Иностранные инвестиции в недвижимость Казахстана и Узбекистана. Что покупают иностранцы — склады или квартиры?

Какие сегменты рынка недвижимости в Казахстане и Узбекистане интересуют иностранных инвесторов, на какую доходность они рассчитывают и какую получают на самом деле?

«Если у вас больше нескольких миллионов долларов США, возможно, стоит договориться с застройщиком и купить целый этаж из 10 небольших квартир. Это хорошая диверсификация за пределами западного мира. В качестве инвестиций в недвижимость я бы предпочел иметь 10 однокомнатных квартир в Казахстане, чем студию площадью 20 кв. м в Париже, – рассуждает о привлекательности инвестиций в казахстанскую недвижимость международный инвестор и консультант Ладислас Морис. – Если же ваш чистый капитал составляет менее $2 млн и вы можете позволить себе купить только несколько квартир в Казахстане в рамках своего портфеля, этот рынок, вероятно, не имеет смысла».

Иностранные инвесторы рассматривают развивающиеся рынки, например Казахстан или Узбекистан, как возможность диверсифицировать капитал и получить более высокую доходность, покупая недвижимость на рынке «куда еще никто не идет». Но на этом пути инвестор может столкнуться с административными барьерами, несовершенством законодательства и валютными рисками. В результате фактическая доходность не совпадает с ожидаемой.

Ограничения для инвестора и способы обхода

В то время как частники-иностранцы ежегодно скупают десятки тысяч домов и квартир на миллиарды долларов в Турции, ОАЭ, Таиланде и Европе, рынки недвижимости в Казахстане и Узбекистане ограничены для частных зарубежных инвестиций. Так, в Узбекистане иностранец как физическое лицо может приобрести только новый объект стоимостью не менее $180 тыс. А в Казахстане для приобретения недвижимости необходим вид на жительство. 

Эти ограничения существенны для инвесторов с небольшим капиталом, но для профи – лишь формальность. Все, что не позволено физлицам, может сделать юридическое лицо, созданное иностранцем. «Обычно проще создать компанию и купить недвижимость на ее имя, чем подавать заявление на получение вида на жительство», – рассуждает Рид Кирхенбауэр, команда которого помогает инвесторам формировать портфели «в труднодоступных» странах на азиатском рынке.

«Например, зарегистрируйте консалтинговую компанию, которая будет выставлять счета за несколько часов каждый год. Это немного серая зона, но обычно никто не будет беспокоить вас, если вы останетесь достаточно маленьким. Просто купите несколько квартир, не привлекайте к себе внимания и не будьте жадными», – предлагает другой иностранный инвестор-консультант.

Инвестиции с препятствиями

Основные трудности возникают у иностранных инвесторов, когда деньги уже вложены, а объект инвестиций еще находится на этапе реализации. По словам экспертов, проблемы могут быть связаны с местной экономикой, правовой средой, инфраструктурой и административными барьерами. 

«Во время строительства определенного объекта могут возникнуть вопросы подведения инфраструктуры. Изменения в законодательстве могут приводить к дополнительному согласованию и пересмотру получения разрешительных документов, что ведет к увеличению срока реализации и операционных издержек», – перечисляет партнер, руководитель офиса Cushman & Wakefield Kazakhstan Гульшат Сариева. 

Руководитель департамента консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan Максим Никитюк тоже говорит о рисках недостатка инфраструктуры, а также добавляет к перечню рисков нестабильность местной валюты и неразвитость финансовых рынков.

«Основными вызовами остаются валютные колебания, особенно в условиях нестабильных цен на сырьевые товары. Местные финансовые рынки остаются недостаточно развитыми, что ограничивает доступ к капиталу и создает дополнительные финансовые риски для иностранных инвесторов, которые полагаются на международные рынки», – говорит он.

В Узбекистане, по словам парт­нера и генерального директора Commonwealth Partnership Uzbekistan [CMWP] Дениса Соколова FRICS*,  самая первая проблема для иностранных инвесторов, которая значительно усложняет расчеты и является дополнительным риском, это мораторий на привязку арендной платы к эквиваленту определенной суммы в иностранной валюте. 

Вторая проблема – низкая степень доверия на рынке.

«При покупке актива необходимо проводить дорогостоящий строительный аудит, юридический аудит, которые с большой степенью вероятности выявят проблемы, но не факт, что продавец сможет или будет готов устранить их. Это означает, что покупателю приходится еще до того, как вой­ти в сделку, понести серьезные расходы», – объясняет Соколов.

Нередки случаи, когда продавцы искажают финансовые показатели с расчетом на то, чтобы получить более высокую доходность для себя.

«Мы сталкивались с ситуацией, когда собственник включал в цену те улучшения, которые, как он считал, сделает покупатель. Условно говоря, актив приносит арендный доход в $1 млн, и собственник продает его за $12 млн, обещая 16% доходности, так как исходит из того, что покупатель инвестирует в реконструкцию и будет получать $2 млн от аренды», – приводит пример гендиректор CMWP.

Инвесторы из каких стран вкладывают в недвижимость в Центральной Азии

Потенциальными точками входа на рынок как Казахстана, так и Узбекистана для инвес­торов-иностранцев являются жилая недвижимость, склады и туристические объекты. 

Из-за имеющихся в Казахстане ограничений иностранные инвестиции в основном сосредоточены в крупных проектах, поддерживаемых на государственном уровне. Это, например, столичные проекты арабских инвесторов Abu Dhabi Plaza, американцев The St Regis Astana или турецкие проекты Rixos Water World и Town Center в Актау, Karavansaray в Туркестане. 

Среди иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость Алматы – итальянская проектно-строительная компания Renco, в складскую недвижимость активно инвестируют российские компании – Ozon и Wildberries. Институциональных иностранных инвесторов в казахстанскую недвижимость нет. 

Такая же ситуация на рынке Узбекистана – по словам руководителя CMWP, в девелоперские проекты в основном вкладываются частные инвесторы. «Мы видим корейские деньги в девелопменте офисов, отелей и жилья, казахские инвестиции заметны в жилом сегменте,  китайские – в девелопменте жилых комплексов, российские – в логистике и т. д.», – перечисляет спикер.

«Наиболее активными являются инвесторы из России и СНГ, для которых основная задача – получение валютной доходности в благоприятной юрисдикции. Эти инвесторы в основном рассматривают небольшие активы, начиная от пулов квартир и заканчивая портфелями коммерческой недвижимости (до $5 млн). Для них критериями являются предполагаемая доходность и простота сделки, поэтому они в основном смотрят на первичный рынок и они же являются клиентами офисов продаж девелоперов, – рассказывает Денис Соколов. – Восточные инвесторы, в частности корейские и китайские, ориентированы на более крупные проекты в парт­нерстве с локальными бизнесменами и желательно поддерживаемыми на государственном уровне. Господдержка проектов – важнейший критерий. Однако такие проекты идут медленно, так как требуют длительной проработки, и их финансовая модель может быть не очень очевидной».

Западные инвесторы наименее заметны на рынке Узбекистана. Для таких инвесторов недвижимость является дополнением к их основному бизнесу (производству, бизнес-услугам и т. п.). «Часто случается, что, пока прорабатывается инвестиционный проект на уровне корпорации, иностранцы осуществляют частные инвестиции в недвижимость или бизнес, так как видят потенциал Узбекистана», – добавляет Соколов.

Нехватку институциональных инвестиций в недвижимость Узбекистана в CMWP связывают с отсутствием инвестиционного продукта: качественных зданий с прозрачной историей и понятной бизнес-моделью.

«Рынок только начинает предлагать сделки в формате Sale-Leaseback (продажа с последующей обратной арендой – «Курсив»), которые станут первыми системными инвестиционными сделками на рынке. Такой формат дает возможность продавцу инвестировать в свой основной бизнес, а покупателю – получать гарантированный арендный доход. При этом цена объекта, арендная ставка, срок договора аренды и индексация являются неотъемлемыми элементами сделки по купле-продаже», – говорит спикер.

Доходность: ожидания и реальность

«Доходность в 18–20% годовых в USD – это та цифра, которая может зажечь огонь алчности в глазах любого инвестора», – считает Денис Соколов.

Но фактическая доходность девелоперских проектов что в Казахстане, что в Узбекистане редко достигает этих цифр. 

По оценкам Гульшат Сариевой, самая высокая доходность в Казахстане на сегодня в секторе логистической недвижимости (10–12%), а также офисной и торговой недвижимости (8–12%). Инвестиции в премиальное жилье в среднем приносят 6–10% годовых, а на вторичном рынке – 4–6%.

«Логистическая недвижимость особенно привлекательна из-за транзитных грузопотоков и роста e-commerce. Объемы таких инвестиций  –  $5–30 млн, в зависимости от масштаба и расположения объектов. Коммерческая недвижимость показывает доходность выше среднего благодаря спросу на офисные и торговые площади в Алматы и Астане. В регионах доходность может быть выше, но с большими рисками. Объемы инвестиций в коммерцию – $10–50 млн и выше для крупных объектов в столицах», – комментирует эксперт.

В Узбекистане вложения в гостиничные комплексы в культурных и туристических городах (Самарканд, Бухара, Хива), по словам Сариевой, могут принести 10–18% годовых при объеме инвестиций $5–25 млн. Коммерческая недвижимость благодаря экономическому росту и спросу на офисные и торговые площади в Ташкенте дает 10–15% годовых (объемы инвестиций $5–30 млн). А жилая – 7–12% годовых. В жилой недвижимости РУз с растущим спросом на качественное жилье наиболее перспективным сегментом в Cushman & Wakefield Kazakhstan считают новостройки премиум-сегмента (объем инвестиций $1–3 млн для индивидуальных проектов, $5–20 млн для крупных жилых комплексов).

Оценки CMWP скромнее. 

«Локальный рынок предлагает доходность не выше 14%, и это при оптимистичных расчетах, – вдумчивый инвестор понимает, что реальная доходность будет минимум на 2 процентных пункта ниже, – говорит Денис Соколов. – В других странах высокая доходность на вложенный капитал обеспечивается использованием кредитного плеча. В Узбекистане заемные средства очень дорогие, поэтому можно рассчитывать только на прямую доходность».

Несмотря на то что в Узбекистане запрещены ставки аренды в иностранной валюте, все инвесторы, по словам Соколова, рассчитывают доходность в долларах. «Это является в некоторой степени самообманом. Поэтому ожидания по доходности у иностранных инвесторов завышены», – отмечает эксперт.

 Те иностранные инвесторы, кто уже попробовал рынок недвижимости Казахстана и Узбекистана «на вкус», соглашаются с оценками экспертов. «Нет, этот рынок не сделает вас богатым. Это просто диверсификация с доходностью выше средней», – резюмирует Ладислас Морис.

* FRICS – Fellow of Royal Institution of Chartered Surveyors – одна из высших международных степеней квалификации в области недвижимости.