Рынок аренды жилья: выросли и цены, и требования к арендаторам

Сезонное повышение цен на аренду жилья в Казахстане в 2023 году началось раньше обычного. Уже в июле темпы подорожания съемных квартир вдвое превысили обычные для этого месяца значения. Еще один усилившийся тренд – завышенные требования к арендаторам. Рассказываем, на каких условиях сейчас можно арендовать жилье в Астане и Алматы.

Сезонный рост цен на аренду жилья в городах в конце лета – традиционное явление, связанное с приездом на учебу студентов. Но если раньше аренда жилья начинала заметно дорожать в августе, то в 2023-м рост цен начался уже в июле. По данным Бюро национальной статистики (БНС), стоимость съемного жилья в июле в среднем по стране выросла на 1,9%. Это самый высокий июльский прирост, по крайней мере, за восемь лет наблюдений. В августе арендное жилье прибавило в цене еще 2,3%.

Текущее подорожание аренды – одно из самых значительных за последние годы. Если исключить скачок цен 2022-го, вызванный релокацией россиян, ежемесячный рост цен в июле и августе в 2015–2021 годах не превышал 1%.

Ранний сезон

«В этом году запросы по аренде и покупке квартир для студентов начались раньше обычного. Уже в июле мы стали получать первые заявки. Некоторые арендодатели, видя возрастающий спрос, начали поднимать цены на одно-, двухкомнатные квартиры», – говорит ведущий специалист по недвижимости АН Nelina.kz Александр Бикетов.

Алматы, где сосредоточено наибольшее количество вузов, выделяется на общестрановом фоне. Динамика роста аренды в южном мегаполисе в июле-августе в 1,6 раза превышала среднюю по стране. В июле арендное жилье в Алматы подорожало на 3,1%, в августе прибавило в цене еще 3,6%, свидетельствует Бюро нацстатистики. 

О том, что владельцы жилья в последние два месяца лета подняли цену, заявили 40% арендаторов, опрошенных центром социологических исследований Kursiv Research. Еще 20% респондентов сообщили, что арендодатели предупредили их о скором повышении цен.

В Астане сезон аренды начался, как обычно, в августе, говорят столичные риелторы. Но уже в июле в Астане, по словам независимого риелтора Армана Абденова, резко вырос спрос на покупку одно- и двухкомнатных квартир, в том числе и благодаря студентам. 

«Одно- и двухкомнатные квартиры в июле-августе зачастую приобретали для студентов. Кроме того, жилье покупали молодые семьи, много приезжает практикантов и молодых сотрудников из других городов. В меньшей степени, но тоже заметно спрос на покупку жилья вырос со стороны фермеров и бизнесменов, занятых в сельском хозяйстве. Они сейчас получают выплаты с урожая, а деньги вкладывают в недвижимость для сдачи в аренду», – говорит Абденов.

Данные риелтора подтверждает статистика. В июле количество сделок купли-продажи жилья в Астане выросло в 1,5 раза, в августе – еще на 4,6%. С показателем 6,68–6,98 тыс. сделок в июле-августе столице даже удалось обойти традиционного лидера по количеству сделок – Алматы. Наибольший спрос пришелся на однокомнатные (45% всех сделок) и двухкомнатные (34% всех сделок) квартиры.

Статистика БНС не зафиксировала роста цен на аренду в Астане ни в июле, ни в августе. Почти такие же данные получены Kursiv Research в ходе опроса столичных арендодателей – лишь один из девяти сообщил, что поднял цену на жилье за последние два месяца.

Но среди тех, кто сам арендует жилье в Астане, на рост цен в июле-августе посетовал каждый третий. Еще почти треть (29%) столичных респондентов-арендаторов говорит о том, что владельцы жилья предупредили их о скором повышении цены. 

Дефицитное предложение

На фоне повышенного спроса на Krisha.kz заметно снизилась доля объявлений об аренде бюджетных квартир (а именно их обычно ищут студенты). За последние две недели августа предложение съемного жилья стоимостью до 250 тыс. тенге в Алматы сократилось на 40%, в Астане – на 15%.

«Очень сложно сейчас найти нормальное жилье в аренду. Новые квартиры с мебелью и техникой разбирают сразу, даже если это дорого стоит. Больше половины жилья сдается в очень плачевном состоянии – со старым ремонтом, изношенной мебелью и техникой», – рассказывает о ситуации на столичном рынке Арман Абденов.

По словам риелтора, однокомнатную квартиру в столице сейчас можно арендовать по цене от 170–180 тыс. тенге в месяц, двухкомнатную – от 250–300 тыс. тенге и выше в зависимости от квадратуры, локации, наличия мебели и техники.

В Алматы схожая ситуация.

«В среднем и верхнем ценовом сегменте проблем с подбором (квартир в аренду. – «Курсив») нет, а вот в эконом-сегменте мы видим дефицит, особенно с учетом приезда в Алматы студентов», – описывает ситуацию в южном мегаполисе Александр Бикетов.

По словам директора алматинского агентства недвижимости Vizit Ларисы Степаненко, сейчас ухоженное жилье в Алматы стоит от 250–300 тыс. тг/мес., жилье в новостройках – от 400 тыс.тг/мес. Если появляется предложение дешевле, оно уходит в течение суток.

«Звонков бешеное количество, но не всегда люди проходят по требованиям собственников», – делится наблюдениями эксперт.

Смотрины арендаторов

«Сегодня как никогда арендодатели уделяют внимание портрету своего будущего арендатора, – отмечает Лариса Степаненко. – И здесь очень сложная ситуация как раз со студентами: в большинстве случаев арендодатели не соглашаются на таких арендаторов. Если раньше хотя бы девушек селили, то теперь и им отказывают. Среди причин – молодые, неаккуратные, без опыта жизни, без навыков ведения хозяйства, устраивают шумные вечеринки, из-за чего возникают проблемы с соседями. Кроме того, зачастую договор подписывают 1–3 человека, а живет в квартире гораздо больше людей», – перечисляет руководитель АН Vizit. 

Судя по результатам опроса Kursiv Research, сдавать жилье в аренду студентам не готовы 38,1% арендодателей в разных городах страны. При этом в Астане отказывают студентам более половины опрошенных собственников жилья, пригодного для аренды (60%), а в Алматы – каждый четвертый (24,2%). 

Риелторы добавляют, что арендаторы также транслируют строгие ограничения для арендодателей с животными или детьми. «Дети, особенно дошкольного возраста, часто портят имущество – разрисовывают обои, ломают технику. Поэтому если даже заселяют с детьми, хозяин требует большой депозит за порчу имущества – от 100 тыс. тенге», – говорят участники рынка. 

Арман Абденов, кроме прочего, отметил негативное отношение арендодателей к потенциальным клиентам из азиатских стран – Индии, Пакистана, Афганистана, Таджикистана, Туркменистана. 

«Категорически отказываются сдавать жилье зарубежным студентам и приезжим. После проживания таких арендаторов квартира пропитывается специ­фическими запахами, что в дальнейшем сильно влияет на ее рыночную стоимость. Сдать или продать такое жилье потом будет очень тяжело», – объясняет Абденов и добавляет: «Арендодатель смотрит на человека, чтобы выглядел опрятно, вел себя адекватно при переговорах. Если ему понравится, он заселяет таких людей».

Риелторы полагают, что горячий сезон на рынке аренды жилья в Казахстане продлится до конца октября, пока все студенты не найдут себе крышу над головой. «Сейчас основной поток расселится (как всегда, на это уходит сентябрь-октябрь). В сентябре- октябре цены будут высокие, особенно на одно-, двухкомнатные квартиры. К ноябрю цены на аренду успокоятся», – прогнозирует Лариса Степаненко. 

«Пик – сентябрь-октябрь, когда студенты заселяются. Потом с ноября спрос начнет снижаться. Зимой в Астане редко кто переезжает – холодно. Только если хозяин продал квартиру. Поэтому зимой цена упадет до прежних показателей, а потом, в конце весны, опять начнет потихоньку повышаться, достигнув пика с июля по октябрь», – описывает сезонную динамику Арман Абденов.

«Пока мы прогнозируем небольшой рост на уровень инф­ляции 5–10%», – добавляет Александр Бикетов.