Жилье в Алматы становится менее доступным

Более 10 лет понадобится алматинцу со средней зарплатой на покупку квартиры площадью 54 кв.м на вторичном рынке южного мегаполиса. Индекс доступности жилья в 2022 году составил 10,08 и за три минувших года ухудшился почти на 3 пункта, посчитали аналитики Colliers Kazakhstan.

За прошедшую пятилетку цены на жилье в Алматы в национальной валюте, по данным Colliers Kazakhstan, практически удвоились (для анализа аналитики использовали данные krisha.kz, korter.kz, homsters.kz). Если в 2017 году вторичное жилье в мегаполисе можно было купить в среднем за 340,7 тыс. тенге/кв. м, то в 2022 — уже за 758,4 тыс. тенге/кв. м (рост в 2,2 раза). Новостройки, стоившие в 2017-м 332,90 тыс. тенге/кв. м в конце минувшего года в среднем продавали по 634,9 тыс. тенге (рост в 1,9 раз). Максимальными темпами цены росли в 2020-2021 году — вторичка в этот период ежегодно дорожала на 30% и 34%, первичка — на 26% и 23%, соответственно. В 2022 году жилье продолжило дорожать, но динамика роста цен снизилась до 11,3% на вторичном и до 6,3% на первичном рынке.

В разрезе районов самое дорогое жилье — в Медеуском районе. Средняя стоимость жилого квадрата в новостройках здесь составляет 882 тыс. тенге, а на вторичном рынке лишь немного не дотягивает до миллиона – 952 тыс. тенге. В самых бюджетных Турксибском и Алатауском районах жилье почти вдвое дешевле — квадрат в новостройки здесь продают по 410-414 тыс. тенге, на вторичном рынке – по 537-546 тыс. тенге. В среднем разница между жильем на первичном и вторичном рынках Алматы составляет 19% в пользу вторички, отмечают аналитики Colliers Kazakhstan.

Снижение динамики роста цен — следствие уменьшившейся активности покупателей на фоне увеличения порога снятия пенсионных накоплений и сокращения покупательской способности. Хотя количество сделок в 2022 году все еще было на высоком уровне (72,6 тыс.), общее количество заключенных договоров на покупку жилья по сравнению с пиковыми значениями прошлого года снизилось на 11,4%.

Жилищный бум минувших лет и доступность льготных ипотечных программ в 2022 году продолжили влиять на рост объемов выдачи ипотеки. Хотя темпы роста за год существенно снизились: если в 2021 прирост составил 86%, то в 2022 году лишь 12%.

Впервые за долгие годы в Алматы в минувшем году снизились объемы ввода жилья в эксплуатацию: за 2022 год было введено 1 720 тыс. кв.м, что на 35% меньше 2021 года. Сокращение объемов строительства стало следствием постановления президента РК: в 2022 года ввод жилья в эксплуатацию в Алматы ограничили полутора миллионами «квадратов» (из-за неготовности инженерной инфраструктуры) с последующим ежегодным увеличением на 10%.

Таким образом, в 2023 году по прогнозам, будет введено лишь 1,65 млн кв.м., а значит предложение на рынке жилья в текущем году уменьшится.

Цены на жилье в 2023 году снижаться не будут, прогнозируют аналитики Colliers Kazakhstan, так как себестоимость строительства остается высокой, а потребность в жилье все еще не покрыта. То есть, при сохранении алматинцами доходов на прежнем уровне, доступность жилья станет еще ниже.

Напомним, в начале 2022 года президент Токаев поручил вводить жилье по мере готовности инженерно-коммуникационной инфраструктуры. Из-за этого годовые планы ввода жилья в Алматы и Астане пришлось существенно снизить. Участники рынка прогнозируют, что ограничение застройки приведет к новому скачку цен на жилые «квадраты».

При этом затраты на строительство одного квадратного метра жилья в Казахстане, по данным Бюро национальной статистики, выросли в 2022 году на 12,2%.

Ранее «Курсив» писал о том, в каких городах Казахстана и других стран, по мнению экспертов, будет выгодно покупать жилье в 2023 году.