Закрытые продажи – один из главных каналов приобретения элитной недвижимости в Казахстане

Премиальные новостройки, информация о стоимости которых размещена в открытых источниках, с 2021 года подорожали на 15% – с 1,56 до 1,8 млн тенге за «квадрат». Цены на действительно топовые девелоперские проекты достигают 3–4,5 млн тенге за квадратный метр, но эти объекты демонстрируются только очень ограниченной аудитории.

За охраняемым шлагбаумом город будто заканчивается: через речку, которая течет среди высоких елей и берез, перекинут мостик. Небольшие коттеджи (и никаких заборов между ними), деревянные беседки, припорошенные чистым белым снегом. Идиллию нарушают лишь звуки строительных работ. На территории бывшего алматинского санатория «Алмалы» (расположен чуть выше отеля Royal Tulip) возводят один из самых дорогих жилых проектов, который удалось найти редакции «Курсива». Это элитные таунхаусы Exclusive Almaly, каждый жилой «квадрат» в которых стоит $6 тыс., или 2,7 млн тенге.

Информацию о подобных проектах в открытый доступ часто даже не выкладывают. Но ее можно получить через таргетированную рекламу (если вы подходите под параметры целевой аудитории), через знакомых с высоким социальным статусом, непосредственно от девелопера или риелтора, если обратиться к ним с запросом именно на премиальное жилье. «Курсив» изучил, сколько стоит элитная недвижимость, которую продают открыто, и что за ценник у объектов, скрытых от посторонних глаз.

Дорого-открыто

BI Group с проектом President’s Park в Алматы лидировал два года назад в рейтинге самых дорогих новостроек, находящихся в продаже (рейтинг был составлен proptech-маркетплейсом korter.kz по просьбе редакции «Курсива»). Стоимость «квадрата» на момент составления рейтинга – 1,56 млн тенге. В начале 2023 года проекты крупнейшего застройщика страны в тройку самых дорогих новостроек не попали. Хотя пара квартир в элитной и уже сданной малоэтажке BI Group «в стиле роскошного минимализма» между Парком первого президента и гольф-клубом «Жайляу» все еще в продаже. Цена там сейчас при 100%-ной оплате ниже первоначальной – 1,3–1,4 млн тенге за «квадрат».

Самые дорогие новостройки, цены которых можно найти на korter.kz, стоят на 15% дороже, чем год или два назад – 1,7–1,8 млн тенге за квадратный метр. И большинство из них находятся в Алматы.

Первый в новом рейтинге korter.kz – жилой комплекс «Exclusive Юбилейный» (застройщик Exclusive Qurylys) в одно­именном элитном поселке выше проспекта Достык. Квартиры в черновой отделке площадью от 90 до 346 «квадратов» с потолками выше 3,2 метра, системой фильтрации воды и панорамными окнами можно купить здесь по цене 1,8 млн тенге за квадратный метр. За минувший год жилой «квадрат» в «Юбилейном» подорожал на 20% (+300 тыс. тенге).

На втором месте – клубный дом «Центральный на Тулебаева» в золотом квадрате Алматы от девелопера Saba Group.

В доме 64 квартиры площадью от 85 до 255 кв. м, сдаются в черновой отделке. Цены здесь начинаются от 1,725 млн тенге за «квадрат».

Замыкает тройку дорогих жилых комплексов алматинская высотка Esentai Apartments с ценой 1,7 млн тенге за квадратный метр. Апартаменты с полной отделкой в премиальных башнях, дизайн которых разработан Skidmore, Owings and Merrill, продают уже 15 лет, но любой желающий все еще может стать владельцем квартиры за несколько сотен миллионов тенге.

Самая дорогая новостройка столицы (по версии korter.kz) – коттеджный городок BI Village Deluxe (девелопер BI Group) с ценой 1,2 млн тенге за квадратный метр – занимает лишь девятую строчку рейтинга. А премиальные новостройки третьего казахстанского мегаполиса, Шымкента, и вовсе с трудом попадают в первую сотню. Жилой «квадрат» у шымкентского лидера – «Клубного дома 39» – в новом культурно-деловом и административном центре мегаполиса девелопер BI Group продает за 680 тыс. тенге.

Опрос участников казахстанского рынка показал, что на сайтах-агрегаторах (в числе которых и korter.kz) можно найти информацию далеко не о всех премиальных объектах. Существенная часть предложения девелоперов реализуется через закрытые продажи.

Признак VIP или маркетинговый ход?

До 80–90% премиальной недвижимости в Казахстане продается без обширной рекламы, говорят казахстанские риелторы. В основном это элитные частные коттеджи и виллы. «Владельцы такой недвижимости не хотят, чтобы информация об их жилье выставлялась всем на показ. Во-первых, такая открытость порождает массу публикаций, намекающих на сомнительные источники доходов владельца, хотя это не всегда так. Во-вторых, ведет к ненужным обсуждениям среди обширного круга знакомых и друзей владельца», – комментирует эксперт по элитной и зарубежной недвижимости Вячеслав Вайншток.

Элитные новостройки от известных и не очень известных казахстанских девелоперов тоже встречаются среди объектов, которые реализуют через закрытые продажи. Почему многоквартирные дома, пусть и очень дорогие, продают в буквальном смысле через сарафанное радио, сами риелторы объясняют по-разному.

«Администраторы элитных проектов иногда просят не публиковать стоимость. Они сообщают ее только при реальном показе потенциальному покупателю», – говорит независимый риелтор Арман Абденов.

«Небольшие проекты, например клубные дома, девелоперы могут еще на этапе строительства продать своим родственникам и знакомым, поэтому такой объект не появится в открытой продаже», – приводит свои аргументы риелтор агентства Ria Light Дмитрий Хонин.

«Иногда закрытость и приватность продаж – это попытка создать эффект эксклюзивности, дорогого продукта, недоступного широкой публике, чтобы повысить ценность и спрос на продукт в кругу общения потенциальных покупателей», – добавляет Вячеслав Вайншток.

Как раз через закрытые продажи реализуется упомянутый в начале текста элитный жилой комплекс Exclusive Almaly на месте бывшего советского санатория. Цены на таунхаусы не найти ни на сайте девелопера Exclusive Qurylys, ни на korter.kz, ни на сайтах других агрегаторов. Лишь при непосредственном обращении в отделе продаж покупателю из «Курсива» сообщили, что один из 12 будущих (проект сейчас на этапе котлована) домов в стиле Eco Luxury (так его характеризует девелопер) можно приобрести по цене $6 тыс. за «квадрат». При площади дома 411,5 кв. м по текущему курсу доллара к тенге это около 1,12 млрд тенге. Потенциальным покупателям девелопер кроме квадратных метров продает «жизнь в окружении природы на берегу горной реки», близость экотроп с живописными видами и подогреваемую в зимний период дорогу к дому.

Из прошлогодних лидеров рынка премиальной недвижимости в Алматы риелторы называют небольшой проект GK village на Ремизовке – группу из пяти элитных двухэтажных вилл площадью от 350 до 500 кв. м, каждый «квадрат» в которых стоил от $3 до $5 тыс.

Среди закрытых для широкого круга интересантов столичных девелоперских проектов – апартаменты люксовых отелей The Ritz Carlton и The St.Regis в центре Астаны. Меблированные квартиры с отельным сервисом высшего уровня клиентам предлагают по ценам в два-три раза выше, чем самые дорогие столичные новостройки – около $10 тыс. за кв. м.

Взыскательный спрос

Оценивая спрос на элитное жилье в Казахстане, риелторы высказывали противоположные мнения. Причина в большом ценовом разбросе на такую недвижимость. Если нижняя граница стоимости элитного объекта колеблется на уровне 80–100 млн тенге, то верхняя ограничена лишь фантазией инвестора и возможностями застройщика. Поэтому в сегменте элитной недвижимости есть свои внутренние градации и динамика спроса в них разная.

«Откровенно говоря, спрос на элитку в последнее время вялый», – отмечает один из казахстанских риелторов, не пожелавший называть своего имени.

«По моим данным, спрос в сегменте элитной недвижимости не снизился. Наоборот, в 2022 году жилье стоимостью около миллиона тенге за квадратный метр стало востребовано среди граждан РФ (получивших в РК ВНЖ – «Курсив»), которым нужно было куда-то выводить свои деньги. Однако элитное жилье по цене выше 7 млн тенге за «квадрат» они в Казахстане не покупают, предпочитая вкладывать эти деньги в производство или в зарубежную недвижимость. «Элитку» за 7–10 млн тенге (за квадратный метр) приобретают только наши соотечественники, имеющие большой бизнес и возможность много зарабатывать. Спрос в этом сегменте стабильный, но и здесь становится все больше инвесторов, предпочитаю­щих покупку недвижимости за границей», – делится наблюдениями Вячеслав Вайншток.