Почему коммерческая недвижимость должна быть гибкой

Уметь быстро подстраи­ваться под потребности бизнеса, быть гибкими и многофункцио­нальными должны современные офисные помещения. О том, как минимизировать риск невозвратности инвес­тиций в коммерческую недвижимость, «Курсиву» рассказал председатель ассоциации управляющих и сервисных компаний Qaz Property Константин Глушко.

Сокращение офисных площадей в связи с «удаленкой» в 2020 году, повышенные требования к санитарии и вентиляции рабочих помещений в 2021-м и резкий всплеск востребованности небольших офисов на фоне релокации россиян в 2022-м – вот лишь краткий перечень вызовов, с которыми столкнулись собственники офисных помещений за минувшие три года. Многофункциональность офиса сегодня – это уже не только про эффективное зонирование пространства и использование мобильной мебели: трансформируемых перегородок, выдвижных механизмов и прочих «чудес техники». Важной характеристикой здания становится гибкость его архитектуры и инженерных систем.

«Множество людей работают сейчас удаленно, взаимодействуя с коллегами с помощью онлайн-коммуникаций. Под влия­нием технологического развития методы работы будут и далее видоизменяться. Мы не можем предсказать точный характер такого развития, но мы можем придать большую гибкость конструкциям наших зданий, чтобы они продолжали быть полезными и в изменившихся условиях», – говорит председатель ассоциа­ции управляющих и сервисных компаний Qaz Property Константин Глушко.

Лего-офис

«Современное офисное здание должно иметь возможность расти изнутри, складываться из оптимальных планировочных модулей, параметры которых соответствуют эргономичным рабочим местам», – считает Глушко.

Офисное здание должно «уметь» расширяться блоками. А для этого еще на этапе проектирования нужно продумать форму объекта, расположение импостов остекления (конструктивных элементов оконных рам), сетку расположения и шаг колонн, а также расположение внутренних инженерных систем, шахт и лестничных клеток.

«Проектирование инженерных систем с возможностью расширения пространства блоками несущественно влияет на бюджет строительства. Зато благодаря этим дополнительным инженерным решениям можно заранее предусмотреть новые рабочие места, обеспечить их автономной функциональностью. В дальнейшем это позволит моделировать разнообразные варианты офисного оснащения без необходимости глобального переустройства», – отмечает председатель Qaz Property.

Такой подход, к примеру, позволит при необходимости снижения затрат компании сократить собственные площади, а высвободившиеся офисные помещения сдать в субаренду.

Экотренд

О серии грозящих экологических кризисов, вызванных растущим дефицитом чистой воды, глобальным потеплением климата и загрязнением окружающей среды предупреждает ООН. Миновать этой угрозы, по прогнозам экологов, удастся лишь в том случае, если развитые страны изменят свою экономическую политику, сократив потреб­ление сырья и энергии на 90%.

При этом огромную нагрузку на природные ресурсы оказывает постоянный цикл сноса и нового строительства. К примеру, в Великобритании в результате сноса различных сооружений ежегодно образуется 70 млн тонн отходов. А на строительство новых зданий в этой стране приходится приблизительно 4% всей ежегодно потребляемой энергии, из которых более половины (60 %) уходит на возведение остова и каркаса здания.

«Сохранение конструкции здания путем его преобразования для других целей (редевелопмент) с экологической точки зрения имеет прямой смысл. Мы не в состоянии решить все мировые экологические проблемы, но мы можем проектировать здания, требующие только часть потребляемой ныне энергии», – считает Константин Глушко.

Эксперт приводит пример. Согласно немецкому законодательству, касающемуся условий работы, любой сотрудник офиса имеет право на дневной свет и доступ к открывающемуся окну. Это фактически нивелирует разницу между базовыми конфигурациями офисного помещения и квартиры (за исключением наличия в последней ванной комнаты и кухни). Таким образом, если, к примеру, через тридцать лет потребность в офисах в немецких городах снизится, расточительного сноса офисных зданий не потребуется – их легко можно будет переоборудовать в жилье.

При проектировании новых зданий Глушко рекомендует обращать внимание на конструктивную гибкость и технологический ресурс здания, системы обогрева и вентиляции, характеристики используемых при строительстве материалов и даже ориентацию здания и его форму – те параметры, которые напрямую влияют на количество энергии, требующейся для возведения, эксплуатации и технического обслуживания объекта.

Ревизия поставщиков

Еще один параметр, который, по мнению Глушко, напрямую может повлиять на возвратность инвестиций при строительстве коммерческого здания – выбор стройматериалов.

«Концентрировать внимание при разработке проекта теперь необходимо на тех материалах, которые с наибольшей вероятностью будут доступны в условиях экономической турбулентности, – говорит эксперт. – Основной риск сегодня – это неопределенность, поэтому подрядчики формируют новые базы поставщиков. Для уже разработанных и утвержденных проектов, вступающих в стадию реализации, возникает риск того, что уже согласованное решение не получится реализовать и понадобится корректировка или существенная переработка проекта».

Для универсального пространства глава Qaz Property советует проектировать большое количество открытых и общественных зон, грамотно выбирать глубину помещения, обеспечивать доступ в здание естественного света.

«Основной запрос бизнеса сегодня – это создание не просто гибких, а легко трансформируе­мых офисов. Это касается не только дизайна, но и общей архитектурной концепции здания. Проектировать офисы и общественные зоны необходимо так, чтобы изменить их функционал можно было быстро и без радикальных затрат», – резюмирует Константин Глушко.