Прежде чем попасть под застройку, земельные участки в Алматы по нескольку раз меняют собственников
В южном мегаполисе, где спрос на жилье самый высокий в стране, а земельные участки в дефиците, отличительной чертой многих строительных проектов становятся манипуляции с землей. «Курсив» проследил, как меняются собственники и назначение земель.
Более 63 тыс. га в Алматы за последние 15 лет поменяли назначение с согласия акимата, но без согласия экологов, органов СЭС и ЧС. «Назначение некоторых участков менялось по нескольку раз. Зачастую корректировки носили индивидуальный характер в интересах определенных лиц. В итоге допускалось строительство в охранных зонах и вблизи рек», – говорится в докладе по результатам внутреннего анализа коррупционных рисков Антикора.
«Курсив» изучил данные в открытых источниках и нашел несколько строительных кейсов, не упомянутых в отчетах антикора, где земельные участки переходили из рук в руки и в итоге попали под застройку.
«Жас Кайрат»
«В нашем микрорайоне «Кайрат» застройщик A-stroi в водоохранной зоне реки Малая Алматинка вырыл котлован для строительства 15 высоток ЖК «Жас Кайрат» вблизи частных домов. От одного из домов всего пять метров отступили. Русло реки засыпают строительным мусором и грунтом, который вывозят из котлована. Каким-то образом поменяли назначение участка с КХ (крестьянское хозяйство) на Ж-4 (многоэтажная жилая застройка). Мы обращались в акимат, прокуратуру – получаем одни отписки», – сетует местная жительница.
Смелость города берет
Малоизвестная на алматинском строительном рынке компания A-stroi (учредитель – Дарикуль Джунисова) решила не возводить в качестве своего первого проекта таунхаусы или небольшой ЖК, как это делают большинство застройщиков-новичков, а сразу подошла к вопросу масштабно – взялась за возведение 15 высоток на 704 квартиры в Турксибском районе в междуречье Жарбулака и Малой Алматинки.
Участок, где роют котлован под многоэтажки, «полностью находится в водоохранной зоне и частично в полосе реки Жарбулак», следует из рабочего проекта. Но согласование на строительство ЖК в этой локации от Балхаш-Алакольской бассейновой инспекции Минэкологии заказчик все же получил. С сентября 2023 года и инспекция, и министерство перестали существовать, поэтому проверить законность застройки, как и факт засыпки застройщиком русла реки, они не могут, пока не зарегистрируют новое министерство – водных ресурсов, ответили жителям близлежащих домов в Балхаш-Алакольской инспекции. А в МИИР добавили, что строительство жилого дома в водоохранной зоне Водным кодексом не запрещено.
«Статьей 125 Водного кодекса РК определен перечень, где запрещается строительство и реконструкция объектов. И в данный перечень строительство жилого дома не входит», – сообщил в августе 2023-го зампред комитета по делам строительства и ЖКХ МИИР РК Бакытжан Жунисбеков.
Просто бизнес
По данным управления городского планирования и урбанистики Алматы (УГПиУ), участок с апреля 2015 года принадлежал ТОО «Astro Investment Holding», а в сентябре 2017-го землевладелец продал его застройщику с созвучным названием A-stroi. Правда, в данных управления есть пара нестыковок. Компания A-stroi, по данным eGov, была зарегистрирована лишь в феврале 2021 года – через 3,5 года после того, как «купила» участок. Собственник участка Astro Investment Holding зарегистрировал договор купли-продажи, подтверждающий его право собственности на землю, в октябре 2018-го, то есть через год после того, как перестал им владеть. В управлении земельных отношений другие данные: A-stroi стал собственником участка в марте 2021-го, менее чем через месяц после своей регистрации. А еще через три месяца новоиспеченной компании удалось поменять назначение земли в водоохранной зоне на Ж-4 – в июне 2021-го в управлении земельных отношений с собственником подписали договор о выплате в рассрочку суммы, равной кадастровой стоимости земельного участка, за изменение целевого назначения. Спустя год A-stroi поделил земельный участок на два.
Изначально именно продавец участка Astro Investment Holding выступал заказчиком по строительству ЖК в микрорайоне Кайрат – все письма и разрешительные документы в рабочем проекте до весны 2021-го (до регистрации A-stroi) оформлены именно этой компанией и подписаны одним из ее учредителей Тимуром Касановым. 35-летний Тимур – один из трех детей Зиятдина Касанова (№38 в рейтинге Forbes.kz в 2019 году), экс-депутата маслихата Алматы, владеющего (как выяснили журналисты-расследователи Pandora в 2021 году) офшорами на Виргинских островах. Второй сын Касанова-старшего Мурат владеет другой строительной компанией в Алматы – Hayat Construction Group. Другой учредитель Astro Investment Holding Махмутжон Давришев стал первым директором A-stroi. Кроме партнерства по Astro Investment Holding Давришева с Касановым-старшим объединяет членство в турецком этнокультурном центре «Ахыска». Первый является председателем республиканского объединения, второй руководит жамбылским филиалом.
Четыре пишем, три в уме
Кроме манипуляций с землей у жителей близлежащих домов есть и другие вопросы к застройщику и акимату. Например, как в приаэродромной зоне подписали архитектурно-планировочное задание без согласования с международным аэропортом Алматы. Или как в локации с очень узкими проездами (местами до 2 м) без согласования с дорожной полицией и транспортным советом разрешили строить ЖК на 704 квартиры и всего 50 парковочных мест. Наконец, как на участке с назначением Ж-4 акимат согласовал проект строительства домов в пять-семь этажей, с 6-кратным превышением плотности застройки и без подведения инженерных сетей.
«По проекту детальной планировки здесь функциональная зона Ж-4, то есть четыре-пять этажей, а в эскизном проекте согласовано пять и семь этажей, – объясняет специалист УГПиУ Алматы Бекнар Берикулы. – Сейчас, видите, строительные моменты для малого и среднего бизнеса упрощены. Раньше мы согласовывали рабочий проект, несли ответственность. А сейчас нет такого – все в рамках бизнеса сделали. Касательно этого эскизного проекта управлением направлено письмо в комитет строительства, чтобы они провели проверку и приняли меры».
Однако архитектурно-планировочное задание на проектирование МЖК такой этажности выдано именно УГПиУ за подписью руководителя управления, летом 2023 года задержанного по подозрению в злоупотреблениях при выдаче земельных участков и согласовании строительства объектов.
Пока акимат занимается перепиской с жителями и разными комитетами, стройка идет, так как формально все разрешительные документы у застройщика имеются. «Компанией A-stroi подано уведомление о начале СМР. В связи с чем данной организацией начаты СМР», – констатирует инспектор управления градостроительного контроля Алматы Дияс Балхашев. А по вечерам, когда шум стройки близ Большой Алматинки утихает, на стройплощадку по привычке возвращаются фазаны, в русло Малой Алматинки – перепуганные непривычным дневным шумом утки.
Gate City
ЖК «Gate City» – масштабная застройка в районе Gate district, одном из четырех перспективных умных городов G4 вдоль трассы Алматы – Капшагай. В генплане район позиционируют как будущий глобальный финансово-деловой кластер, новые жилые кварталы которого смогут разместить более полумиллиона жителей.
Отцы-основатели
В 2017 году инициатором этого проекта выступила компания G4 City, подписавшая с акиматом Алматинской области меморандум о взаимопонимании и сотрудничестве. Кроме прочего проектом было предусмотрено строительство за 2017–2021 годы первой очереди жилья (190 тыс. кв. м) в районе Коянкус.
Но вовремя реализовать намеченное не получилось. Стройка началась лишь в июне 2021-го. За первый этап комплексной застройки района – возведение 26 девятиэтажных домов экономкласса ЖК «Gate City» – взялся застройщик Nest Stroy (учредитель – Николай Мюллер).
Землю под строительство Nest Stroy приобрел у Caspian Group, материнской компании G4 City. За участок площадью 1,6 га застройщик с апреля по август 2022 года заплатил Caspian Group 823 млн тенге, следует из аудиторской отчетности группы. В этой же отчетности фигурируют другие земельные участки, «приобретенные для перепродажи под комплексную застройку ЖК в жилом районе Коянкус».
Коммерческое предвидение
В начале 2000-х полтораста гектаров орошаемых земель близ трассы Алматы – Капшагай акимат Илийского района передал крестьянскому хозяйству в долгосрочную аренду (на 49 лет). Но спустя всего пятилетку, весной 2006-го, руководитель крестьянского хозяйства оформил их в собственность и менее чем через месяц половину перепродал частному лицу.
Кроме 77,7 га земель крестьянского хозяйства (КХ) предприимчивый частник в этот же день купил еще четыре участка КХ на 45 га, через пару недель прибавил к ним 58,5 га из земель запаса, менее чем за месяц доведя свой земельный банк до 181 га на 35 млн тенге.
За эту же сумму спустя две недели земли у частника приобрело акционерное общество. Новый владелец вскоре поменял целевое назначение земель на «ведение товарного сельского хозяйства», перекроил их на четыре земельных участка и перепродал все четыре частной компании G4 City по цене, немногим превышающей сумму первоначальной сделки (37 млн тенге).
G4 City, в свою очередь, спустя полгода (в январе 2008-го) вновь поменяла назначение земель – уже на «комплексную застройку жилого района «Коянкус». Произошло это почти за год до того, как в правительстве в ноябре 2009-го утвердили первый генеральный план города-спутника Gate City.
Через год компания G4 City в качестве единственного участника вошла имуществом (земельным участком) в другую частную компанию – CS Land. Спустя еще год CS Land разделила имеющуюся землю на 26 новых участков, а в 2015-м передала их нескольким новообразованным аффилированным компаниям.
Вскоре начался обратный процесс: с 2016 по 2020 год акимат Илийского района на основании собственного постановления выкупил часть этих земель у собственников «под госнужды» по цене, в сотни раз превышающей первоначальную.
«Стоимость компенсации (за обратный выкуп. – «Курсив») составляет 3,3 млрд тенге, или в 311 раз превышает стоимость приобретения», – констатировали в Счетном комитете по итогам аудита эффективности управления земельными ресурсами Алматинской области в 2021 году.
За отсутствием состава преступления
Кроме неэффективного использования бюджетных средств аудиторы Счетного комитета отметили, что в сделках использовали подставных лиц, «аффилированные компании, имеющие значительные доли земельных участков в границах проектируемого Gate City», совершали действия, указывающие на «притворность сделки с целью прикрытия другой сделки», а местным акиматом нарушен Земельный кодекс при изменении назначения земель.
«По итогам государственного аудита материалы по факту выкупа акиматом Илийского района Алматинской области для государственных нужд 107 земельных участков, а также неправомерного перевода категорий земельных участков переданы в правоохранительные органы для принятия процессуального решения, – сообщили в Счетном комитете на запрос «Курсива» в 2022 году. – Касательно аннулирования притворных сделок по приобретению земельных участков сообщаем, что данный вопрос не входит в компетенцию Счетного комитета».
«Материалы были переданы в департамент Агентства РК по противодействию коррупции», – добавили тогда же в управлении земельных отношений Алматинской области.
В самом антикоре «Курсиву» ответили: «Департаментом расследовалось уголовное дело в отношении должностных лиц Илийского района Алматинской области по факту злоупотребления должностными полномочиями. 31 мая 2022 года производство по делу прекращено на основании пункта 2 части 1 статьи 35 УПК РК за отсутствием состава преступления».
Учредители Caspian Group скрыты в eGov, но их фамилии можно найти в других открытых источниках. По состоянию на 31.12.2021 (более свежие данные отсутствуют) это Юрий Цхай и Александр Тен. Юрий Цхай – старший брат Якова Цхая (№35 в рейтинге Forbes Kazakhstan 2023), бизнес-партнера Тимура Кулибаева, совладельца Зеленого базара в Алматы и множества других активов в сфере торгового, винодельческого и нефтяного бизнеса.
В числе лиц, аффилированных с Caspian Group, в аудиторской отчетности до 2022 года числились сотни казахстанцев, среди которых чиновники и крупные бизнесмены. Например, председатель совета директоров и акционер АО «Группа Компаний «Аллюр» Андрей Лаврентьев (№43 в рейтинге Forbes Kazakhstan 2023) и нынешний аким Алматы Ерболат Досаев. Но в аудиторском отчете за 2022 год список сильно поредел, сократившись с 270 до 57 аффилированных лиц.
Редакция «Курсива» продолжит следить за развитием событий на стройплощадках страны.
