Полицентричные инвестиции: ищем точки роста коммерческой недвижимости Алматы
Сетевые магазины у дома и микрорайонные торговые центры в новых спальных районах Алматы ждет кратный рост выручки, прогнозируют эксперты, с которыми пообщался «Курсив». Стоит ли инвесторам в коммерческую недвижимость присмотреться к формирующимся полицентрам южной столицы?
Развитие сетей продуктовых магазинов меняет привычки жителей РК. Если два года назад продукты на базарах покупали более 43% казахстанцев, то сейчас таких 35%, свидетельствуют данные опроса United Research Technologies Group (URTG), проведенного среди 1600 человек из разных регионов республики. Более половины опрошенных закупают продукты в сетевых магазинах (как отдельно стоящих, так и расположенных в ТРЦ).
Street retail (магазины вдоль улиц), residential retail (магазины в ЖК), ТРЦ и онлайн-торговля выигрывают у базаров битву за покупателя и в категории бытовых товаров. Почти 30% опрошенных сообщили, что покупают бытовые товары в отдельно стоящих магазинах, 26% – в ТРЦ, более 20% – онлайн, и только 19% остались верны базарам (в 2020 году доля закупающихся на базарах составляла 26%). Схожая ситуация в категориях электроники и бытовой техники: около 60% респондентов приобретают ее в специализированных сетевых магазинах, еще четверть опрошенных – онлайн и только 8% – на рынках и базарах.
Даже в категории «одежда и обувь» предпочтения казахстанцев сместились в сторону ТРЦ. Если два года назад эти категории товаров на рынках покупали 52% респондентов, то сейчас – не более трети опрошенных.
Коридорам не хватает трафика
«Все большую часть товаров покупатели заказывают онлайн, а большинство повседневных трат, в том числе развлекательных, потребители будут совершать у дома», – полагает директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Фёдоров.
В жилых микрорайонах Алматы, особенно в центре, продуктовые магазины, кафе, пункты выдачи интернет-заказов и другая коммерческая инфраструктура есть практически в каждом квартале. Коммерцией заняты почти все пригодные для этого первые этажи центральных городских улиц.
«В Алматы ретейл достаточно развит. Форматы стрит-ретейла на первых этажах – это небольшие отдельные магазинчики, большей частью не сетевые», – комментирует Фёдоров.
«Стрит-ретейл достиг определенного объема на рынке. Свое место нашел и на этом закрепился. Активно расти и отъедать трафик у ТЦ, e-com стрит точно не будет», – уверен управляющий объектами коммерческой недвижимости, специалист по концепциям Алимжан Бараев.
Потенциала роста у этого сегмента в центре города практически не осталось, говорят участники рынка. Ставки аренды в центре доходят до существенных 20–25 тыс. тенге за коммерческий «квадрат». При этом проходимость значительно уступает ТРЦ. «В Алматы сложно назвать какого-нибудь сетевого оператора, который долго продержался бы на стрит-ретейле. Даже в хороших местах трафик перед дверями магазина на стрите достигает максимум 500 человек в час (5–6 тыс. человек за световой день), в то время как в ТРЦ – все 50 тыс. за день. Почувствуйте разницу», – приводит расчеты Бараев. Он полагает, что в существующих условиях сделать алматинский стрит-ретейл в центральных районах инвестиционно привлекательным будет непросто.
«В отличие от торговых центров, чем старее стрит и чем богаче его история, тем больше его популярность и узнаваемость. Взять, к примеру, 5th Avenue (New York), Rassel Street (Hong Kong) и Bond Street (London). Bond Street имеет свое начало с XVIII века. Самому молодому из этой тройки, Rassel Street, более 100 лет. Казахстан сравнительно молодая республика (31 год независимости), и, конечно же, потребуются время, большой труд и активная реклама для создания знаковых туристических мест и узнаваемых торговых улиц в Алматы» – так оценивает перспективы директор по лизингу международного консалтингового агентства по недвижимости Rebus Ботагоз Динейхан.
Фёдоров оценивает инвестиционные перспективы алматинского стрит-ретейла такой формулировкой: «Центральные пешеходные улицы останутся примерно на текущем уровне, с поправкой на инфляцию». И предлагает посмотреть на коммерческую недвижимость в новых районах. «Новый генплан Алматы, принятый в начале 2024 года, – прямое указание для инвесторов, куда вкладывать деньги», – считает он.
Новый стрит полицентричного города
По генплану Алматы должен вдвое увеличить жилфонд к 2040 году. Улично-дорожная сеть и новые жилые микрорайоны уже активно строятся в северной части Наурызбайского района. Именно этот район Алексей Фёдоров считает «недоинвестированным» и наиболее перспективным для вложений в коммерческую недвижимость.
«Будущее торговой недвижимости – в новых кварталах, особенно многоэтажных. В первую очередь ретейл, во вторую – офисы идут за покупателями. Поэтому именно там, где будет многоэтажное жилье (в микрорайонных ТЦ и на стрит-ретейле. – «Курсив»), будут дорогие арендные ставки на ретейл», – полагает директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International.
Сейчас ставки аренды в новых районах города, по словам участников рынка, варьируются в диапазоне 5–7 тыс. тенге за квадратный метр, но вскоре могут вырасти в разы.
«Новые спальные районы сильно подтянутся в цене, средние ставки в них составят 8–16 тыс. тенге за квадратный метр», – прогнозирует основатель компании Retail Space Global Ержан Уразбаев.
Алексей Фёдоров приводит пример Санкт-Петербурга: «В Питере на окраинах арендные ставки сейчас всего в два раза ниже, чем на Невском проспекте. А десять лет назад разница была на порядок – в 10 раз и более. Сначала потребители больше стали покупать у дома. А потом уже сами ретейлеры потянулись из центра на окраины, именно там основной бизнес. А в центре точку оставляли для пиара, для презентабельности». Эксперт предлагает оценивать растущий рынок не по текущей доходности, а по потенциалу роста.
«Важно к моменту, когда начнется взрывной рост, иметь долю на этом рынке. Это будет тот мультипликатор, который увеличит ваши инвестиции», – считает Фёдоров.
Сетевизация ретейла
Наиболее перспективные направления ретейла, в которых, по словам Алексея Фёдорова, сегодня на алматинском рынке есть недостаток: кофе, выпечка, кулинария, свежие экопродукты, стритфуд, алкомаркеты, зоомагазины, пункты выдачи заказов, образовательные и спортивные услуги для детей и взрослых. Причем будущее – за сетевыми магазинами, полагает представитель Bright Rich | CORFAC International.
«Логическое развитие ретейла – сетевизация. То есть и пункты выдачи заказов, и алкомаркеты, и какие-то специализированные продуктовые магазины типа хлеба, кофе и тому подобного, будут сетевизироваться, объединяться, и из-за этого у них появится, во-первых, нужда в более крупных форматах, а во-вторых, в более частой посадке», – уверен Фёдоров.
«Если сравнивать экономическую эффективность сетевых магазинов и торговых точек (несетевых магазинов), то, конечно же, сетевик будет выигрывать за счет удешевления своих костов: производство, логистика, хранение и прочее. Сетевик также более узнаваем за счет количества магазинов и более агрессивной рекламы, – соглашается Ботагоз Динейхан. – Что касается сетевых магазинов у дома, то прежде всего это будут продуктовые магазины, такие как Magnum, Small, A-Store и другие».
Ержан Уразбаев тоже считает, что в первую очередь будут развиваться пункты выдачи интернет-магазинов и продуктовый стрит-ретейл.
«Сети, такие как Magnum, Small, сейчас везде открывают магазины daily (магазины небольшого формата у дома для ежедневных покупок. – «Курсив»)», – говорит он.
Понимание будущего тренда может стать хорошей подсказкой для инвесторов.
«Занимая сейчас те локации, которые недолюблены ретейлом, куда еще не дошел интерес частных и больших инвесторов, и особенно занимая эти локации не в одном месте, а покрывая этой сетью целые районы, затем можно будет вот этот пул помещений сдавать в аренду и продавать компаниям, которые захотят сразу покрыть весь рынок. И они будут готовы платить премию как в аренде, так и при продаже ради того, чтобы одной сделкой сразу существенно нарастить свое присутствие», – уверен Алексей Фёдоров.
При арендной стратегии важно учесть, что не все виды бизнеса приносят одинаковую доходность, а ставки аренды связаны с товарооборотом на квадратный метр.
«В продуктовых магазинах разница в ценах (на аренду в центре и на окраинах. – «Курсив») менее заметна, потому что продуктовая доходность примерно одинакова, сам вид деятельности не может давать высокие ставки аренды. Non-food – оптика, аксессуары, косметика – вся эта импульсивная история однозначно хорошо чувствует себя в стрит-ретейле», – рассказывает Алимжан Бараев.
По словам Бараева, сетевой стрит-ретейл в Алматы недавно начали развивать корейские операторы. Так, южнокорейская сеть магазинов у дома открыла флагманский магазин CU (market&kitchen с зоной самообслуживания) в центре – на первом этаже бывшего здания «Детского мира» и четыре филиала в многоэтажках и БЦ в разных районах города (к примеру, в ЖК «Gagarin Park»). По схожей схеме развивается кафе-магазин Mr.Ramen, где посетитель может приобрести кимчи или рамен в супермаркете, тут же самостоятельно приготовить и съесть еду за столиком кафе.
ТРЦ останется для фешен-покупок и развлечений?
Из-за развития онлайн-торговли и стрит-ретейла ТРЦ находятся под двойным ударом, считает Алексей Фёдоров. Однако казахстанские эксперты не согласны с этим мнением.
«Популярность ТРЦ никаким образом не зависит от развития стрит-ретейла. Это совершенно другой покупатель. Сетевой оператор не уйдет в стрит из ТРЦ, он просто расширится. Более того, стрит и ТРЦ могут успешно коллаборировать, если создать продуманный проект», – оппонирует Ботагоз Динейхан.
«Очень сомневаюсь, что, к примеру, фешен-ретейл пойдет в стрит. Фешен-стрит-ретейл – эту стадию мы перешагнули. В середине нулевых, когда государство активно субсидировало, быстро развились ТРЦ. В ближайшие несколько лет стрит точно не перебьет ТЦ, а возможно, даже ослабнет. Потому что основную долю в продажах забирают ТРЦ», – добавляет основатель компании Retail Space Global Ержан Уразбаев.
Впрочем, и Алексей Фёдоров оставляет за ТРЦ первенство в фешен-ретейле. «В ТРЦ остается смысл ехать за крупноформатными развлечениями (кинотеатр, детские парки активного отдыха) и за уникальными товарами длительного потребления (брендовая одежда, специализированная техника). Однако эти арендаторы не платят высокую ставку, поэтому показатели ТРЦ во всех странах идут на спад», – говорит он.
Данные весеннего опроса URTG тоже свидетельствуют о том, что казахстанцев в ТРЦ привлекает возможность развлечений. Почти 30% опрошенных во время своего последнего визита в ТРЦ посещали кафе и рестораны, еще 22,5% ходили в кинотеатры, 18% посещали развлекательные центры, 27% просто гуляли по ТРЦ, а 14% проводили время с друзьями (по условиям опроса можно выбрать сразу несколько вариантов ответа). Из товаров посетители ТРЦ чаще всего приобретают продукты (60%), а также одежду и обувь (41%).
