Столичный апарт-отель YE’S Astana с 1 сентября стал TOR’RE Astana. За ребрендингом стоит решение девелопера вернуть себе управление востребованными на рынке гостиничными «квадратами». В Алматы интерес девелоперов и инвесторов к арендному жилью с кухней тоже растет. За год к выходу на рынок заявлено минимум четыре апарт-проекта на 1,1 тыс. номеров.
На фоне восстановления туризма и дефицита номерного фонда в мегаполисах Казахстана растет востребованность апарт-отелей.
«Сегмент апарт-отелей демонстрирует рост как спроса, так и предложения. Для потенциального инвестора вложения в апарт-отели представляют собой понятный и доступный способ инвестировать в коммерческую недвижимость с относительно низким порогом входа и стабильным денежным потоком», – подтверждает руководитель отдела консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan Максим Никитюк.
Управляющий партнер Zenith Property Management – российской компании, специализирующейся на управлении апарт-отелями с множественными собственниками, Наталья Скаландис считает инвестирование в апарт-отели альтернативой покупке однушки или двушки, при этом отмечает, что это более комфортный механизм получения дохода от недвижимости, избавляющий инвестора от забот по управлению.
А директор по эксплуатации и управлению недвижимостью международной консалтинговой компании Commonwealth Partnership Uzbekistan [CMWP] Евгений Гриханов видит перспективу развития этого сегмента в Алматы.
«Наиболее интересным регионом должна стать Алматы в силу высокой концентрации деловой активности в городе и запроса на арендное жилье для проживания разной продолжительности. Ключевые клиенты в лице корпораций, арендующие жилье своим сотрудникам в Алматы, могут сформировать хороший уровень доходности собственникам таких апартаментов, а сами получить качественную базу для комфортного размещения сотрудников. На такие проекты также есть спрос со стороны студенческой аудитории, как более дорогая и более качественная альтернатива общежитиям.»
Сейчас на отечественном рынке лишь один действующий апарт-отель – на 368 номеров в центре Астаны. В данный момент он переживает смену управляющей компании. В то же время в Алматы к выходу на рынок до 2026 года заявлено сразу четыре проекта от двух девелоперов – The Ultimate Visionary Group и Everest Development – в сумме на 1125 номеров. Еще несколько компаний, в том числе российская Becar Asset Management, рассматривают реализацию строительства апарт-отелей и подыскивают партнеров.
Такие «квадраты» нужны самому
«К сожалению, в данный момент на нашем сайте нельзя забронировать проживание в YE’S Астана», – сообщает booking.com, а последний отзыв об апартаментах на агрегаторе датирован июлем 2024-го.
В августе первый казахстанский апарт-отель, открывшийся в 2021 году, прекратил работу под брендом YE’S (часть российской группы компаний «Пионер»).
По словам генерального директора отельной сети YE’S, причиной выхода компании из управления YE’S Astana стало неисполнение договоренностей девелопером. Через три года работы девелопер принял решение о возврате помещений (технических, служебных и общественных, в том числе лобби) в собственное управление, хотя договор между сторонами предусматривал строительство и последующую передачу в бессрочное пользование части помещений апарт-отеля компании YE’S.
Девелопер и генподрядчик проекта – QZ Apartments (учредители Ерболат Жаксылыков и Эдгар Салдузи, выкупивший АЗТМ у семьи Назарбаевых) – уже взял на себя управление объектом. На HeadHunter, где апарт-отель подыскивает администратора, объект именуется по-новому – TÖR’RE Astana. «Группа компаний TÖR’RE представляет собой единую экосистему в сфере гостиничной индустрии Казахстана. Под брендом Wyndham у нас два действующих отеля: TÖR’RE Astana, a Trademark Collection by Wyndham – первый представитель данного бренда по всему СНГ, и загородный Wellness-отель Wyndham Residences Aqkol», – говорится в описании к вакансии.
Первый блин комом?
Стандартный юнит в столичном апарт-отеле сейчас стоит 23–27 тыс. тг в сутки. Для отелей уровня 4*, каким его позиционирует девелопер, это невысокая цена. В Астане, по данным БНС РК, в I квартале 2024 года средняя стоимость места в отеле 4* была на уровне 31 тыс. тг/сутки, в отеле 3* – 21,1 тыс. тг/сутки.
Закономерно, что при такой ценовой политике заполняемость отеля, расположенного в центре столицы, держится на высоком уровне. Теперь уже бывшая управляющая компания YE’S, обосновывая успешность проекта, приводит данные по его загрузке: 81,5% в 2023-м и 85% в первом полугодии 2024 года. Это действительно впечатляющие цифры, учитывая, что средняя загрузка астанинских отелей 3*-4* в минувшем году, по данным БНС РК, едва превышала 50%, а в текущем была ниже 35%.
Но для инвесторов уровень загрузки вовсе не является основным показателем в подобных проектах.
«Высокая загрузка может указывать на то, что установлены слишком низкие тарифы. И наоборот. Можно держать загрузку 65%, при этом тариф на номер может быть очень высокий, – поясняет Наталья Скаландис. – Более важный показатель – это валовый доход и доходность на номер».
Что касается доходности столичного апарт-отеля, в пресс службе YE’S на запрос «Курсива» сообщили лишь, что выплаты инвесторам в 2023 году составили более 500 млн тенге. Ни валовый доход, ни доходность на номер в компании не разглашают, ссылаясь на конфиденциальность информации. При этом в пресс-службе добавили, что отношения с инвесторами после выхода YE’S из проекта «сохранили позитивный и конструктивный характер».
«Вместе с текущими собственниками мы обсуждаем новые направления развития и предлагаем варианты для сотрудничества в случае, если они решают продать свой актив в Казахстане», – говорят представители YE’S.
Опрошенные «Курсивом» участники рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что первый казахстанский проект в сегменте апарт-отелей сложно назвать успешным.
«Разногласия в подходах ведения бизнеса у казахстанского девелопера и российской управляющей компании существовали с самого начала. Во-первых, были сдвинуты сроки запуска отеля. Из-за этого очень сильно российский партнер переживал. Когда уже приступили к операционной деятельности, были постоянно разногласия с точки зрения подходов к управлению, организации работ. При реализации второй очереди проекта девелопер стал искать новых партнеров, которые будут заниматься управлением», – рассказал на условиях анонимности один из экспертов.
«При реализации проекта было допущено несколько ошибок. Основная из них – отсутствие концентрации на менталитете, ценностях людей, которые проживают в стране. Проект получился слишком рядовым, шаблонным. Учитывая гостеприимство и другие уникальные особенности страны (а это важный фактор), проект следовало сделать богаче, привлекательнее. Хотя апарт-отель заявлен на уровне 4 звезды, по восприятию гостей это 3 звезды. А восприятие – очень важный элемент», – добавил другой эксперт.
Столичный опыт, по признанию игроков рынка, несколько охладил интерес к апарт-отелям как инвесторов, так и казахстанских девелоперов. И все же сегмент остается привлекательным и для тех и для других.
«Направление перспективное. Инвесторы интересуются этим сегментом», – подтверждает партнер Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.
Евгений Гриханов отмечает, что, хотя казахстанский рынок апарт-отелей пока развивается медленно, спрос на такие объекты есть и будет.
Апартаменты в нарезку
Алматинская компания The Ultimate Visionary Group своими действиями подтверждает, что ниша апарт-отелей привлекательна для девелоперов.
В минувшем году компания, до этого не имевшая опыта в реализации подобных проектов, анонсировала строительство своего первого апарт-отеля в Алматы – Parkside Living на 360 номеров в Медеуском районе (рядом с ЦПКиО). Кроме первенца в планах компании строительство до 2026 года еще двух апарт-отелей в Алмалинском (на 340 номеров) и Бостандыкском (на 300 номеров) районах Алматы, под которые у девелопера уже приобретены участки. После этого The Ultimate Visionary Group, по заверениям руководителя Дмитрия Лактюшина, намерена выйти со своим продуктом на рынок Астаны, Шымкента и далее за пределы Казахстана. В качестве оператора девелопер планирует привлечь «одну из отельных сетей, работающих по мировым стандартам», название которой обещает анонсировать этой осенью.
В первом проекте Parkside Living сейчас идут отделочные работы. А проект Mega View Living в Алмалинском районе, рядом с Mega Park, находится на уровне котлована и ждет старта продаж.
Принять гостей в тестовом режиме в Parkside Living готовятся к концу 2024 года, заработать в полную силу апарт-отель, по словам руководителя компании, должен к весне – на три месяца позже первоначальных планов. Среди причин задержки – судебные претензии ГАСК к The Ultimate Visionary Group из-за ведения строительства в 2023 году без необходимых разрешительных документов, а также решение девелопера заменить уже смонтированные гипсокартонные межкомнатные перегородки на пазогребневые для увеличения пожаробезопасности.
По словам Лактюшина, всего сейчас в комплексе продано около 90% апартаментов, при этом 40% площади останется за самим девелопером. Юниты на последних этажах (часть 14-го и 15-й) The Ultimate Visionary Group решил продать инвесторам в нарезку с гарантированной доходностью – долями от одного до десяти «квадратов».
«За один миллион тенге вы становитесь владельцем квадратного метра в конкретном номере с соответствующим техпаспортом БТИ. И будет еще до 25 совладельцев этого апартамента. В течение пяти лет мы гарантированно берем ваш «квадрат» в аренду с годовой доходностью 19,6% (с возможностью индексации, привязанной к суточной стоимости номера). А через пять лет производим обратный выкуп или пролонгируем договор. Это альтернатива размещения денег на депозите в банке», – рассказывает потенциальным инвесторам Лактюшин.
Свой кусок пирога
Если стоимость апартамента в нарезку один миллион за «квадрат», то при покупке целого юнита (их в продаже осталось около 10 штук) «квадрат» обойдется уже дороже – 1,29–1,34 млн /кв. м (29,7 млн за Smart площадью 23 кв. м или 76,6 млн за Suit площадью 57 кв. м). Девелопер говорит, что ценообразование в проекте динамическое – после продажи каждых 10 номеров цена повышается на 2%. Так, с момента старта продаж юниты Smart подорожали почти вдвое – с 16,1 млн тг до текущих 29,7 млн тг.
Для покупателей юнитов на котловане девелопер заявлял высокую годовую доходность – от 28% до 52% – и низкую окупаемость – 3,5 года при заполняемости 60% и 1,9 года при заполняемости 110% (в ситуации, когда клиент останавливается на несколько часов, а фактически оплачивает сутки проживания). Правда, не оговаривал, что эти цифры не учитывают сроков строительства. Для тех, кто входит в проект сейчас, заявленная доходность почти вдвое ниже – от 15% до 28%, а срок окупаемости на столько же выше – от 6,5 до 3,6 года при 60% и 110% загрузке соответственно. При этом в финмоделях девелопера учтена лишь 30%-ная комиссия управляющей компании и не упомянуты другие затраты: коммунальные расходы (около 10%), налоги и т. п.
К тому же сам девелопер оговаривается, что команда использует индивидуальный метод расчета заполняемости (по фактической загрузке конкретного юнита), а не котловой (по средней загрузке всех юнитов). Учитывая, что часть арендных площадей остается за девелопером, а часть реализуют «с гарантированным доходом», для частного владельца юнитов это может означать, что приоритет при заселении гостей будет вовсе не в его пользу.
Новый игрок
В начале июля другая компания – Everest Development – анонсировала еще один проект апарт-отеля в Алматы – Turkistan Apartments на пересечении Пушкина и Макатаева. Сейчас в будущем 12-этажном блоке, рассчитанном на 125 юнитов, залит фундамент и начато возведение каркаса. Рядом возводится 16-этажный блок под отель (сейчас на уровне котлована). Сдать объект полностью девелопер обещает до конца 2025 года.
У Everest Development тоже отсутствует опыт реализации апарт-отелей с множеством собственников. Но девелопер постарался учесть недочеты первопроходцев. Проект обещают сделать аутентичным и престижным, а в качестве оператора и консультанта (начиная с концепции и заканчивая планировками) заявлена международная гостиничная сеть Radisson.
Цена за квадратный метр в проекте на старте продаж – от 624 тыс. тг (при 100%-ной предоплате) в юните на 47 кв. м (30,5 млн тг за номер). Самые небольшие юниты на 32 кв. м дороже – от 672 тыс. тг за кв. м (22,7 млн тг за номер).
Финансовая модель девелопера предусматривает заполняемость апартаментов 60% в первый год работы с повышением до 75% в течение десяти лет. А стоимость аренды за ночь стартует с умеренных 26 тыс. тг (за юнит 32 кв. м) и за десять лет по планам должна вырасти до 36,9 тыс. тг. При такой финмодели, с учетом расходов на сервисное обслуживание и управление (за управление УК берет 30%), окупаемость проекта, по расчетам девелопера, составит скромные 5,3 года.
Судя по активности продаж, проект выглядит привлекательным для частных инвесторов. По данным отдела продаж, к сентябрю (через два месяца после старта продаж) четверть юнитов в апарт-проекте уже продана, каждый пятый стоит на брони.
Детальный разбор
При всей внешней привлекательности сегмента апарт-отелей, чтобы позже не оказаться разочарованным в проекте, и девелоперам, и частным инвесторам придется самостоятельно разбираться в деталях.
«Обязательно нужно посетить реализованные объекты, провести подробное интервью с оператором, в открытой форме задать все вопросы. Детально обсудить финансовую модель, которую предлагает оператор. Выстроить финплан денежных потоков, уточнить структуру концептуальной идеи: как она формируется, из чего состоит», – рекомендует девелоперам Наталья Скаландис.
По данным эксперта, прогнозируемая доходность апарт-отеля 3*-4* с номерным фондом 150–250 номеров в Казахстане сейчас находится на уровне 12–13%. Чтобы обеспечить такие показатели, инвестор должен получать около 50–55% от валового дохода со своего номера. При расчете загрузки номера важно учитывать, что в первый год работы (пока оператор формирует имидж и наращивает клиентскую базу) нормальная заполняемость номеров 50–55%, во второй – 55–60%, в третий – до 75%.
«В среднем за весь срок окупаемости хорошей загрузкой считается 80%. Она позволяет соблюдать баланс износа номера и хорошего ADR (average daily room rate – средняя цена номера), – говорит управляющий партнер Zenith Property Management. – Срок окупаемости подобных проектов – от 7 лет. Но для этого у апарт-отеля должны быть хорошая, коммерчески правильно выстроенная концептуальная идея, четко определен портрет гостя, сильные характеристики (локация, качество, тематика) и гарантированный, заранее проработанный поток гостей».
Руководитель отдела консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan Максим Никитюк в свою очередь оценивает нормальный срок окупаемости апарт-отелей в Казахстане в 10–12 лет.
Более короткие сроки окупаемости и более высокую доходность, которые демонстрируют девелоперы своим покупателям, не гарантирует даже звучное имя отельного оператора, привлеченного для управления апарт-отелем.
«К примеру, Radisson – громкое международное понятное и знакомое имя, подразумевающее высокий уровень сервиса. Но Radisson все же специализируется на отелях с одним-двумя владельцами. А когда мы говорим о формате инвестиционных апарт-отелей, то тут есть своя специфика. Поэтому у инвестора могут и должны возникнуть сомнения. Отсутствие опыта – это всегда риски, неопределенность и неоправданные ожидания», – предостерегает Наталья Скаландис.
Кроме того, партнерское соглашение девелопера с отельным оператором на этапе проектирования или строительства апарт-отеля, как показывает практика, – это еще не гарантия того, что к моменту запуска проекта и в процессе работы договоренности останутся в силе. В качестве примеров – разрыв отношений столичного девелопера с YE’S или недавняя ситуация в соседней России, когда страну в короткий срок покинули многие международные бренды.
Ко всему прочему частному инвестору не стоит забывать, что он в подобных проектах выступает как соинвестор со всеми вытекающими бизнес-рисками (риск долгостроя, проблемы с разрешительными документами и т. п.). Так, The Ultimate Visionary Group прямо указывает в соглашении с инвестором: «Правоотношения не подлежат регулированию нормами закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», закона РК «О жилищных отношениях» и приказа МИИР «Об утверждении Правил организации деятельности жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и оплаты паевых взносов членами ЖСК…». А Everest Development заключает с клиентами через своего представителя в лице ТОО «Upstate» предварительные договоры. Такая форма взаимоотношений тоже не защищает покупателя в случае девелоперских рисков. Кроме того, договором предусмотрен 10%-ный штраф за его расторжение вне зависимости от того, кто инициировал расторжение соглашения.
«Уверена, на казахстанском рынке есть девелоперы, которые способны реализовать качественные проекты. Рынок готов. Но важно еще на этапе концептуальной идеи привлекать в проект профессиональные компании, которые будут сопровождать реализацию проекта на каждом этапе. Как только будет сформирован правильный продукт и правильно выведен на рынок, и инвесторы, и успешные проекты, безусловно, появятся», – резюмирует управляющий партнер Zenith Property Management Наталья Скаландис.
