Казахстанский рынок недвижимости вырос на 12,4% в сентябре, реализация однокомнатных квартир увеличилась на 20%. Эксперты отрасли рассказали, что около 10% всех клиентов – родители студентов. Они предпочитают покупку жилья аренде, так как это более выгодно. Аналитики представили обзор рынка недвижимости за сентябрь, а также его тренды на закрытом мероприятии.
Аналитик Telegram-канала «Комментарий» Алишер Каримов рассказал, что рынок жилья Казахстана демонстрирует высокую активность на фоне льготных ипотечных программ «Отау» и «Наурыз», а также изъятий пенсионных накоплений из ЕНПФ на улучшение жилищных условий. Активность в июле-сентябре увеличилась на 26,5% квартал к кварталу, наибольший рост наблюдается в Астане и Западно-Казахстанской области.
«Это началось в июне. Тогда началась активная выдача льготной ипотеки по «Отау» и «Наурыз». Также у нас в этот момент происходит сезонная активизация рынка недвижимости. И, в конце концов, мы посчитали, что есть определенный спекулятивный фактор. То есть народ ожидал этого сигнала. Народ ожидает увеличения активности и повышения цен», – отметил аналитик.
Однако в сентябре по сравнению с августом количество сделок купли-продажи постепенно начало сокращаться (39,5 тыс., снижение на 3,2%) с пиков июля-августа. Это произошло на фоне сокращения ипотечного кредитования и изъятий из ЕНПФ. Наибольшее падение наблюдалось в Астане, сразу на 19% месяц к месяцу. В то же время в Алматы активность выросла на 12,7%. Каримов выразил мнение, что это случилось по большей части за счет льготных ипотечных программ. Количество сделок в регионах снизилось на 2,3%, до 23 тыс., за исключением ЗКО (рост на 6,8%) и ВКО (6,6%). В Костанайской (на 11,3%) и Актюбинской областях (10,4%) наблюдался наибольший спад в активности.
Алишер Каримов выразил мнение, что активность снижается, так как собственники жилья предпочитают продавать его, не дожидаясь роста цен, а вместо этого откладывать деньги на депозиты. Это, по его словам, «сильно подкосило рынок в этом году». После сильного всплеска в прошлом году цены на жилье все еще сравнительно низкие. К примеру, в Алматы они меньше на 6% по сравнению с августом 2023-го.
Специалист по недвижимости высшей категории агентства Nelina.kz & Partners Александр Бикетов считает, что активность снизилась по большей части из-за смещения сезонного спроса, слухов об ограничении изъятий из ЕНПФ, а также всплеска на рынке летом прошлого года.
«Обычно у нас на однокомнатные квартиры сезон начинается в августе-сентябре, когда приезжают вот те самые родители и покупают для студентов. В этом году, наверное, это было впервые, когда у нас вот тогда тот пик сдвинулся на май. То есть приезжали заранее, в мае, июне, июле, и покупали квартиры раньше, тем самым обеспечивая низкий рост цен в августе-сентябре. То есть, если бы этого не было, у нас был бы опять сезонный всплеск. Но как раз-таки в этом году такого сезонного всплеска мы не наблюдаем», – говорит эксперт.
По его словам, родители студентов в последнее время предпочитают покупать квартиры, чем снимать их в аренду, так как это более выгодно. Аренда жилья за пять лет составляет около 80% от стоимости квартиры при условии, что цены на съем не повысятся. Ставки аренды не изменились с начала года и на 6,9% ниже пика августа 2023 года.
«У нас очень много клиентов, которые приезжают и покупают квартиры детям. Потому что, элементарно, если оценить аренду на 5 лет по 1-2 комнатной квартире, то вы увидите, что до 80% стоимости квартиры вы платите за аренду. Если аренда еще будет подниматься, то стоимость жилья можно спокойно окупить. И таких клиентов довольно-таки немало, я так скажу, если мы берем летний период – начало сентября – около 10%», – пояснил Бикетов.
Президент объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко считает, что тренд на покупку квартир у студентов возник в том числе благодаря работе риелторов. По ее словам, родители студентов порой даже не задумываются о таком варианте.
«Когда мы им это предлагаем, они понимают, что это действительно ценное решение. И вот эта мода сейчас набирает обороты. Люди вкладываются в недвижимость, приходит культура понимания инвестиций», – добавила она.
Также среди трендов рынка жилья специалисты называют популярность флиппинга (покупка квартиры в черновой отделке, последующий ремонт и перепродажа с наценкой) и миграцию населения. По данным Алишера Каримова, флиппинг занимает около 6% в общем объеме сделок. Кроме того, из-за паводков на севере и западе Казахстана население стало переезжать в Алматинскую область, где наблюдается рост сделок купли-продажи.
В краткосрочной перспективе эксперты не ожидают значительных скачков цен на рынке. Сейчас, по их словам, сложно делать прогнозы из-за разрозненности рынка, рисков непредвиденных событий, геополитики и других факторов. Однако на отрасль в любом случае будет влиять инфляция, а также спрос и предложение. В настоящее время спрос высокий за счет льготных программ и изъятий из ЕНПФ.
В ближайшие месяцы аналитики ожидают умеренного снижения активности на рынке по мере исчерпания ресурсов пенсионных накоплений. Цены будут поддерживаться ограничением нового строительства, особенно в крупных городах. Такие факторы, как рост доходов и миграция, станут основными драйверами рынка.
