Какие уловки используют девелоперы при застройке Алматы

В июле в Алматы задержаны два должностных лица, отвечающих за регулирование земельных отношений и градостроительную деятельность. В работе обоих ведомств Антикор выявил действия в интересах отдельных землевладельцев и застройщиков. Как девелоперам удается строить жилье там, где этого делать нельзя – в материале «Курсива».

«В суде в день оглашения приговора была очень напряженная атмосфера. Мы, третья сторона, поддерживающая требования истца – ГАСКа, были почти уверены, что застройщик с помощью сильных адвокатов опять выиграет дело. То есть фактически узаконит свой ЖК, построенный на месте выруб­ленных яблоневых садов вблизи обсерватории на оползнеопасном склоне. Но на тот момент объект уже был под контролем Антикора. Думаю, это помогло решить исход дела в нашу пользу», – рассказывает алматинская активистка Василиса Куанышева. 

20 июля апелляционная инстанция суда Алматы огласила решение по иску управления градостроительного контроля (ГАСК) к частному застройщику. Трехэтажный таунхаус по адресу ул. Обсерватория, 7/6 признан самовольной постройкой, подлежащей сносу за счет средств застройщика. Судебные разбирательства по этому делу длились около года: пока ГАСК оформлял предписание о нарушениях, уточнял исковые требования, застройщик почти закончил возводить жилой комплекс (изначально заявленный как индивидуальное жилье) и начал маркетинговую кампанию по его продаже.

Накануне оглашения апелляционным судом решения, 19 июля, в Алматы был задержан экс-руководитель управления городского планирования и урбанистики (УГПиУ), которого подозревают в злоупотреблениях при выдаче земельных участков и согласовании строительства объектов. А еще раньше, в начале июля, по подозрению во взятке в 45 млн тенге был арестован и. о. заместителя руководителя управления земельных отношений (УЗО) южного мегаполиса. 

Череда задержаний чиновников связана с выявлением Антикором системной коррупции в сфере земельных отношений и на всех этапах строительства в Алматы. В сферу внимания Агентства РК по противодействию коррупции (Антикор) попали сделки с несколькими сотнями земельных участков и объектов строительства, зарегистрировано и расследуется несколько уголовных дел.

Вот несколько схем, как застройщикам и чиновникам удается обходить нормы закона при застройке Алматы.

Гибкая красная линия

Проект детальной планировки (ПДП) – подробнейший план города, который определяет, что и где именно будет строиться. Этот документ разрабатывают на основании утвержденного Генплана. Но, в отличие от Генплана, рассчитанного на десятилетия, ПДП местный исполнительный орган (МИО) по закону может менять дважды в год. В том числе двигать красные линии, обозначающие границы объектов общего пользования (улиц, парков, набережных, кладбищ и т. д.) и изменять назначения функциональных зон. Правда, такие изменения должны быть согласованы с экологами, СЭС и ЧС, но на практике, как выяснил Антикор, в Алматы это происходит далеко не всегда.

«С 2007 года акимат города Алматы без учета Генплана изменил функциональные зоны земельных участков площадью свыше 63 тыс. га. Назначение некоторых участков менялось по нескольку раз. Зачастую корректировки в ПДП носили индивидуальный характер в интересах определенных лиц. Акимат производил изменение функциональных зон без обязательного согласия экологов, органов СЭС и ЧС», – говорится в докладе по результатам внутреннего анализа коррупционных рисков (ВАКР) Антикора.

За полтора десятка лет акимат выдал разрешения на строительство «в самом сердце развитого и престижного района – прямо на набережной реки Есентай» (цитата с сайта одного из застройщиков) – шестнадцатиэтажки Central Esentai Residence (застройщик – завод «Электрокабель») и девятиэтажки «Престиж» (девелопер – «Есентай Строй»). Близ Малой Алматинки поднялись 12-этажный Falconcity (застройщик Falcon Petroleum) и 20-этажные башни Almaty Towers (застройщик KUAT). Из более «свежих» проектов – в минувшем году акимат дал согласие на строи­тельство жилого комплекса «София» (застройщик – Time Group Construction) на расстоянии 15 м от реки Боралдай.

В Медеуском районе две многоэтажки строили на расстоянии менее 300 м от кладбища. В микрорайоне Горный гигант только в 2020–2021 годах выданы разрешения на строительство девяти жилых домов (в том числе многоквартирных) в санитарно-защитной зоне рядом с захоронением сибирской язвы. 

Смена назначения

С 2017 года из рекреационной зоны, предназначенной для массового отдыха и туризма, в жилую зону переведены около 286 га земли. Для сравнения, это как 300 футбольных полей. 

Почти в каждом третьем случае (911 из 3058 принятых акиматом решений) заявитель вначале получал отказ в изменении целевого назначения участка с разными мотивировками, но позже акимат все же выдавал положительные заключения. 

Так, в 2019 году владелица девяти участков, находившихся в рекреационной зоне и частично на красной линии, пожелала сменить их целевое назначение, но получила отказ от акимата. Однако спустя четыре года – в 2022-м – разрешение было получено.

В АЗРК тоже описывают подобный случай, при этом уточняют, что один из участков был передан родственнику должностного лица акимата.

Принимать подобные решения акимату позволяет утвержденный маслихатом региональный План реализации градостроительных регламентов застройки, который противоречит нормам Земельного кодекса. Если по кодексу к жилой зоне относятся только ИЖС или многоквартирные дома (МЖД), то план добавляет в этот перечень территории приусадебной и садовой застройки. «Это позволяет должностным лицам акимата менять целевое назначение участков на свое усмотрение. А владельцам земли вместо дачных домиков строить многоквартирные комплексы», – объясняют в Антикоре.

В 2022 году в Алматы разгорелся крупный скандал по поводу перевода около 20 га земель на Каменском плато вблизи обсерватории из рекреационной в жилую зону. На тот момент на агрегаторах новостроек можно было найти объявления застройщика Parmigiano Group о продаже элитных домов в коттеджных городках Luxury Houses и Solar Homes, расположенных как раз на части этих земель.

В мае 2023-го под давлением экоактивистов, правозащитников и местных жителей участки на горных склонах вернули в рекреа­ционную зону. За исключением одного – на месте планировавшегося Solar Homes. Целевое назначение этого участка в 3,2 га с кадастровым номером 20-315-064-134 до сих пор значится как «строительство коттеджного городка», а на картах в Google Maps отчетливо видны следы более трех десятков строительных котлованов. «В соответствии с генпланом основная часть этого земельного участка находится на территории усадебной застройки, часть – на территории зеленых насаждений (общего пользования, апортовые сады). Однако целевое назначение земельного участка является доминирующим перед законом «Об архитектурной, градостроительной деятельности в РК», так как данный вопрос регулируется Земельным кодексом РК и защищается конституционными правами собственников», – пояснили в УГПиУ в июле 2023 года в ответ на запрос Василисы Куанышевой.

Сэкономить за счет бюджета

Та же коллизия плана маслихата и Земельного кодекса позволяет владельцам участков при переводе земель сельхозназначения под жилье или коммерцию уклоняться от уплаты разницы кадастровой стоимости.

Антикор обнаружил 59 случаев, когда собственники меняли целевое назначение на «садоводство», а по факту строили жилые дома. На каждом гектаре владельцы земли таким образом экономят десятки миллионов тенге. Еще в 113 случаях собственники, даже меняя целевое назначение на ИЖС, все равно не оплачивали разницу кадастровой стоимости. К примеру, в 2021 году алматинец изменил целевое назначение участка площадью 2 га с «ЛПХ» на «ИЖС», не заплатив разницу стоимости в 126 млн тенге.

«Только с 2019 года по всем указанным выше фактам бюджет недополучил порядка 8,5 млрд тенге», – посчитали в Антикоре.

Псевдоинвесторы

Еще одна коррупционная схема, выявленная Антикором – получение земли в частную собственность через участие в инвестиционных проектах. 

К примеру, в 2020 году акимат предоставил двум предпринимателям без торгов земли для строительства медицинского центра и объекта для обслуживания населения. Позже объекты были фиктивно введены в эксплуатацию. Это позволило предпринимателям выкупить землю в частную собственность за скромные 19 млн тенге (за оба участка), сэкономив сотни миллионов тенге. При выкупе этих участков через торги государство, по подсчетам Антикора, могло бы получить около 400 млн тенге (по 200 млн тенге за каждый участок). 

Обещания VS реальность

Несоответствие построенного объекта согласованным эскизам и ПСД – другое распространенное нарушение. Застройщики возводят здания, превышая согласованные параметры по высоте, ширине и площади. Особенно часто не соблюдается ограничение строительства объектов выше проспекта Аль-Фараби до 12 м и не более трех этажей, введенное городским маслихатом в 2018 году. Среди 17 обнаруженных Антикором объектов с отклонениями от эскизного проекта – клубный дом «Домино» (застройщик ТОО InterStroy Engineering) в микрорайоне Горный гигант, высота которого по факту составила 15 м вместо разрешенных 12 м, а ширина 10,5 м вместо 9,5 м. Другой пример – упомянутый ранее таунхаус по адресу Обсерватория, 7/6. В ходе строительства объект высотой 9,68 м (по эскизному проекту) по факту «подрос» до 12,3 м.

Нередко акимат выдавал разрешения на строительство без получения технических условий на подключение к коммуникациям (воде, теплу) или на объекты с превышением плотности застройки (10 МЖК). 

В 2022 году один из крупных алматинских застройщиков при строительстве МЖД по пр. Достык превысил показатель плотности застройки вдвое – площадь объекта составила 15,5 тыс. кв. м вместо допустимых 8 тыс. «квадратов» за счет прилегающей территории: тротуаров, прогулочных зон и детских площадок.

Коррупция по понятиям

На руку застройщикам и коррупционерам правовые пробелы в казахстанском законодательстве. Например, отсутствие в законе определений садового и дачного дома, таунхауса, усадебной застройки, мансардного этажа позволяет должностным лицам двояко толковать данные понятия при принятии решений. А застройщикам под видом садового дома или ИЖС возводить коммерческие объекты или многоквартирные жилые дома, выдавая дополнительный полноценный этаж за мансарду. Эта схема выглядит тем более привлекательно, если знать, что для садовых домов и ИЖС, в отличие от МЖД, не требуется разработка проектно-строительной документации (ПСД), проведение авторского и технического надзора, экспертизы. Многие из таких объектов позже принимаются в эксплуатацию и проходят регистрацию. 

При проверке Антикор обнаружил более десятка случаев, когда на землях для ИЖС или садов фактически строили многоквартирные комплексы и коммерческие объекты, качество строительства которых никто не контролировал. 

К примеру, в 2022 году жительница Алматы получила разрешение на строительство трех садовых домов на четырех прилегающих друг к другу участках. Построенные объекты она по отдельности ввела в эксплуатацию как садовые дома, в то время как фактически эти строения образуют единый многоквартирный жилой комплекс. В 2023 году новый владелец домов обратился в акимат с просьбой разделить их на несколько квартир, одновременно подав объявление о продаже объекта как жилого комплекса Baganashil.

В том же 2022 году по ул. Обсерватория на участке с целевым назначением «под индивидуальный жилой дом» вместо двухэтажного дома с мансардой владелец участка фактически построил четырехэтажный многоквартирный дом. 

«Такие нарушения должно пресекать УГПиУ при проведении сверки актов приемки в эксплуатацию с проектной документацией. В случае несоответствия – информировать ГАСК и регистрирующий орган. Однако анализом установлено, что по 19 объектам управление не сообщило об имевшихся нарушениях», – поясняют в Антикоре.

Бесконтрольная застройка

Даже если ГАСК выносит предписание об устранении нарушений, их исполнение никто не контролирует. А иски ГАСК инициирует лишь в каждом десятом случае (госорганом подано 108 исков по 985 предписаниям). 

Некоторые дома застройщики и вовсе возводят без разрешения на строительство. Таков, к примеру, ЖК «Alasha» в микрорайоне Таугуль-3 (застройщик Almaly Development). «В случае отсутствия разрешительных документов на строительство ГАСК выставляет требование об их получении. Это приводит к правовой коллизии – нарушается норма о получении разрешений до начала строительства. Учитывая, что почти 80% выявляемых ГАСК нарушений (1076 из 1369) связано с отсутствием таких разрешений, эти правовые пробелы создают условия для роста числа фактов незаконной постройки», – резюмируют в Антикоре.