Почему замедлился рост цен на аренду квартир в Алматы

Этой осенью рынок аренды жилья в Алматы не оправдал ожиданий арендодателей. Охлаждение спроса вынуждает их более лояльно относиться к арендаторам и не так сильно поднимать цены, как было в этот период два года подряд. Рассказываем, на каких условиях сейчас можно арендовать жилье в Алматы.

Сезонный рост цен на аренду квартир в Алматы в конце лета – начале осени – традиционное явление, связанное с приездом на учебу студентов. Так, в 2023 году пик роста аренды пришелся на июль – август. За два летних месяца цены на съемное жилье в южной столице выросли на 6,7%. А 2022 год и вовсе стал рекордным: в августе – сентябре ставки аренды взлетели на 41% за два месяца. Тогда наложились два тренда – начало учебного года и приезд релокантов из России.

Но текущий, 2024 год оказался относительно спокойным для алматинских арендаторов. Хотя предпосылки для роста цен все же были.

Неоправдавшиеся надежды

В августе арендодатели традиционно начали повышать цены на съемные квартиры. Это видно по статистике объявлений на Krisha.kz, отражающей (в отличие от данных БНС РК, Бюро национальной статистики) ожидания арендодателей. В последний месяц лета цена предложения в Алматы, по данным агрегатора, выросла на 8%. Схожую статистику дают данные опроса Цент­ра социологических исследований United Research Technologies Group (URTG) – летом каждый восьмой арендодатель в Алматы сообщил, что планирует повысить ставки.

Но ожидания арендодателей не нашли поддержки у арендаторов. Фактические сделки, по данным БНС РК, с июля по сентябрь проходили по более низким ценам. Так, в среднем аренда квартиры в Алматы помесячно выросла на умеренные 4,2% (+1,1% в июле, +1,5% в августе, +1,6% в сентябре).

«Неожиданно в этом году арендный рынок Алматы стал развиваться не по такому сценарию, как в предыдущие годы. Собственники начали поднимать цены в ожидании повышенного спроса, но рынок отреагировал по-другому: спрос оказался не таким высоким. В результате сыграли простые правила рынка: нет спроса – предложение тут же начинает корректировать цены в сторону снижения», – рассказывает президент «Саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана» (САРК) Лариса Степаненко.

«Цены на аренду в Алматы и так уже достигли очень больших значений. А доходы казахстанцев, к сожалению, не сильно выросли. Думаю, что люди уже не могут, просто не в состоянии платить дороже», – считает риелтор Александр Пак.

Среди арендодателей, которые все же подняли цену, были те, кто догонял рынок: «Владелец моей квартиры живет в США и в Казахстан приезжает нечасто. Поэтому три года я платил за однушку в районе Желтоксан – Шевченко 160 тыс. тенге в месяц. Но этим летом арендодатель приехал в Алматы и сразу поднял цену на аренду до 220 тыс. тенге в месяц», – рассказывает житель Алматы Иван.

На арендных рынках других мегаполисов страны в конце лета и начале осени было существенно жарче, чем в Алматы. В Шымкенте за июль – сентябрь аренда подорожала на 9% (+3,7% в июле, +2,8% в августе, +2,5% в сентябре). В Астане цены за эти же три месяца прибавили 7% (+4,2% в июле, +1,9% в августе, +1,4% в сентябре).

Новое предложение

Среди причин сдержанного роста цен на аренду в Алматы в преддверии учебного года эксперты называют не только ограниченные финансовые возможности арендаторов, но и рост предложения.

«Предложение на рынке Алматы значительно возросло – на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Это способствует давлению на цены», –
говорит исполняющий обязанности руководителя департамента консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan Максим Никитюк.

Аналитик отмечает, что предложение выросло как за счет выхода на рынок новых арендных квартир, так и за счет высвобож­дения имеющихся квартир, не востребованных студентами из-за строительства студенческих общежитий. «В конце 2023 года введено новое общежитие КБТУ на 980 мест, а Нархоз в августе ввел общежитие на 424 места», – приводит примеры спикер.

Лариса Степаненко добавила, что на Шевченко – Радостовца в этом году появилось новое общежитие для студентов КазНМУ на 420 мест.

На фоне снижения спроса владельцы квартир стали более лояльно относиться к арендаторам-студентам. Если осенью 2023 года, по данным опроса URTG, жилье студентам был готов сдавать лишь каждый третий арендодатель в Алматы, а почти треть согласились бы это сделать только при соблюдении определенных условий, то осенью 2024-го заселить студентов были согласны более половины владельцев арендного жилья и ни один из них не заявил, что выставляет дополнительные условия для сдачи жилья студентам.

Цены на высоте

Несмотря на то что в июле – сентябре аренда квартир в Алматы немного подросла, этим значениям еще далеко до своих же рекордов. Исторический максимум цен на аренду жилья в Алматы был зафиксирован в октябре 2022-го (пик релокации россиян) – 5990 тенге за квадратный метр. С тех пор ставки аренды в основном снижаются, оживая лишь в июле – августе. Сейчас за «квадрат» в южном мегаполисе в среднем просят на 10,5% меньше, чем в октябре 2022-го, – 5364 тыс. тенге. То есть аренда однокомнатной квартиры площадью 41 квадратный метр будет стоить 220 тыс. тенге в месяц.

И все же почти две трети (65,3%) респондентов, опрошенных URTG, считают, что цены на аренду квартир в Алматы завышены. Правда, доля таких за год сократилась – осенью 2023-го завышенными цены на съемное жилье называли почти три четверти опрошенных в южном мегаполисе (73,9%).

Аренда квартиры в Алматы – самая дорогая в стране. Аренда в Астане дешевле алматинской на 15%, в Караганде – на 27% в Шымкенте – на 44%, в остальных городах Казахстана – в 1,5–2,6 раза. Да и в мире найдется немало мегаполисов и курортных городов, где аренда дешевле алматинской. К примеру, по данным numbeo.com, бюджетнее, чем в Алматы, можно арендовать квартиру в Санкт-Петербурге (–9,1% от арендных ставок в Алматы), Сочи (–18,8%), в турецком Измире (–12%), на греческом острове Корфу (–9,3%) или таиландском Пхукете (–18,4%).

Тем не менее среди арендодателей есть те, кто разочаровался в арендном рынке Алматы на фоне двухлетней стагнации ставок. «Недавно приобрел квартиру у женщины, купившей ее три года назад для сдачи в аренду. Она говорит, что за это время неплохо заработала на аренде, но сейчас рынок уже не тот», – рассказывает алматинец Темирхан Оспанов.

Нерыночный потолок

Чтобы остудить цены на аренду жилья в стране, и особенно в Алматы, группа депутатов мажилиса в конце сентября предложила ввести предельные цены в зависимости от состояния квартир.

«Цены растут день ото дня. Мы считаем, наступило время регулирования рынка аренды. В связи с этим надо определить предельные цены аренды квартир. Полагаем, на сайтах объявлений нужно устанавливать число звезд в соответствии с состоянием арендуемых квартир (по примеру отелей). Кроме того, мы считаем необходимым создать единый реестр арендодателей и утвердить типовые договоры аренды», – пишут мажилисмены в депутатском запросе, адресованном Министерству промышленности и строительства.

Однако такая ограничительная мера сделает рынок еще более непрозрачным, уверены аналитики и игроки рынка.

«Введение потолка цен на аренду квартир может оказать скорее негативное воздействие на рынок. Регулирование цен может снизить мотивацию арендодателей к инвестированию в недвижимость и поддержанию качественного жилья, а также может способствовать уходу некоторых игроков рынка в тень», – считает Максим Никитюк.

«Мы объясняем участникам рынка, что безопаснее работать в правовом поле. Так арендодатель становится неуязвимым перед арендаторами и соседями, не переживает, «застукают» его или нет. Мы уже продвинулись в вопросе обеления рынка, и если установить потолочные цены, это будет откат назад. Многие добросовестные участники будут уводить капитал в зарубежные рынки, а остальные – уходить в тень», – соглашается Лариса Степаненко.

«Правительство пытается вывести рынок аренды из серой зоны, то есть приучить казахстанцев к тому, что нужно платить налоги, заключать хоть какие-то договоры. Но если установить потолочную цену на аренду, рынок станет не серым, а черным», – предупреждает Александр Пак.

Он говорит, что по «вмененным» ценам никто сдавать не будет, не будет заключать договоры и платить налоги.

«А те, кому нужна аренда, будут вынуждены снимать жилье просто на словесной договоренности. В результате не будут защищены ни арендаторы, ни собственники жилья. Регулировать то, что по праву принадлежит частным собственникам, диктовать цены – это ограничение права владения собственностью», – уверен Пак.
Что действительно нужно сделать государству, по мнению риелтора, так это создать удобную цифровую платформу для аренды жилья.

«Государство должно брать на себя те функции, которые индивид сам реализовать не может, – создавать общие масштабные проекты. Хорошо, если бы правительство создало электронную платформу по типу enbek.kz, где арендодатель мог бы легко зарегистрироваться, зарегистрировать договор, рассчитать и заплатить налоги (в зависимости от стоимости аренды). При этом налоги должны быть минимальными. К примеру, 20 тыс. тенге в год с двухкомнатной квартиры», – предлагает Пак.