Самострой. Покупатели квартир в Esentai City достраивают жилье за свой счет

Уголовное дело о мошенничестве возбуждено в отношении учредителей и руководителей компании-застройщика Esentai City. Сроки сдачи элитного района в предгорьях давно пропущены, но почти две сотни покупателей так и не получили недвижимость. Некоторые из них, чтобы заехать в свои квартиры, достраивают дома своими силами.

«Нет-нет, судебные дела с Алмасом Абдыгаппаровым никак не отразятся на стройке, он ведь просто сотрудник, – уверяли корреспондента «Курсива» в отделе продаж Esentai City в сентябре 2021-го. – Первую и вторую очередь сдадим до конца 2022 года, третью – в 2023 году. Мы нашли партнеров на обустройство парковой зоны (должна была разделять зоны жилой и офисной застройки. – «Курсив»), которые выдвинули  требования завершить проект (1-2-я очередь) в 2022 году, чтобы потом парк не занесло строительной пылью». 

На тот момент строительная техника на территории Esentai City еще работала, металлические каркасы зданий второй очереди были возведены. У проекта имелись и «якорные» покупатели – половину офисных зданий строили для Народного банка (в обмен на продажу в 2016 году Казком­мерцбанком 31 га земли под застройку), а половину вилл в третьей очереди пожелали выкупить представители американского посольства. 

Но спустя почти три года парк в Esentai City так и не появился, металлические каркасы малоэтажек второй очереди лишь оделись в бетон, некоторые из них обрели клинкерные фасады, а на месте третьей очереди – заброшенный котлован. Хотя сроки сдачи объекта давно прошли (в договорах с покупателями были указаны 2018–2021 годы), на территории элитного городка по-прежнему зияют пустотами широкие глазницы панорамных окон и высятся строительные заборы. 

Смена власти

Учредителями компании AV-Construction, занимающейся строительством Esentai City, в eGov сейчас значатся Сауле Джунусбекова, Тимур Танашев и Дастан Абижанов. Первая — мать ранее упомянутого Алмаса Абдыгаппарова. Сам бизнесмен был задержан в июле 2021 года по обвинению в присвоении 420 млн тенге чужого вверенного имущества и осужден на 7 лет, позже члены его семьи признаны потерпевшими по делу о рейдерском захвате AV-Construction. Второй и третий – собственно те, кто проходят по делу о рейдерском захвате.

«В судебном заседании достоверно установлено, что АФМ РК 9 июня 2022 года возбуждено уголовное дело в отношении Танашева Т. С, … Абижанова Д. М, … по подозрению в совершении преступления, предусмотренного ст. 249 («рейдерство». – «Курсив»), … УК РК», – следует из определения СМЭС Алматы по делу №7527-23-00-2/13647 от 9 февраля 2024 года.

 Алмас Абдыгаппаров не «просто сотрудник» AV-Construction, как уверяли в отделе продаж Esentai City. Он – автор идеи и совладелец проекта элитной малоэтажной застройки в центре Алматы (доля оформлена на его мать), который лично подписывал первые предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) с клиентами. По его словам, приведенным в открытом обращении в феврале 2022 года, семье Абдыгаппарова принадлежало 35% в компании AV-Construction, в которую было вложено около $300 млн. Еще 10% владел Дастан Абижанов, а остальные 55% поделили между собой Кундуз Назарбаева (дочь Болата Назарбаева, доля 40%) и Елдос Коспаев (помощник Болата Назарбаева, доля 15%). Причем последние двое вошли в состав учредителей в 2016 году, чтобы у проекта Esentai City не возникло «никаких проблем» в ходе реализации. С тех пор руководство и учредители в AV-Construction менялись более десятка раз, но главные бенефициары оставались неизменными. 

Поделить права и обязательства

В 2017 году Абдыгаппарова, по его словам, отстранили от решения финансовых вопросов. При этом он, как основатель проекта, оставался единственным гарантом по обязательствам перед Halyk Bank по кредиту в $20 млн.

«Коспаев и Назарбаева стали выкупать в больших объемах ликвидное жилье по себестоимости, которое они сами продавали по коммерческой стоимости, тем самым выводя прибыль из компании. Разница составляла около тысячи долларов за квад­ратный метр, а до моего задержания была выведено около 16 тыс. квадратных метров, то есть около $16 млн», – рассказывает Абдыгаппаров в своем открытом письме. 

Земля под жилым комплексом, находящаяся в залоге у Halyk Bank, тоже попала «под раздачу» учредителей. Так, Елдос Коспаев, по словам жены Абдыгаппарова Ольги, оформил на себя три участка на территории Esentai City, на которых была построена его вилла. Эти участки представитель банка якобы вывел из залоговых и продал Коспаеву за скромные 500 тыс. тенге каждый. 

С 2020-го из-за нехватки в AV-Construction денежных средств поплыли сроки реализации проекта. «Ситуация со строительством стала очень плачевной», – признается Абдыгаппаров. Стали нарушаться обязательства перед Halyk Bank по банковскому займу. К концу 2022 года AV-Construction оказалась на грани банкротства. 

В мае 2023 году банк направил досудебную претензию, где потребовал от AV-Construction оплатить 28 млрд тенге – за паркинги и половину офисов, которые были недостроены.

К слову, на тот момент (с конца 2022-го) руководителем компании была уже Ольга Абдыгаппарова. Чтобы «банк не отобрал имущество», Абдыгаппарова в срочном порядке начала искать инвестора для продолжения строительства. «В любом случае, на следующей неделе заключим инвестдоговоры, привлечем деньги. Все будет в порядке. Нам всего лишь нужно 2,3 млрд тенге для окончания всей второй очереди до конца 2023 года», – обещала она покупателям весной 2023-го. Инвес­тиционный договор, по словам Абдыгаппаровой, подразумевал «выгодное предложение, чтобы человек (инвестор) был перестрахован». Выгодная сделка состоялась в октябре того же года – новому инвестору передали четыре таунхауса за 760 млн тенге. Но строительство второй и третьей очереди проекта после этого так и не возобновилось.

Соинвесторы малоэтажек

Пока собственники делят компанию, почти две сотни покупателей жилья в Esentai City не могут получить свои квартиры. 

Закон о долевом строительстве не распространяется на тех, кто приобретает малоэтажное жилье (не более трех надземных этажей без учета мансарды). То есть в таких сделках покупатели фактически выступают как частные инвесторы и, соответственно, несут все риски наряду с девелопером. 

Покупатели квартир в Esentai City рассказывают, что въехать в полностью достроенное жилье успели лишь те, кто приобрел его в первой очереди проекта. 

Четыре из восьми линий второй очереди (где успели возвести коробку и отделать фасады клинкером) собственники, так и не дождавшись продолжения строительства, решили достраивать сами, за свой счет. На остальных четырех линиях до сих пор стоят лишь бетонные коробки. При этом официально вся вторая очередь проекта числится введенной в эксплуатацию в 2023 году, следует из переписки AV-Construction с покупателями. 

По данным судебного кабинета office.sud.kz, сейчас на разных этапах рассмотрения находится более двух десятков исков от покупателей Esentai City, заключивших с девелопером ПДКП в 2018–2023 годах, полностью оплативших, но так и не получивших свое жилье. А всего таких почти 200 человек. Среди них есть как состоятельные казахстанцы, купившие в проекте по несколько квартир, каждая на сотни миллионов тенге, так и семьи, продавшие для участия в проекте свое и родительское жилье, взявшие кредиты, «чтобы дети и внуки выросли в элитном районе и пошли в хорошую школу».

«Я плачу ипотеку за квартиру, которая не строится, которую мне должны были передать два года назад. Плачу, потому что в залоге квартира родителей», – рассказывает одна из покупательниц.

В апреле 2024 года, после обращений к акиму Алматы и президенту Токаеву, по заявлению пострадавших покупателей в отношении учредителей и руководителей AV-Construction возбуждено уголовное дело о мошенничестве.

«Сейчас зарегистрированы 33 потерпевших, около 20 заявителей ждут своей возможности подать заявления. А всего ожидается, что желающих будет около 100 человек. Наше дело ведет один следователь, и мы понимаем: одному человеку сложно оперативно действовать с большим количеством потерпевших», – говорят представители инициативной группы.

В офисе AV-Construction сейчас пустота. Единственный человек, которого удалось там застать весной, уже не уверял посетителей в надежности проекта. Напротив, сообщал, что почти все сотрудники AV-Construction (кроме руководителя и пары юристов) уволились. Официальный телефон и WhatsApp компании молчат.

Дом с мезонином

Кейс с Esentai City – показательный из-за масштабов, «видной» локации, и медиарезонанса, но далеко не единственный случай мошенничества с недвижимостью в предгорьях Алматы. Прямо сейчас инвесторы судятся за попавший в чужие руки таунхаус в соседнем Кимасаровском ущелье. 

Партнерство трех

Теплым майским днем 2021 года директор небольшой строительной компании DM-Stroi, его старый приятель И., а также владелец садового участка на 10 соток в предгорьях Алматы (чуть ниже Алма-Арасана, восточнее Дулати) договорились реализовать совместный проект. Собственник земли продает свои 10 соток посреднику И. за скромные 3,1 млн тенге (покупку финансирует застройщик), DM-Stroi возводит на участке дом и реализует его, а часть прибыли (200 млн тенге) после продажи жилья отдает бывшему владельцу участка. Задача посредника И. – временно оформить на себя землю и выступить формальным заказчиком, а фактически решать по поручению застройщика текущие вопросы в административных органах за вознаграждение 150 тыс. тенге в месяц.

Партнеры ударили по рукам, и работа закипела. Уже на следующий день после заключения договора о совместной деятельности И. оформил на себя земельный участок. А весь следующий год потратил на оформление разрешительных документов на строительство. В апреле 2022-го заказчик, наконец, получил в управлении городского планирования и урбанистики Алматы (УГПиУ) архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на строительство «садового дома» и приступил к работам. 

На строительные работы и ввод объекта в эксплуатацию ушло всего четыре месяца и около 300 млн тенге – в августе 2022-го дом был готов. «Садовый домик» удался на славу. Два этажа с мезонином, общая площадь почти тысяча квадратов, пять отдельных входов для пяти будущих владельцев пяти просторных трехуровневых квартир. Этакий классический «садовый» таунхаус, который экспертиза оценила более чем в $500 тыс. (более 220 млн тенге). 

Дом вроде есть, но его уже нет

Но с продажей дело не заладилось. Покупателя на престижное мало­этажное жилье в экологически чистом районе Алматы компания DM-Stroi искала с осени 2022-го до февраля 2024 года, пока случайно не узнала, что построенный ими дом с мезонином уже обрел нового владельца. А партнер И. внезапно перестал отвечать на звонки и избегал встреч со своим товарищем, руководителем DM-Stroi.

Связанные одной целью

В результате разбора полетов выяснилось, что И. еще в 2022 году задолжал за невыполненную работу неким важным людям 12 млн тенге. За несколько месяцев долг оброс процентами и удвоился – в материалах исполнительного производства была зафиксирована сумма долга уже в 24 млн тенге. На имущество должника И. (в том числе дом с мезонином) в начале 2023-го был наложен арест. В том же 2023 году должник И. подписал мировое соглашение, по которому обязался в случае непогашения долга добровольно передать взыскателю Дине К. земельный участок и дом.

В результате в конце 2023-го Дина К. в счет погашения долга в 24 млн тенге оказалась владелицей недвижимости в алматинских предгорьях оценочной стоимостью в 20 раз больше – 500 млн тенге. 

Долго наслаждаться выгодным приобретением новая владелица не стала. В середине января 2024-го были проведены сразу две сделки. По первой Дина К. продала дом с мезонином жительнице Талгара Сание за 60 млн тенге. А та в тот же день перепродала жилье шамалганцу Даулету уже за 200 млн тенге.

Весной 2024-го DM-Stroi подал иск в суд о признании череды сделок с недвижимостью недействительными, а мирового соглашения – фиктивным.