Аренда жилья в Алматы сопоставима по стоимости с Дубаем

Около 250 тысяч тенге в месяц придется заплатить арендатору за среднестатистическую однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м в Алматы. Аренда «двушки» составит около 400 тысяч тенге в месяц. Это расчеты аналитиков Colliers на основании данных Krisha.kz. Стоимость аренды жилья в III квартале 2023 года на 16% ниже прошлогодних пиковых значений (аренда тогда взлетела из-за массовой релокации россиян), но все еще на 55% выше показателей аналогичного периода 2021 года.

«По стоимости аренды жилья рынок Алматы сегодня можно сравнивать с рынком Дубая. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Алматы — 400 тысяч тенге. В Дубае за эту цену предложат не только аренду жилья (по договору с юридическим сопровождением), но и дополнительный сервис — еженедельную уборку, услуги спортивного зала», — говорит руководитель отдела консалтинга и оценки Colliers Павел Аношин.

Жизнь не по средствам

Чтобы свести риск дефолта арендатора к минимуму, оптимальное соотношение арендных трат к доходу арендатора, по оценкам Colliers, не должно превышать 30%-40%. Такая ситуация оптимальна как для арендатора, так и для арендодателя.

Но сегодня при средней заработной плате в Алматы 405 378 тенге в месяц (данные БНС РК) и средней стоимости аренды «однушки» 250 тысяч тенге (расчеты Colliers) это соотношение в полтора-два раза выше — 61%.

«Таким образом, стоимость аренды до сих пор можно считать завышенной, несмотря на ее корректировку», — делает вывод Павел Аношин.

Эти выводы коррелируют с данными опроса Kursiv Research, проведенного в начале сентября среди более чем 1 600 казахстанцев. Только 12,6% респондентов считает текущие цены на аренду жилья справедливыми. Почти две трети (63,3%) опрошенных говорят, что цены на съемные квартиры завышены. Лишь 1,3% находят их заниженными. Остальные затруднились ответить. Чаще других о высоких ценах на арендное жилье говорят жители ЗКО (83,9%), Актюбинской области (78,6%) и Алматы (73,9%).

При этом арендодатели гораздо чаще полагают, что цены на рынке аренды жилья справедливы — так ответил каждый третий (32,7%) из тех, кто сдает жилье в аренду.

«Утверждать, что цена рыночная, достаточно затруднительно, при этом стоит принимать во внимание и поток делового сегмента, который и на текущий момент находится на подъеме», — говорит Аношин.

Стихийный рынок

Опрос Kursiv Research показал, что подавляющее число казахстанцев (81,5%) не имеют жилья, которое бы они могли сдавать в аренду. Но каждый четвертый планирует его приобрести, чтобы получать рентный доход.

Среди тех, у кого есть дополнительное жилье для сдачи в аренду, меньше половины (45%) готовы заселить в него арендаторов. Среди причин каждый третий (32,2%) отмечает, что это жилье предназначено для проживания близких (детей и других родственников), почти каждый пятый (18,9%) говорит, что не имеет времени заниматься арендным бизнесом, каждый шестой (15,9%) не хочет, чтобы в его квартире жили и портили имущество посторонние люди, 5% опрошенных опасаются проблем с налогами, а остальные отказались сообщить причины нежелания сдавать жилье в аренду.

Среди опрошенных нашлось чуть более семи десятков человек, которые все же занимаются арендным бизнесом. При этом большинство устанавливают для арендаторов собственные требования и ограничения. Например, только 39% готовы селить в свои квартиры студентов, причем половина — при выполнении арендаторами-студентами различных дополнительных условий. Хуже, чем в других мегаполисах, к студентам относятся собственники жилья в Шымкенте — 80% из них сообщили, что отказывают этой категории арендаторов. Среди опрошенных астанчан таких арендодателей 60%, а в Алматы — 24%.

По словам экспертов Colliers, рынок аренды в Казахстане, является стихийным и неорганизованным.

«Отрасль представляющих интересы арендаторов/арендодателей индивидуальных лиц не регулируется государством. Соответственно, нет и установленных рыночных практик, где арендатор может понимать на что он может рассчитывать при совершении сделки», — рассказывает руководитель отдела консалтинга и оценки Colliers.

Главная головная боль арендаторов – фактическое отсутствие на рынке практики подписания договоров аренды.

«Договор аренды — это определенный гарант безопасности как для арендатора, так и арендодателя. Данный документ защищает обе стороны. Например, в договоре должно быть предусмотрено, что собственник не может резко и необоснованно поднимать ставки аренды. Однако большинство арендодателей, не готовы подписывать такие договоры», — уверен Павел Аношин.

«В отсутствии норм собственники жилья на стихийном рынке диктуют свои правила, — продолжают в Colliers, — так, например, депозит, который арендатор должен внести при заселении, может быть различен от случая к случаю, может быть и невозвратным».

Подешевеет ли аренда

Падение стоимости аренды до уровня цен 2021, с учетом нестабильной политической ситуации в мире, ожидать не стоит, уверенны в Colliers. Единственное на что можно рассчитывать арендаторам – это небольшая коррекция цен после чрезмерного спроса 2022 года.