запрос в государственный земельный кадастр. Если земля находится в собственности греко-киприотов, покинувших Северный Кипр, они получают компенсацию от правительства Турции. Лишь после этого застройщику выдают разрешение на строительство, а прежний владелец теряет все права на землю. Все споры решает Имущественная комиссия Северного Кипра, уполномоченная на это Европейским судом по правам человека.
Большинство застройщиков не возьмется реализовывать проект на землях со спорным статусом – девелоперы не меньше, чем покупатели дорожат своими деньгами. Поэтому за последние 48 лет ни один человек, купивший недвижимость на Северном Кипре, не оказался лишенным права на свою собственность.
Сделки по покупке недвижимости в ТРСК заключают через местного адвоката. Он проверяет правоустанавливающие документы на земельный участок в государственных органах – получает подтверждение о том, что земельный участок не обременен в банке (не заложен), а объект недвижимости не был ранее продан и оформлен на другого владельца. Услуги адвоката стоят недешево (от 1 тыс. британских фунтов), но обеспечивают прозрачность сделки и исключают юридические риски для владельца. Подобная проверка земли и гарантия чистоты сделки нужна и в Турции.
