В январе 2023 года в Дубае зарегистрирован новый рекорд – 9,8 тыс. сделок по продаже недвижимости. Это на 70,3% больше, чем за тот же период прошлого года. Более половины сделок (55%) – это покупка квартир, четверть (25%) – вилл, еще 18% – земли и 2% – коммерческих объектов, сообщает портал DXBinteract.com, созданный при поддержке Земельного департамента Дубая (RERA). Рассказываем, что происходит на рынке недвижимости эмирата и каковы его перспективы в 2023 году.
За минувший год цены на жилье в Дубае выросли во всех сегментах. Сильнее всего подорожали виллы (+34,9%), апартаменты (+12,5%) и земля (+13,2%). Цены на коммерческую недвижимость в среднем выросли на 8,2%. Наиболее удачливые инвесторы менее чем за год обеспечили прирост капитала в долларовом эквиваленте на 10–15% и более. Но на агрессивно растущем рынке оказалось немало и тех, кто фактически заморозил свои деньги в неликвидных активах.
«Сегодняшний рынок недвижимости Дубая очень агрессивен: огромное количество потрясающих объектов, броская реклама и постоянно растущее число сделок. Мы фиксируем сделки, где цена объектов выросла на 20% только с ноября прошлого года», – отмечает директор по развитию бизнеса компании Wellyards Виктор Девиль.
Строительный бум
Основной рост спроса в минувшем году рынку недвижимости Дубая обеспечили россияне. С участием граждан РФ в 2022 году, по данным Reuters, была совершена почти каждая шестая сделка. Активны были также покупатели из Великобритании (12% сделок) и Индии (11% сделок). Территориальная близость эмирата сделала растущий рынок Дубая привлекательным и для казахстанских инвесторов. По данным неофициального источника девелопера Sobha, в 2022 году только на их объекты было заключено 1 780 сделок покупателями с казахстанскими паспортами.
На резкий рост спроса дубайские застройщики ответили ростом предложения на рынке долевого участия (off-plan). Уже к ноябрю, по данным RERA, доля сделок off-plan достигла рекордной отметки за 12 лет – 47% от общего числа сделок на рынке недвижимости.
Инвестиции в долевку
Большинство сделок off-plan в Дубае в 2022 году заключалось с целью флиппинга (инвестиции с целью перепродажи объекта в краткосрочном периоде).
Особенность рынка off-plan проектов в Дубае – после старта продаж девелопер не имеет право менять цену на объекты. Такой подход, с учетом больших бюджетов застройщиков на рекламу, с одной стороны, ставит инвестора-флиппера в невыгодное положение – покупатель скорее предпочтет приобрести объект у застройщика, чем у частного инвестора. Но, с другой стороны, удачные объекты в топовых локациях девелоперы распродают очень быстро. На старте продаж, чтобы забронировать объект, инвестору достаточно оплатить 10% от стоимости квартиры или виллы. Оплатив еще от 14% до 24% (включая 4% – госпошлины), инвестор получает право на перепродажу объекта. Дальнейший график оплаты зависит от конкретного застройщика – многие из них предоставляют покупателям беспроцентные рассрочки на несколько лет.
«Между застройщиками идет война за покупателя и удобный платежный-план – одно из главных орудий. Есть проекты с погашением 30–50% от цены в течение 3 лет после сдачи», – говорит Виктор Девиль.
Другое актуальное преимущество флиппинга – возможность использовать наличные деньги. Инвестор вносит оплату кэшем, а уже через несколько месяцев может продать объект и получить деньги на счет.
Инвестору не нужно вкладываться в ремонт квартиры – в Дубае отсутствует понятие «черновая отделка», иногда квартиры продают даже с дизайном и мебелью от модных брендов (например, проект DAMАC с интерьерами от Cavalli).
Брокеры и агенты, работающие с офф-планом, зачастую обещают инвесторам прибыль от флиппинга на уровне 15–20% в год. У «оптовых» покупателей, которым девелоперы дают дополнительную скидку, прибыль при финальной продаже может доходить до 40%. А таких инвесторов-оптовиков немало: по данным брокеров, почти каждый десятый покупает в Дубае целый этаж жилого дома, то есть 10–12 квартир. В среднем стоимость такой покупки составляет $5–7 млн.
Однако агрессивные рекламные кампании зачастую вводят покупателей в заблуждение, не давая реальной информации ни о репутации девелопера, ни о качестве строительства, ни о финансовых условиях сделки. В результате нередки случаи, когда вложения инвесторов не приносят ожидаемого дохода или оказываются «замороженными».
«Некоторых покупателей настолько подкупают маркетинговые слоганы типа «1% в месяц», что они до конца не изучают детали платежного плана. Стоит обратить внимание на объем платежа, после которого собственнику передадут ключи, а не только право перепродать квартиру», – предостерегают сотрудники компании Wellyards – «Реальный кейс, когда агент пообещал доверчивому клиенту, что, оплатив всего 34% от стоимости и подождав пару лет до сдачи проекта, он получит ключи от новой студии. Инвестор планировал погашать оставшиеся платежи за счет сдачи квартиры в аренду. Позднее выяснилось, что ключи вручат только после оплаты 60%, что в корне поменяло ситуацию. Квартира, купленная в 2021 году, готовая к проживанию с конца 2022 года, «зависла». Инвестор не может ее продать, т.к. не может не только показать квартиру, но даже сделать фото».
Среди других слабых сторон инвестиционных сделок off-plan участники рынка называют низкую вероятность получения ипотеки, отсутствие четких гарантий инвесторам со стороны государства, а также ограничение на оформление «золотой визы инвестора».
«Долевое участие дает право на получение «золотой» 10-летней визы при условии, что готовность объекта на момент сделки составляет не менее 50%, а сумма реальных инвестиций – от 2 миллионов дирхам», – рассказывают в Wellayrds.
Локация плюс репутация
Чтобы сделка по покупке жилья оказалась удачной, в Дубае, как и в любой другой локации, не стоит пренебрегать тщательным изучением условий договора, а также проверкой надежности и репутации застройщика.
«Выясните, были ли задержки по срокам сдачи предыдущих объектов и популярны ли у покупателей другие проекты от этого застройщика», – советуют брокеры.
Новые проекты в Дубае строят по принципу «город в городе» – жилые дома соседствуют с гольф-полями, спортивными площадками, супермаркетами, школами и клиниками. А дорожная инфраструктура обеспечивает быстрый доступ к наиболее популярным локациям – пляжам, моллам, центру. Но не стоит забывать, что строительство в Дубае не останавливается ни на секунду. Если вы приобрели квартиру с видом на море, Бурдж-Халифу или гольф-поле, через несколько лет прямо напротив вашего дома вполне может вырасти небоскреб. Поэтому перспективы появления новых строительных проектов стоит оценить заранее.
«Сегодня в популярнейшей и плотно застроенной Dubai Marina у моря заявлены проекты от трех крупных застройщиков. Каждый из них делает акцент на уникальное местоположение, пешую доступность пляжа и роскошные виды на океан. Покупатель или инвестор, которому показывают макет небоскреба и красивое видео будущей квартиры, может не знать, что от моря небоскреб отделяет скоростное восьмиполосное шоссе», – приводят пример в Wellyards.
Важно учитывать и перспективы развития рынка недвижимости эмирата.
Большая часть проживающих в Дубае – приезжие. Доля местного населения составляет здесь около 11%. Причем программа развития Дубая предусматривает дальнейший рост населения за счет иностранных резидентов с текущих 3,5 млн до 5,8 млн к 2040 году. Следующую после россиян волну экспатов и инвестиций в ОАЭ ожидают со стороны Китая. Кроме льготного налогового режима и лояльной политики властей Дубая, привлечь в эмират жителей Поднебесной, по прогнозам, должна усталость от ковидных ограничений, открытие в Дубае казино и строительство инфраструктуры по типу Лас-Вегаса в Шардже.
Однако эксперты в сфере недвижимости не исключают, что на фоне замедления мировой экономики количество рабочих мест, как и пользователей жилых «квадратов», в Дубае вполне может сократиться, а вместе с этим скорректируются и цены. По крайней мере, Reuters уже прогнозирует замедление роста цен на недвижимость в Дубае в 2023 году до 6%.
