Почему дорожает аренда жилья в Алматы

На 54% за последние полгода выросли ставки аренды (в долларовом эквиваленте) в Алматы, следует из данных портала numbeo.com, где собрана информация о стоимости жизни в разных странах. Сильнее съемное жилье подорожало только в турецкой Анталье (+78%).

Волновой эффект

Рынок арендного жилья в Алматы «лихорадило» весь 2022 год. На смену весеннему росту ставок, вызванному, по мнению представителей Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК), повышенной инфляцией, пришел сезонный рост цен в конце августа – начале сентября. Но только арендодатели успели поднять плату для студентов, как в казахстанские города хлынула волна релокантов-россиян, избегающих мобилизации. Пользуясь повышенным спросом, собственники арендных квартир вновь начали пересматривать стоимость аренды. Отъезд россиян в другие страны и на родину, по прогнозам экспертов, должен был охладить рынок.

«Я уверен, что цены стабилизируются через месяц-полтора. Во-первых, потому что у россиян ограниченный срок пребывания. А во-вторых, придет осознание, что выгоднее жилье сдавать по прежней цене и долгосрочно платежеспособным арендаторам-казахстанцам, чем заработать по-быстрому сотню-другую за три месяца на россиянах и потерять постоянного клиента», – прогнозировал в конце сентября 2022 года президент ОАРК Александр Пак.

Такое же мнение в начале октября высказывала председатель правления АО «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова: «Я думаю, что (всплеск арендных ставок на рынке) это временное явление, потом все вернется на тот же уровень, который был до этого».

В ноябре-декабре съемные квартиры в некоторых казахстанских городах действительно начали дешеветь. И все же по итогам года рост арендных ставок в среднем по стране, по статданным, составил 45% – рекорд как минимум за 16 лет наблюдений. Лидером роста цен стал Алматы – за 2022 год арендное жилье в мегаполисе подорожало на колоссальные 70,5%, сообщает Бюро нацстатистики.

Круче, чем на взморье

В сентябре прошлого года «Курсив», основываясь на данных numbeo.com, выбрал почти три десятка курортных и столичных городов Европы, Азии и Южной Америки, где можно было снять однокомнатную квартиру в центре города по «алматинским ценам». Спустя полгода мы сравнили, как изменилась стоимость аренды в этих городах.

Оказалось, что подешевела аренда жилья только в пяти городах – египетской Александрии, индийских Кочине и Дели, аргентинском Буэнос-Айресе и индонезийской Джакарте. В шести городах аренда подорожала умеренно – на 2–8%, а в остальных 17 городах рост цен превысил 10% в долларовом эквиваленте. В пятерке лидеров по росту цен на однушки турецкие Анталья (+78%) и Измир (+72%), малайзийский Пенанг (+62%), казахстанский Алматы (+54%) и грузинский Батуми (+33%).

В абсолютном значении цены на аренду однушек в центре Алматы, по данным numbeo.com, за полгода выросли с $458 до $703 в месяц. Это позволило казахстанскому мегаполису обойти по стоимости аренды такие города, как Бангкок ($649 в месяц), Батуми ($635 в месяц), Сплит ($518) и Джакарта ($482). Единственный из вошедших в рейтинг городов, где цены за полгода стали еще выше, чем в казахстанском мегаполисе, – Анталья ($714). Как и в Алматы, росту цен на аренду здесь способствовала рекордная инфляция, высокая популярность города среди россиян-релокантов, а также серия февральских землетрясений, в результате которых, по данным ПРООН, около 1,5 млн человек в Турции остались без жилья.

Дефицитный рынок

Казахстанские и международные аналитики сходятся во мнении: несмотря на снижение платежеспособности населения на фоне инфляции, сокращения спроса на съемное жилье, как и стоимости аренды, в долгосрочной перспективе ожидать не приходится.

Спрос на аренду подогревает рост населения в городах (из-за урбанизации и роста рождаемости) на фоне уменьшения объемов строительства (ограничения введены в Алматы и Астане), а также снижения доступности приобретения жилья (доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость, ставки по кредитам растут).

«Стоимость жилья в отношении к средней зарплате по всему миру находится на исторически высоком уровне – жилье стало намного недоступнее, чем раньше», – отмечает партнер Scot Holland / CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин.

«Ожидается, что замедление темпов строительства нового жилья и сокращение количества разрешений на строительство усугубят нехватку жилья во многих странах мира, при этом рост населения будет по-прежнему опережать рост предложения нового жилья. Несмотря на циклические макроэкономические эффекты, оказывающие давление на цены на жилье в краткосрочной перспективе, усугубляющийся дефицит жилья будет продолжать стимулировать рост реальных цен в долгосрочной перспективе. Это приведет к рекордно высокому спросу на аренду и долгосрочному росту арендной платы», – прогнозируют аналитики JLL.