Ослабевший спрос на региональную недвижимость ожил в Казахстане

Активность покупателей в регионах РК на фоне отсутствия льготных ипотечных программ стремительно сокращается. Единственное, что может спасти спрос, – удачный сбор урожая, говорят опрошенные «Курсивом» участники рынка.

После рекордного спроса на недвижимость в 2021-м и начале 2022 года, спровоцированного возможностью снятия пенсионных накоплений, в 2023-м активность покупателей на рынке жилья существенно сократилась.

Особенно заметен этот тренд в регионах – здесь ликвидность жилья ниже, чем в мегаполисах, поэтому количество спекуляций на рынке минимально. Если за восемь месяцев 2022 года, по данным Бюро национальной статистики РК (БНС), в регионах Казахстана было зарегистрировано 229,1 тыс. сделок купли-продажи жилья (–12% к 2021 году), то за тот же период текущего года объем сделок сократился до 144,2 тыс. (–37% к 2022 году).

Рыночная тишина

Регионами-аутсайдерами по итогам восьми месяцев 2023 года, по данным БНС, стали ЗКО, СКО и Жамбылская область. Здесь активность покупателей снизилась практически вдвое к прошлому году – объем сделок упал на 44–46%.

«Период экспозиции увеличился в разы – объекты могут месяцами стоять и не продаваться», «Рынок недвижимости находится в спячке», «Я бы сказала, рынок сдох», – так говорят опрошенные «Курсивом» риелторы из этих регионов.

Редкие покупатели, по словам риелторов, ищут самые бюджетные варианты жилья и в основном платят наличными.

«Последние пять-шесть сделок – все за наличку», – делится специалист по недвижимости из Уральска.

«В Отбасы банке не у всех депозиты, да и последнее изменение повлияло (деньги должны пролежать на депозите Отбасы банка не менее трех месяцев. – «Курсив»). Люди находят наличку», – объясняет руководитель уральского агентства недвижимости «Уют» Радмира Кушалиева.

По данным Отбасы банка, количество выданных займов в этих областях действительно ощутимо снизилось по сравнению с показателями прошлого года: в ЗКО – на 16%, в СКО – на 21%, а в Жамбылской области и вовсе на 39%.

Ипотечные ломки

В агентствах недвижимости и отделах продаж застройщиков Костанайской и Карагандинской областей, где объем сделок сократился не так значительно (–22 и –31% к прошлому году соответственно), тоже сетуют на отсутствие клиентов. А среди причин называют недостаточность накоплений у населения и практически полное отсутствие в стране доступных ипотечных программ.

«Рынок, конечно, очень изменился. Продажи упали в 4–5 раз. Цены застройщики не сильно опускают, больше давят на акции при стопроцентной оплате. В приоритете у наших покупателей дешевое экономжилье с самым скромным, но чистовым ремонтом. Цена в среднем от 290 тыс. тенге за квадратный метр и выше, жилье с чистовой отделкой (экономвариант) выходит в 360 тыс. тенге за «квадрат», – рассказывает о ситуации на рынке Костаная директор центра новостроек Family Home Айгуль Сеитова.

«Сделки уже проходят не так активно, как буквально полгода назад. В целом в текущем году ситуация по продаже и покупке недвижимости, конечно, ухудшилась. Это связано с сокращением лимита по ипотечной программе «7-20-25». Практически каждый второй клиент первым делом спрашивает, возможно ли оформиться по данной программе», – добавляет Валентина Губарева, руководитель отдела продаж Sunrise home – компании, занимающейся строительством и продажей недвижимости в Караганде.

Люди сейчас ищут альтернативные варианты кредитования. «Население уже стало привыкать к отсутствию выгодных ипотечных программ и все чаще пользуется альтернативными вариантами – коммерческой ипотекой или партнерскими программами банков и застройщиков, – делится Валентина Губарева и добавляет: – Также все большим спросом пользуется трейд-ин авто, то есть меняем машину на квартиру».

«Вы меняете свой автомобиль с учетом его стоимости и уже можете быть владельцем квартиры своей мечты. Вы не потеряете время на продажу автомобиля. Квартиры всегда ценятся гораздо больше, чем автомобили», – завлекает покупателей один из казахстанских застройщиков, работающий на региональных рынках.

Застройщики корректируют планы

Снижение спроса вынуждает девелоперов в регионах корректировать свои планы.

«Застройщики стали строить меньше. В разговорах говорят: этот ЖК достроим, дай бог продадим – и все, пока строить ничего не будем», – делится наблюдениями о костанайском рынке Айгуль Сеитова.

«Застройщики пока строят, но тоже испытывают затруднения в продажах. Некоторые застройщики скидывают по цене, чтобы быстрее продать», – рассказывает о рынке Уральска Радмира Кушалиева.

«Земельные участки под застройку тоже не так активно сейчас продаются, как в предыдущем году. Раньше уходили прямо влет, хороший участок не стоял. Сейчас участки, которые продавались за неделю-две, стоят месяцами», – добавляет другой уральский риелтор.

«Новых проектов не так много. Думаю, это связано с тем, что существующие в нашем городе сети исчерпали свои ресурсы для снабжения города теплом, светом и прочими коммуникациями», – считает Валентина Губарева из Караганды.

Кроме проблем с продажами и городскими коммуникациями на планы девелоперов в регионах повлияла прокатившаяся по стране в 2022–2023 годах серия проверок строительных компаний на наличие разрешительных документов.

Так, в Караганде решением суда приостановлено строительство десяти ЖК, возводить которые начали без необходимых разрешений. В Костанае из-за выявленных ГАСКом нарушений остановили строительство минимум двух жилых домов. При­остановили строительство шести многоэтажек в Уральске, двух – в Петропавловске, одной – в Актау.

«Участки под застройку встали по причине того, что произошло недавно в городах. Строящиеся объекты за отсутствием некоторых документов заморозили, некоторые дома не дают достраи­вать и вводить в эксплуатацию», – объясняет один из риелторов.

Цены приспосабливаются

«В сложившейся ситуации (сниженного спроса. – «Курсив») радует одно: цены на недвижимость становятся более адекватными», – считает риелтор Гульжауар Бадеева.

Вторичка стала дешевле в пяти из 17 областных центров РК, еще в двух цены не изменились, в остальных рост цен составил от 1,2 до 6,9%. Цены на новое жилье не поменялись или снизились в трех областных центрах, в 13 городах новостройки подорожали на 1,4–5,5%, и лишь в Караганде рост цен превысил 10% (+10,6% с начала года).

Средние цены на новое жилье в областных центрах, по данным БНС РК, варьируются в диапазоне от 267 тыс. до 393 тыс. тенге за «квадрат». Самое бюджетное жилье – в Актобе (267 тыс. тенге за 1 кв. м), Уральске (278 тыс.) и Кызылорде (282 тыс.). Самое дорогое – в Актау (393 тыс. тенге за 1 кв. м), Семее (391 тыс.) и Атырау (387 тыс.).

Вторичное жилье в регионах в основном дороже первичного. Лишь в пяти областных центрах (Тараз, Атырау, Туркестан, Петропавловск, Актау) цены на первичку выше. Разброс средних цен на вторичку чуть более широкий, чем на первичку: от 294 тыс. до 468 тыс. тенге за «квадрат». В лидерах новые административные центры: Конаев (468 тыс. тенге за 1 кв. м), Талдыкорган (416 тыс.) и Семей (404 тыс.). А самую бюджетную вторичку можно купить в Кокшетау (293 тыс. тенге за 1 кв. м), Таразе (294 тыс.) и Туркестане (297 тыс.).

Будет хлеб – будут и продажи

В ближайшей перспективе представители регионального рынка жилья уповают лишь на деньги, вырученные казахстанцами от сбора урожая.

«Ситуация с уборкой в нашем зерносеющем Костанайском регионе очень сильно влияет на покупательский спрос. Как говорится, нет хлеба – нет и песни», – говорит Айгуль Сеитова.

«Бизнесмены, занятые в сельскохозяйственном секторе, вкладываются в жилье после сбора осеннего урожая», «Каждый сезон происходит одно и то же: люди заработали деньги и вкладывают их в недвижимость», – вторят риелторам застройщики.

По итогам августа рынок жилья действительно ожил, показывает статистика БНС РК. Суммарное количество сделок купли-продажи в региональных городах на 17% превысило июльские показатели и достигло рекордных 24,4 тыс. Это самое высокое значение с апреля 2022 года – месяца, в котором произошло повышение порогов достаточности снятия пенсионных накоплений.