Казахстанский миллионер Рахимбаев строит жилье в США

Девелопер BI Group анонсировал продажи жилья в США. Казахстанцам предлагают приобрести апартаменты в финансовом центре Майами стоимостью от $477 тыс. c гарантированным доходом 10% или виллы стоимостью от $6,8 млн. Расска­зываем, где еще за границей есть проекты крупных отечественных девелоперов и насколько успешно они их реализуют.

«Несколько лет подряд мы мечтали попасть в Америку. Наконец два года назад эта мечта осуществилась. Мы уже переросли наш Казахстан и идем дальше», – сообщил на презентации, посвященной старту продаж жилья в Майами, хедлайнер вечера, председатель совета директоров BI Group Айдын Рахимбаев (11 место в списке Forbes Kazakhstan с состоянием $886 млн).

На минувшей неделе BI презентовал казахстанцам гостиничные и жилые апартаменты в трех многоэтажных проектах, строящихся в Брикелле, финансовом центре Майами, – Parkside Brickell, Millux Place Brickell и Season One Brickell. Цена лотов на котловане стартует от $477 тыс., или 229 млн тенге, за юнит площадью 37 «квадратов». Это $14,6 тыс., или 7 млн тенге, за каждый «квадрат» меблированных апартаментов в восьмиэтажном здании с бассейном и фитнес-центром на крыше. 

Купить у своих

На первую презентацию в Астане казахстанцы приезжали в том числе из Алматы, чтобы не упустить самые ликвидные лоты. А на следующий день, уже на презентации в Алматы, были замечены потенциальные покупатели из Шымкента и Тараза.  Ажиотаж подогревал транслируемый на большом экране счетчик оставшихся в продаже квартир. Из 30 выставленных лотов в столице во время презентации было продано 22 апартамента в США. В Алматы два лота из 30 ушли в первую минуту с момента старта продаж, а в электронную очередь на оформление покупки выстроилось полсотни клиентов. Отдельные казахстанцы приобретали недвижимость в США, даже не погружаясь в детали проекта, ориентируясь на знакомое имя девелопера.

В южной столице девелопер «не удержался» и кроме трех проектов в Брикелл презентовал еще два. Находящиеся в закрытой продаже четырехэтажные таунхаусы в Хьюстоне, штат Техас, по 300 «квадратов» стоимостью от $803 тыс. (388 млн тенге). А также ограниченное предложение – три виллы  с террасами и собственными бассейнами в окружении пальм на острове Ки-Бискейн в 15 минутах езды от Майами. Стоимость виллы на острове с белоснежными пляжами, омываемыми водами Атлантики, – от $6,8 до $8,6 млн (3,3–4,2 млрд тенге). Одна из трех вилл нашла своего покупателя уже на следующий день после презентации в Алматы.

Американская мечта

Гарантированную доходность 10% в течение двух лет с момента ввода жилья в эксплуатацию BI Group предлагает в трех строящихся проектах в Майами – Parkside Brickell, Millux Place Brickell и Season One Brickell. Кроме дохода «на гарантии», по словам продавца, капитал инвесторов будет расти за счет роста стоимости американской недвижимости на 5-6% в год. 

План оплаты инвестиционного жилья в Майами предполагает внесение половины стоимости лота в течение двухлетнего срока строительства и оставшуюся часть – на момент ввода объекта в эксплуатацию. К примеру, при покупке студии на 37 кв. м за $477 тыс. в 8-этажном Millux Place 10% стоимости, или $47,7 тыс., инвестор оплачивает прямо сейчас, 20%, или $95,4 тыс., – на этапе начала строительства (I квартал 2026 года), 10%, или $47,7, – к моменту, когда девелопер поднимет первые четыре этажа (по плану – II квартал 2026 года), еще 10% после полного возведения конструктива (I квартал 2027-го), а оставшиеся 50%, или $238,5 тыс., – после завершения строительства к концу 2027 года. 

В следующие два года инвестор должен получить гарантированный доход – по $47,7 тыс. в 2028 и 2029 годах. При этом $18,6 тыс. ежегодно будет уходить на налоги и сервисное обслуживание апартаментов. Итого чистый ежегодный доход в первые два года после сдачи жилья предполагается в размере $29 тыс.

«Проект заявлен достаточно привлекательно, агрессивно. Вероятно, девелоперу нужны предпродажи, чтобы показать банку будущий кеш-флоу и зафиксировать финансирование. Как правило, банки хотят видеть 20–30% предпродаж», – полагает партнер Scot Holland | CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин.

А на вопрос о рисках говорит о том, что любой вход в девелоперский проект на нулевом уровне рискован.

«Все говорят про доходы в будущем, используя данные из прошлого. Но не факт, что стоимость недвижимости в США продолжит расти. Высокоэтажные кондо сейчас плохо продаются как в Америке, так и в Азии из-за общих высоких цен и таких же кредитных ставок. Кроме того, заявляя высокую доходность в будущем, девелопер, вероятно, подразумевает краткосрочную аренду через AirBnB, Booking и прочие порталы для краткосрочной аренды. Важно понимать, что во многих регионах ее ограничивают или вовсе запрещают. Краткосрочная аренда уже не так выгодна, как была раньше», – предостерегает эксперт. 

BB за примерное поведение

«Казахстанскому девелоперу за границей крайне сложно. Много неочевидных и непредвиденных расходов: всевозможные согласования, экологические движения, коммуны, разрешительная система  – все накладывает свои ограничения и в итоге увеличивает стоимость. Многие проекты до конца так и не доживают или доживают не в том виде, в каком заявлялись. Многие даже начать проект не смогли, при этом уже купив землю. Также надо всегда иметь в виду, что покупатели предпочитают местных или известных международных девелоперов, которых знают и которым доверяют. Кроме того, иностранным компаниям всегда сложнее получить местное финансирование/кредитование», – считает Евгений Долбилин.

Тем не менее BI Group удалось привлечь кредитование во Флориде. Со слов менеджеров, при строительстве заокеанского жилья девелопер планирует использовать 20% собственных средств, 40% кредитных и 40% денег частных инвесторов. 

Чтобы снизить риски из-за локальных особенностей рынка, BI Group привлек местного парт­нера – компанию Habitat Group, возглавляемую колумбийцем Сантьяго Ванегасом. Habitat Group, по словам Рахимбаева, входит в топ-5 девелоперов в районе Брикелл.

«Нам посчастливилось найти в штатах хорошего партнера с такой же хорошей жилкой (как у нас. – «Курсив»). Много что нас связывает. Брикелл – это район примерно как в Алматы выше Аль-Фараби. Свой вайб. Все финансовые потоки там. Все дорогие крутые проекты там. И вот в таком районе Habitat Group работает уже 20 лет»,  – говорит глава BI Group.

У главы BI Group и колумбийского девелопера в Майами действительно много общего. Это и профиль бизнеса, и совместное обучение в США, а главное – схожие чаяния земляков, целевой аудитории проектов в Майами.  Состоятельные латиноамериканцы составляют значительную долю покупателей на рынке недвижимости Майами. Вложение в недвижимость США, где права собственников хорошо защищены, является для них надежным способом сохранения своих накоплений в условиях политической и экономической нестабильности на родине.

Чтобы подтвердить соответствие BI Group критериям западного банка-кредитора, казахстанский девелопер прошел международный аудит у Deloitte и KPMG и получил рейтинг Fitch на уровне BB.

«Приходится быть очень примерным. Это непросто. Но это того стоит. В августе впервые в истории строительной отрасли, наверное, мы получили рейтинг Fitch BB «стабильный» на уровне крупнейших казахстанских банков», – делится Рахимбаев.

Диверсифициро­ванный «квадрат»

Рынок США не первый заграничный опыт BI Group. В 2020 году компания в партнерстве с Murad Buildings вышла на рынок Узбекистана под брендом NRG. Первым проектом совместной компании NRG стал ЖК NRG Oybek (партнеры сообщали, что вложили в проект $33 млн собственных средств) в престижном районе Ташкента. А сейчас в портфеле более 10 масштабных проектов. К примеру, NRG Yangi Baxt  на сегодня один из самых крупных проектов в городе, который включает жилье, школу, детский сад и даже торговый центр.

Набравшись опыта на узбекском рынке, в декабре 2023 года BI Group параллельно стал реализовывать свои самостоятельные проекты. Первый из них – ЖК Botanika Saroyi – планируют сдать во II квартале 2025 года (сейчас возведен каркас), остальные два – в конце 2025-го и в 2026 году. Еще один проект – BI Flagman – строится уже в парт­нерстве с другим девелопером, компанией Al-BINA.

«При выходе на новый рынок правильное партнерство с местной компанией – это залог успеха, поскольку в девелоп­менте очень важна не только международная экспертиза, но и знание локальных особенностей. Далее, по мере развития рынка, появляется возможность для диверсификации продукта, сегментирования предложения, для того чтобы лучше отвечать потребностям граждан. Самостоятельная реализация проектов дает бóльшую гибкость, нежели совместное предприятие, а рынок Ташкента достаточен и для совместных проектов, и для индивидуальных решений», – объясняет стратегию девелопера парт­нер и генеральный директор Commonwealth Partnership Uzbekistan [CMWP] Денис Соколов FRICS. 

В CMWP проекты BI Group в Ташкенте считают одними из самых успешных. «За прошедшие годы компания заработала хорошую репутацию надежного застройщика и на сегодняшний день является эталонным примером выхода на новый рынок. Проект NRG Oybek полностью реализован, заселен и успешно управляется. Он является примером удачного проекта в правильной локации и одним из наиболее привлекательных с точки зрения аренды квартир», – продолжает Соколов.

Кроме Узбекистана отдельные проекты девелопер реализует в Азербайджане, Грузии, Кыргызстане и даже Украине. «Еще до войны начинали работать в Киеве и продолжаем работать – наша команда продолжает строить, ждем, когда все наладится», – говорит Рахимбаев. 

А с 2023 года BI Group присматривается к рынку ОАЭ, но проектов там пока не анонсировал. 

В гостях по-разному, а дома лучше

До начала масштабной экспансии BI Group на зарубежные рынки лидером по проектам вне домашнего рынка был другой крупный казахстанский девелопер – Bazis-A.

Еще с середины 2000-х девелопер Bazis International Group, контролируемый Bazis-A, присматривал и выкупал земельные участки в российских мегаполисах – Санкт-Петербурге и Новосибирске, а также в крупнейшем городе Канады – Торонто. Позже к планам добавились Москва, Паттайя (Таиланд), Украина и ОАЭ. Когда к концу 2007 года перегрев казахстанского рынка недвижимости сменился стагнацией, компания начала реализовывать свои зарубежные проекты.

Но не все из них оказались удачными. В Сибири Bazis зафиксировал убытки «дочки» на уровне $15 млн и вынужден был закрыть свой бизнес через банкротство из-за ошибок с выбором партнеров и провала в переговорах по привлечению банковского финансирования для реализации проектов. 

В Таиланде в 2010-х компания из Казахстана Bazis Development Co Ltd разработала проект рос­кошного многофункционального комп­лекса Centara Grand Residence Pattaya. Однако его строительство шло вяло, а в 2017 году и вовсе остановилось. За шесть лет на стройплощадке были установлены лишь сваи и некоторые конструкции. Инвесторы, купившие квартиры в проекте, начали судебные тяжбы против застройщика, однако к тому моменту Bazis-A уже разорвал все связи с проектом.

В канадском Торонто у Bazis International поначалу тоже не все было гладко. Девелопер планировал реализовать несколько амбициозных проектов на сотни миллионов долларов каждый. Один из них – 80-этажный небоскреб с элитными жилыми апартаментами, отелем и ТРЦ на центральном перекрестке города претендовал на звание самого высокого здания в городе. Но проект не приняли местные жители и власти города из-за высотности и неуместного для Торонто «дубайского блеска». И все же Bazis не отказался от покорения Торонто. Итогом упорства стала серия из пяти жилых комп­лексов от Bazis-A высотностью от 32 до 58 этажей. Последний  ЖК был сдан в 2019 году. После этого новых проектов в Торонто компания не анонсировала.

Закрепиться на рынке Торонто застройщику помогло успешное привлечение местного финансирования. Это же обстоятельство стало решающим при возведении проектов в Санкт-Петербурге. В северной столице России «дочка» Bazis-A – «Базис-СПб» – сумела в 2008 году договориться о кредите на 1 млрд рублей под 14,75% в Сбербанке под свой первый проект ЖК Lumiere оценочной стоимостью 2,7 млрд руб­лей (любопытно, что премиальный ЖК с таким же названием девелопер сейчас строит на набережной реки Есентай в Алматы). Питерский Lumiere был сдан в 2012 году. Позднее появились еще два проекта –  ЖК NEVA-NEVA (сдан в 2020 году) и ЖК «Белый остров» (сдан в 2023-м). Но особых восторгов у питерской публики эти ЖК не вызвали. На российском агрегаторе новостроек «Циан» их оценили соответственно в 3,3 и 3,8 балла из 5. Как и в Торонто, новых проектов на российском рынке застройщик пока не заявлял.

В марте 2022 года Bazis-Т, ташкентская «дочка» корпорации Bazis-A, презентовала свой первый проект в столице Узбекистана – ЖК Koh Ota. Говорить об успешности выхода девелопера на новый рынок пока рано – объект планируют сдать до конца текущего года. Но в целом, по мнению экспертов местного рынка, узбекистанцы благосклонно относятся к компаниям из Казахстана как имеющим бóльший опыт и экспертизу, чем местные игроки рынка, которые работают в условиях либеральной экономики лишь пять лет.

Rams заходит и выходит

Еще один девелопер, который пробует силы на зарубежных рынках, – Rams Kazakhstan.  Впрочем, для компании с турецкими корнями Казахстан тоже заграница. С 2017 года компания Rams инвестирует заработанное в Казахстане в родную Турцию – строит отели и элитное жилье в Бодруме, Стамбуле и рассчитывает попасть в пятерку лучших компаний строительного сектора Турции.

В апреле 2022 года Rams Kazakhstan анонсировал проект на таиландском острове Пхукет. Казахстанцам девелопер предлагал приобрести курортное жилье в экоконд-отеле Layan Green Park с гарантированным доходом. 

Спустя два года первая фаза проекта (отель и два семиэтажных жилых здания) завершена. По словам менеджеров, сейчас идет приемка и регистрация кондоминиума. А в отеле уже живут первые посетители. 

Около 70% покупателей жилья в Layan Green Park – русскоязычные. Больше всего среди обладателей курортного жилья россиян и казахстанцев. Часть квартир, по словам менеджера проекта, приобрели «богатые тайцы из Бангкока и европейцы». Из всех покупателей 80% приобретают жилье для инвестиций, а 20% – для собственного проживания.

По мнению представителей девелопера, себестоимость проекта вполовину выше аналогичных на Пхукете за счет более высоких потолков (2,7 м вместо 2,4 м, или +15% к себестоимости), премиальной мебели (корпусная от производителя в Китае вместо кустарной пустотелой, или +8,3% к себестоимости), а также наличия детского клуба, большой подземной парковки, использования водо-, тепло-, энергосберегающих технологий и Smart-систем. «Себестоимость строительства больше на 56,44%. Цена апартаментов выше всего на 15%», – подсчитали в Layan Green Park.

Девелопер уверяет, что за время строительства квартиры в первой фазе уже подорожали на 76%. По данным «Курсива», за минувшие 2,5 года минимальная цена продажи лотов в проекте выросла на 39% – с $4,2 тыс. до $5,8 тыс. за «квадрат». 

Кроме того, управляющая компания ожидает 100%-ной загрузки в высокий сезон уже с первого года работы экоконд-отеля. «Да, с первого сезона загрузка в высокий сезон будет почти 100%, так как спрос в этом районе превышает предложение. В низкий – порядка 70%. По году средняя загрузка около 80%», – рассказывают в отделе продаж потенциальным покупателям. 

Несмотря на позитивные прогнозы, за два года предложение по гарантированной доходности от девелопера снизилось с «7-8%» до «от 5%». А около 10% апартаментов, судя по прайс-листу, до сих пор не нашли своих владельцев. Чтобы распродать оставшиеся лоты, девелопер даже запустил акцию – мебельный пакет в подарок. А в отделе продаж сообщают, что «могут согласовать небольшую скидку от цены». Деньги покупателей девелоперу очень нужны, так как, по признанию сотрудников отдела продаж, кредитных средств в проекте нет, конд-отель строят исключительно за счет средств частных инвесторов.

В июне 2023-го девелопер начал строительство второй фазы проекта. Но представителей компании Rams среди акционеров уже нет.