Как меняются цены на недвижимость в Альпах и что на них влияет

Альпийские дома дорожают на фоне растущего спроса на отдых в горах. Но горным курортам придется столкнуться с серьезными вызовами: от изменения климата до адаптации к градостроительным нормам планирования. Эксперты Knight Frank в своем отчете Ski Property 2024 рассказали о трендах развития рынка альпийской недвижимости.

На 56% по отношению к допандемийному уровню сократилось в текущем году число выставленных на продажу домов на трех главных французских горных курортах – Шамони, Куршевель и Валь-д’Изер, следует из отчета Knight Frank Ski Property 2024. На швейцарских курортах Санкт-Мориц, Вербье и Кран-Монтана схожая ситуация. И это вынуждает покупателей держать деньги наготове, чтобы быстро заключить сделку при появлении подходящей недвижимости.

Повышенный интерес к альпийским домам проявляют покупатели из Азии, Ближнего Востока и Южной Европы, где теплые зимы побуждают инвесторов искать второй дом в северных регионах. Потенциальные покупатели горных домов во Французских и Швейцарских Альпах подыскивают недвижимость не только для катания на лыжах и отдыха, но и как способ валютной диверсификации вложений и защиты капитала от инфляции за счет получения дохода от аренды.

Ценовой подъем

На фоне сложной макроэкономической ситуации в начале горнолыжного сезона 2022/2023 постпандемийный всплеск спроса пошел на спад. Многие эксперты прогнозировали, что рост цен на горнолыжную недвижимость в текущем году замедлится. Вопреки прогнозам большинство альпийских рынков продемонстрировали более динамичный рост цен, чем глобальные рынки жилья. Рост процентных ставок в мире не оказал влияния на стремление состоятельных покупателей приобретать недвижимость на горнолыжных курортах, отмечают эксперты Knight Frank.

Стоимость премиальных горных шале с июня 2022-го по июнь 2023-го выросла на 4,4%, а за последние пять лет условный горнолыжный дом в среднем подорожал на 19%. Второй год подряд рейтинг курортов, где недвижимость дорожает быстрее всего, возглавляют швейцарские  Клостерс (+16% за минувший год), Давос (+13%) и Андерматт (+9%). Росту цен здесь способствует острая нехватка предложения и улучшение инфраструктуры на курорте. 

Во Французских Альпах звание курорта с самым быстрым ростом цен сохраняет Шамони (+7%). Население этого круглогодичного курорта в пик сезона возрастает с 10 до 130 тыс. человек. Курорт привлекает людей разных возрастов и увлечений: от горнолыжников до маунтин-байкеров, спидрайдеров и трейлраннеров, а также является местом проведения множества спортивных мероприятий, подогревая интерес к локации со стороны инвесторов.

2023 год продемонстрировал два новых тренда в мотивации покупателей: они чаще отдают приоритет курортам с обильным снежным покровом и продолжительным горнолыжным сезоном, либо курортам, предлагающим широкий выбор активностей как в зимний, так и в летний сезоны. В результате лидерами спроса стали высокогорные курорты Санкт-Мориц, Валь-д’Изер и Куршевель 1850, а также круглогодичные курорты Шамони и Вербье. 

Арендный бизнес в гору

Показатели заполняемости горных шале тоже растут. Еще десятилетие назад нормой была аренда домов на срок от 10 до 15 недель, а сейчас нередки случаи, когда дома арендуют на 30 недель в год. 

Для курортов, расположенных на средних высотах, таких как Вербье, Кран-Монтана, Шамони и Межев, средний показатель заполняемости держится на уровне 20 недель в течение лыжного сезона и 10 недель в летние месяцы. Такие резорты привлекают более широкий круг туристов и имеют более высокий уровень заполняемости летом. На высокогорных курортах арендная плата возрастает в пик лыжного сезона (на Рождество, в Пасху). Самые продолжительные лыжные сезоны (более 22 недель) на курортах Гштаад, Шамони и Валь-д’Изер. 

Доходность арендного бизнеса на большинстве курортов составляет около 4%. К примеру, шале с тремя спальнями стоимостью около 1 млн евро в Шамони при аренде на 30 недель может принести валовый доход в размере 80 тыс. евро, чистый доход до налогообложения составит 40 тыс. евро.

Основные затраты при сдаче дома в аренду приходятся на ремонт и обслуживание (включая уборку снега и уход за садом), коммунальные услуги, а также комиссионные агентства и сбор за управление недвижимостью.

Чтобы повысить доходность арендного бизнеса, эксперт Knight Frank по Французским Альпам Родди Арис советует выбирать дома в центре курорта, недалеко от баров и ресторанов, а также отдавать предпочтение домам с гибкой планировкой, позволяющим разместить разные семейные группы. 

Дома в Альпах хоть  и не возглавляют список самых высокодоходных активов для инвес­торов, но бум круглогодичного туризма, снижение числа домов, доступных в аренду, и плотный календарь спортивных и развлекательных мероприятий там способствуют росту доходов арендодателей. А строгие градостроительные правила в Альпах (например, ограничение строительства вторых домов в локациях, где доля таких домов превышает 20% жилого фонда) ведут к еще большему сокращению предложения и росту арендной платы. Дефицит предложения на некоторых курортах уже вынуждает владельцев ресторанов и баров покупать апартаменты и шале для размещения своего персонала.

Устойчивость горных курортов

Наибольшую перспективу в плане устойчивости, по данным Knight Frank, в долгосрочной перспективе имеют горнолыжные склоны на высоте более 2 тыс. м над уровнем моря. Но некоторые курорты, такие как Гштаад, Церматт, Шамони, Виллар-сюр-Оллон, даже находясь не так высоко, обеспечивают надежный снежный покров за счет склонов с северной экспозицией. 

Чтобы повысить привлекательность для посетителей, курорты договариваются между собой и предлагают мульти-пассы, расширяющие зону катания. Например, регион Порт-дю-Солей предлагает доступ к 12 курортам во Франции и Швейцарии. А для сохранения снежного покрова на склонах убирают камни и высаживают траву, которая удерживает снег.

Еще один важный критерий для оценки устойчивости курорта на фоне общей обеспокоенности изменением климата в Альпах – его приверженность к экологическим инициативам.  Самые экологичные курорты получают знак «Зеленая снежинка». Во Франции эту награду имеют 22 курорта. В большинстве из них подъемники и снежные пушки работают на энергии, получаемой из возобновляемых источников. 

Использование солнечных батарей для работы инфраструктуры и электроавтобусов уже стало нормой для курортов Вербье и Валь-д’Изер. В долине Гштаад есть центр утилизации отходов, который обеспечивает почти половину потребностей курорта в тепле. А The Compagnie des Alpes, управляющая десятком французских курортов, поставила цель перевести все свои 130 снегоукладчиков на топливо из растительного масла (HVO). 

Круглогодичный формат

Популярность Альп летом скоро может затмить их притягательность зимой, отмечают в Knight Frank. По данным Compagnie du Mont-Blanc, около 40% прибыли от подъемников в Шамони приходится на период с мая по октябрь. Аналогичная ситуация в Кран-Монтана – как утверждает местное управление туризма, почти 44% тех, кто отдыхал здесь зимой 2022 года, приезжали и летом. 

По данным Knight Frank, растет количество туристов, которые многолюдным пляжам Средиземноморья предпочитают активный отдых в Альпах. Перечень активностей для любителей гор обширен – это, в том числе, альпинизм, скалолазание, маунтинбайк, трейлраннинг, парапланеризм, каякинг, теннис и рыбалка. 

При этом горные курорты привлекают не только спорт­сменов, но и любителей велнеса, музыкальных и гастрономических фестивалей, ивентов в области искусства. SPA, занятия йогой и оздоровительные мероприятия набирают популярность. По данным Grand View Research, мировая индустрия велнес-туризма к 2030 году достигнет $1,02 трлн.