Инвестиции в казахстанские апарт-отели: оцениваем потенциальный доход и риски
Спрос на инвестиционную недвижимость и восстановление туризма повышают интерес казахстанцев к арендному бизнесу. Вслед за пионером рынка – астанинским апарт-отелем Ye’s в Алматы появятся сразу три апарт-проекта почти на тысячу номеров.
«Вот представьте, номер стандарт сдается по 35 тыс. тенге за сутки. Минимальная загрузка – 18 суток в месяц (60%). На самом деле этот показатель в отелях Алматы более 84%. Это 630 тыс. тенге ежемесячно, из которых 30% пойдут управляющей компании. Итого собственник будет получать 441 тыс. тенге в месяц. Это супервыгодно и суперактуально», – уверен Дмитрий Лактюшин, руководитель и соучредитель ТОО «The Ultimate Visionary Group», компании, которая взялась за возведение в Алматы сети апарт-отелей.
The Ultimate Visionary Group – новичок в девелопменте. Сам Лактюшин признается, что Parkside Living его первый строительный проект. Для другого учредителя компании – холдинга «ТАН Медиа Групп», принадлежащего семье медиамагната Арманжана Байтасова (издатель Forbes Kazakhstan, №24 влиятельных, №49 богатейших в рейтинге 2023 Forbes.kz), девелопмент тоже не является профильным бизнесом.
Несмотря на скромный девелоперский бэкграунд, планы у бизнес-партнеров весьма обширные. В течение следующих 20 лет компания, по словам Лактюшина, намерена построить более 250 апарт-отелей по всему миру. Первое трио – апартаменты «серебряного», «бронзового» и «золотого» уровня – девелопер планирует возвести в Медеуском (Parkside Living ниже ЦПКиО, 360 номеров), Алмалинском (рядом с MEGA Park, 340 номеров) и Бостандыкском районах Алматы.
Апарт-отели The Ultimate Visionary Group – первый подобный проект в Алматы, но не первый в Казахстане. В 2019 году комплекс сервисных апартаментов под брендом российской сети апарт-отелей Ye’s (части группы компаний «Пионер») был запущен в Астане.
Мультипликатор роста
Апарт-отели – одна из самых доступных и понятных для частных инвесторов разновидностей коммерческой недвижимости. Для собственника это обладание недвижимым активом, сопоставимое по стоимости с приобретением квартиры. При правильном выборе управляющей компании такая собственность может приносить владельцу ежемесячный рентный доход, избавляя его от необходимости поиска арендаторов и обслуживания жилья. К примеру, минимальный входной порог для инвесторов в проект Ye’s Astana в мае 2020 года составлял 18 млн тенге с гарантированной доходностью 21,6% на три года.
В 2020–2023 годах спрос на апарт-отели со стороны казахстанцев подстегнуло сразу несколько факторов: рост внутреннего и восстановление въездного туризма, повлекшие дефицит номерного фонда в отелях (особенно в Алматы), ограничение застройки в мегаполисах из-за отсутствия инженерно-коммунальной инфраструктуры. Кроме того, этот формат недвижимости сохраняет и даже наращивает инвестиционную привлекательность для соотечественников.
В результате недостатка в клиентах у инициаторов строительства апарт-отелей в Казахстане не возникло, а цена лотов стала активно расти.
Так, в Ye’s Astana покупателю из «Курсива» предложили лишь лоты на перепродажу (от первых владельцев) по цене от 25 млн тенге (+39% за 3,5 года, не учитывая полученного первым владельцем гарантированного дохода).
В Parkside Living еще год назад(на нулевом уровне) лоты стартовали с 19,9 млн тенге. К октябрю 2023-го порог входа в проект вырос до 28 млн тенге, а в ноябре минимальная стоимость апартаментов составила уже 33,6 млн тенге.
«Мы за выходные и сегодня продали полтора этажа. Каждые 10 апартов цена на 2% выше», – объяснили покупателю из «Курсива» в отделе продаж The Ultimate Visionary Group.
Доход на гарантии
Казахстанские апарт-отели предлагают своим клиентам различные доходные программы на долгосрочную и посуточную аренду, а за свои услуги берут комиссию от 20 до 30%.
Ye’s Astana готова платить инвесторам гарантированный доход от 130 до 176 тыс. тенге в месяц (в зависимости от площади апартаментов), при этом берет на себя оплату коммуналки, ремонт и обслуживание, а также все вопросы по привлечению и размещению клиентов.
Желающим получать процент от дохода Ye’s Astana предложит выбор из двух программ. По программе Smart Management инвестор получит 80% от дохода. При этом нести риск простоя номера будет сам инвестор, он же вне зависимости от наличия клиентов должен ежемесячно оплачивать эксплуатационные и коммунальные расходы (около 10%), а также налоги (12% для физлиц). Прибыль по программе Max Profit зависит от выбора стратегии. При сдаче апартаментов в долгосрочную аренду управляющая компания обещает среднемесячный доход около 290 тыс. тенге, при краткосрочной аренде вдове больше – 600 тыс. тенге. Но если в первом случае расходы инвестора составят 52% (12% НДС, 20% комиссия УК, 10% коммунальные расходы, 10% подоходный налог), то во втором они вырастут до 77% за счет более высокой 20%-ной комиссии УК и 15% комиссии Online Travel Agency (комиссия турагентств, реализующих услуги через интернет). В результате средний ежемесячный доход составит почти столько же, сколько и «на гарантии» – 138–139 тыс. тенге.
Все это в теории. На запрос, какую фактическую доходность получили инвесторы за минувший год и оправдались ли их ожидания по доходности от проекта, в компании Ye’s Astana «Курсиву» не ответили.
Оптимистичные прогнозы
Доходы инвесторов от Parkside Living пока тоже лишь в теории. Запустить первый проект в компании обещают во втором полугодии 2024 года.
Стандартные апартаменты площадью 27 «квадратов» с дизайнерским ремонтом управляющая компания UV SERVICE намерена сдавать в аренду по 35 тыс. тенге в сутки. По данным компании, это сулит доход от 630 тыс. тенге в месяц при заполняемости 60% до 1,16 млн тенге в месяц при заполняемости 110% (в ситуации, когда клиент останавливается на несколько часов, а фактически оплачивает сутки проживания). С учетом комиссии управляющей компании 30% прогнозируемые ежемесячные доходы собственника составят 441–808,5 тыс. тенге.
При заявленной стоимости стандартных апартаментов 30,4 млн входной порог в инвестиционный бизнес Parkside Living составляет лишь половину от этой суммы – 15,2 млн тенге. На остальные 50% компания готова предоставлять клиентам беспроцентную пятилетнюю рассрочку с вычетом ежемесячного платежа (253,3 тыс. тенге) из суммы арендных доходов инвестора. Расчетный срок окупаемости инвестиций при этом составит от 1,6 (при заполняемости 110%) до 2,9 года (при заполняемости 60%). Рассрочку компания предлагает только для номеров Standard и Suite в первом проекте компании. Купить самые компактные апартаменты Smart (23 кв. м) инвесторы смогут лишь за полную стоимость. Кроме того, в отделе продаж клиентам сообщают, что во втором проекте компании (апарт-отель рядом с MEGA Park на 340 номеров), старт продаж которого запланирован на январь-февраль 2024 года, рассрочку предоставлять не будут, а лоты станут дороже.
Модель управления арендным бизнесом Parkside Living предусматривает, что мебель и бытовая техника в апартаментах остаются в собственности управляющей компании, а не владельца жилых «квадратов». «Мебель и техника должны соответствовать общему имиджу и состоянию бренда. Это собственность отельера – если где-то что-то поцарапано, поломано, мы сможем либо сделать реконструкцию, либо заменить эту деталь. Вы не будете переживать о том, что ваш телевизор поломан или у вас украли утюг», – объясняет Дмитрий Лактюшин.
При всей привлекательности цифр инициатор проекта не упоминает о налогах, которые придется уплачивать собственнику из своих доходов. Кроме того, частный инвестор становится владельцем пая на условиях инвестиционного договора, а не договора долевого участия в строительстве (как в случае строительства жилья) со всеми вытекающими рисками недостроя и прочих потенциальных бизнес-рисков, характерных для строительных проектов. Чтобы не было разночтений, инициатор прямо указывает в соглашении с инвестором: «Правоотношения не подлежат регулированию нормами закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», закона РК «О жилищных отношениях» и приказа МИИР «Об утверждении Правил организации деятельности жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и оплаты паевых взносов членами ЖСК…». А паевые взносы инвесторов безвозвратны и формируют фонд развития, из которого финансируется уставная деятельность созданного учредителями Ultimate Visionary кооператива, в том числе его текущая деятельность (включая аренду помещений, зарплату и прочее).
В то же время в The Ultimate Visionary Group декларируют, что объем инвестиций, вложенных в проект холдингом Tan Media Group, составляет 5 млрд тенге. А доходность управляющей компании «не более 11%, потому что 19% идут на содержание (апартаментов. – «Курсив»)» – это уже слова Дмитрия Лактюшина.
Правило трех L: локация, локация и лев
Для любого апарт-отеля локация является ключевым преимуществом, так как арендный бизнес ориентируется в первую очередь на туристов и бизнес-клиентов.
«Контингент разный. Это туристы (как из других стран, так и из РК), бизнес-туристы, командированные», – говорят в Ye’s Astana.
«Есть тенденция переезда в Алматы крупных международных сетей, компаний, представительств. Мы уже получаем запросы по размещению из-за рубежа», – добавляет Лактюшин.
Ye’s Astana, по словам представителей апарт-отеля, «находится в топовой локации Астаны, которая удовлетворяет потребностям очень широкого круга арендаторов». Путешественникам действительно нравится расположение апарт-отеля – на Booking.com они оценили его на 9,2 из 10.
13 из 16 возведенных этажей Parkside Living доминируют над частным сектором вблизи набережной Малой Алматинки ниже Центрального парка культуры и отдыха Алматы. В The Ultimate Visionary Group уверены в перспективности локации.
«Замечательный район. Большая и Малая станицы – Верный изначально развивался отсюда. Вокруг частный сектор, который так или иначе в течение 5–10 лет пойдет под снос. Есть план по развитию туркластера – запуск пеших улиц, туристического трамвая. Район позволяет быть ближе к финансовому и туристическому центру города. К тому же рядом Gorky Tennis Park, обновленный велотрек, тренировочная база «Кайрат» и сама изюминка – Центральный парк культуры и отдыха. А по вечерам здесь слышно, как рычит лев (из зоопарка. – «Курсив»)», – перечисляет преимущества локации Дмитрий Лактюшин.
