Редевелопмент зданий – привычное явление для развитых стран. Но в РК таких проектов пока немного. Рассказываем, зачем собственники переделывают здания.
Креативный лофт-кластер, жилье или частная школа на месте обветшалых заводских корпусов или невостребованных коммерческих зданий – подобные проекты редевелопмента привычны на развитых европейских рынках и даже в России, но в Казахстане они пока редкость.
Среди очевидных преимуществ редевелопмента – сокращение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Переделка здания, в отличие от возведения нового объекта, не требует получения разрешений на строительство, уже имеются инженерные сети, точки подключения к электричеству, газу и воде. Кроме того, проекты редевелопмента зачастую реализуются в обжитых районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, что повышает конечную ценность недвижимости.
Но чтобы проект получился успешным, надо досконально знать рынок конкретной локации – востребованность будущего объекта, конкурентную среду и даже предысторию места.
«Это (предыстория места – «Курсив») дает возможность «капитализировать» наследие прошлых лет – от функционала, элементов архитектуры до нейминга в новом проекте», – объясняет руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Ксения Колядина.
Капитализация наследия
Именно с предысторией места связан проект редевелопмента старого промышленного здания, расположенного в эпицентре автомира Астаны (на пересечении Богенбая – Бейсековой).
Осенью 2022 года на месте бывшего заводского корпуса открылся торговый центр автозапчастей Qamqor City, рассказали «Курсиву» в группе компаний Property Management Group, выступающей главным консультантом по реализации проекта, а ныне управляющей торговым центром.
«Эта локация – исторически удобное и понятное для автолюбителей место притяжения, где всегда располагались авторынки и торговые точки для автолюбителей. С течением времени абсолютно логичен был процесс перехода от уличной необорудованной торговли в формат современных удобных торговых центров со всей необходимой внутренней инфраструктурой», – пояснил заместитель директора направления Property группы компаний Property Management Group Вячеслав Белый, добавив, что инвесторы вложили в проект редевелопмента около 1,6 млрд тенге.
«Учитывая практически 100%-ную заполняемость объекта еще до открытия и текущую успешную работу ТЦ, мы уверены в исполнении плановой реализации сроков окупаемости», – резюмировал Белый.
Время – в деньги
Другой отечественный проект редевелопмента – преобразование бывшего БЦ «Вега» (класс B, GBA 4,7 тыс. кв. м) на западе Астаны в частную школу.
С активным развитием столицы на юго-восток устаревающее здание небольшого БЦ «Вега» с пригородной инфраструктурой в окружении дюжины конкурирующих бизнес-центров после съезда моноарендатора оказалось не востребовано. Чтобы оживить проект, управляющая компания – Marden Property – приняла решение о редевелопменте здания. «Мы прорабатывали несколько вариантов – размещение в здании отеля, медицинской клиники, ресторана, вуза или частной школы. Последний вариант предложил ChatGPT, именно на нем мы в итоге остановились. Сейчас в том районе есть только две школы полного цикла», – рассказывает о проекте Property директор УК «Marden Property» Мадибек Тогайбаев.
Новый арендатор и редевелопмент-партнер – частная школа Harmony STEAM School – вложила в проект несколько миллиардов тенге. На эти деньги в бывшем БЦ проведут капремонт, обустроят учебные классы, лаборатории, библиотеку, столовую, спортивный и актовый зал. Для Harmony School, имеющей сформированную команду преподавателей и менеджеров, редевелопмент БЦ – это возможность уже к 1 сентября текущего года запустить концептуально новый проект (компания строит в столице две школы, но цикл строительства «с нуля» в среднем занимает полтора-два года). А для управляющей компании – стабильный арендный доход по ставкам выше рынка. «По условиям договора мы передаем здание школе в моноаренду. Арендные ставки у школы выше, чем у офисов класса В. Это фактически позволит нам индексировать арендную ставку (с учетом инфляции) и придать этой локации новый импульс развития. Уверен, наш проект будет достаточно успешен», – резюмирует Мадибек Тогайбаев.
Смена назначения
В консалтинговой компании IBC Real Estate рост популярности редевелопмента в мире связывают с урбанизацией. Людям, переезжающим в города, нужно жилье и инфраструктура для работы, учебы и отдыха. Но земли, особенно в центральных районах мегаполисов, больше не становится, поэтому ценность каждого квадрата растет. Ветхая малоэтажная застройка попадает под реновацию – на месте старых домиков в один-три этажа вырастают высотки, а на обширных промышленных территориях бывших заводов и комбинатов появляются жилые комплексы, бизнес-парки, торговые центры и спортивные кластеры.
«С кратным удорожанием земли тренд на преобразование промышленных, заброшенных зон становится неизбежным – участки должны использоваться эффективно», – объясняет Ксения Колядина.
Развитие удаленного и гибридного формата работы лишь усилило тенденцию – невостребованные коммерческие здания (офисы и бизнес-центры) стали чаще переделывать под арендное жилье и другие объекты, добавляют в Tranio.
«Офисные помещения становятся менее рентабельными. В то же время спрос на жилье растет: как на варианты с краткосрочной арендой для туристов, так и на среднесрочную аренду, которую выбирают люди в командировках или растущая прослойка цифровых кочевников», – поясняет коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова.
Особенно редевелопмент актуален для старых городов, где мало незастроенных участков, зато много старинных зданий. Такой подход позволяет сохранить исторические здания, которые вписаны в архитектурный код города. К примеру, в Париже и Берлине в зданиях бывших вокзалов разместились одноименные музеи Орсе и Hamburger Bahnhof. Одна из старейших электростанций Москвы – ГЭС-2 – ныне культурный центр, а бывшая шоколадная фабрика «Красный Октябрь» в шаговой доступности от Кремля превратилась в арт-кластер – место «обитания» выставочных центров, образовательных площадок, студий звукозаписи, гастробаров, ночных клубов и других модных проектов.
Новый дом с историей
Три года назад брокер Tranio приобрел в центре Афин простаивающее офисное здание за 300 тыс. евро – фактически по цене двушки в Берлине. Еще почти столько же – 338 тыс. евро – понадобилось на реконструкцию: ремонт фасадов и кровли, замену инженерных систем и лифта, перепланировку и благоустройство помещений. Через 26 месяцев обветшалая семиэтажка рядом с храмом Святого Пантелеймона превратилась в доходный дом «Пантелеймонас», одиннадцать арендных квартир в котором были реализованы новым собственникам суммарно за 1,1 млн евро.
«В 2021 году мы продали все квартиры в проекте редевелопмента в Афинах. Прибыль после налогов и допрасходов достигла 234,2 тыс. евро (32%). Доходность инвестора, который предоставил Tranio акционерный капитал, составила 13,8% годовых при средней доходности девелоперских проектов в Европе около 10%», – делится финансовыми результатами проекта Елена Милишенкова.
В проекте реконструкции «Пантелеймонас» инвесторов привлекла возможность вложиться в проект в центре города со сложившейся инфраструктурой, где сложно найти свободный участок.
