Какие строительные компании в Казахстане под угрозой банкротства и почему

Строительная отрасль Казахстана «сушится» после того, как набрала «жирка» в 2021-2022 годах, когда на рынок хлынул поток пенсионных денег. Те застройщики, кто пришел в отрасль в «тучные» годы, но так и не научился считать расходы, могут оказаться на грани дефолта.

По данным Бюро национальной статистики АСПР РК, за девять месяцев текущего года в Казахстане введено в эксплуатацию 12,4 млн квадратных метров жилья.  Больше трети жилых квадратов приходится на два мегаполиса – Астану (2,7 млн кв. м, 22% в общестрановом объеме) и Алматы (1,7 млн кв. м, 14%).

За пять лет годовой объем введенного жилья в Астане удвоился, а в Алматы вырос на треть. Пик роста объемов ввода жилья в эксплуатацию пришелся на 2020 год – +17% в целом по стране, +72% в Астане и +14% в Алматы год к году. 

Именно в 2020-м, учитывая средний цикл строи­тельства ЖК 1,5 года, вводились в эксплуатацию объекты, начатые во второй половине 2018-го, сразу после запуска самой популярной на казахстанском рынке льготной ипотечной программы «7-20-25». 

Все на стройку

Одновременно с ростом объемов строительства стало увеличиваться число застройщиков. Общее количество компаний, занятых в строительстве (включая инфраструктурное строительство), по данным БНС АСПР РК, за пятилетку выросло на 13% – до 8,9 тыс. фирм. А количество тех, кто строит жилье в мегаполисах, судя по данным korter.kz, росло еще активнее – на 20–65%. Если в 2019-м в Астане и Алматы на korter.kz было зарегистрировано 100 и 80 компаний-застройщиков соответственно, то в 2021–2023 годах  в Астане их стало 120, а в Алматы – 135. 

«В 2021 году в отрасль бесконтрольно залили неограниченную массу денег, строить начали практически все. Те, кто производил бетон, чуть ли не объединения дворников начинали строить жилые объекты», – подтвердил на Astana Construction Forum президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.

Говоря о неограниченной массе денег, спикер подразумевает период, когда государство поддержало отрасль пенсионными деньгами, разрешив  казахстанцам использовать излишки на счетах ЕНПФ для улучшения жилищных условий. На фоне действующих льготных ипотечных госпрограмм (включая «7-20-25») это обеспечило рекордную активность населения – в 2021 году количество сделок купли-продажи жилья достигло 606 тысяч. Для сравнения: в 2020 году количество купленных квартир и домов было почти вдвое меньше 2021-го – 307,9 тыс, в 2022-м – на треть меньше (462,8 тыс. сделок). 

Серый девелопмент

Основной источник финансирования многих жилых проектов – инвестиции от частных клиентов. «Большинство строительных компаний работает в формате строительства на деньги дольщиков», – соглашает Виктор Микрюков

«Банки не очень активно кредитуют строительную отрасль», – добавляет руководитель Kursiv Research Сергей Домнин, опираясь на отчетность Нацбанка. Кредиты банков и прочие заемные средства, по статистике, занимают лишь от 2% до 7% в структуре инвестиций в основной капитал предприятий строительного сектора. 

Ставки банковских кредитов для отрасли, по сути, являются заградительными. Согласно данным опроса Нацбанка, застройщики считают подъемными ставки на уровне 7,3%, а фактические кредитные ставки на конец 2023 года были почти в три раза выше – 19,6%. 

Причина, по которой банки не готовы кредитовать застройщиков и снижать ставки, – непрозрачность строительного рынка. Даже крупные игроки рынка предпочитают работать по принципу «деньги любят тишину», не говоря о представителях малого бизнеса, на которых, по статистике, в отрасли приходится более половины (51%) компаний.

«Найдите консолидированную финансовую отчетность топ-5 застройщиков – не найдете. Только один застройщик в Казахстане недавно получил  международный рейтинг (BI Group в 2024 году анонсировал получение рейтинга Fitch. – «Курсив»)», – приводит доводы на Astana Construction Forum председатель правления Казахстанской Жилищной Компании (КЖК) Алтай Куздибаев.

«По сути, сейчас около 70% серого рынка, – делится наблюдениями Виктор Микрюков, – потому что обходить закон, нарушать его очень «дешево», нет реальных правовых последствий. Можно за кеш реализовывать квартиры и экономить на налогах. К примеру, квартиру стоимостью 50 млн тенге по договору оформить за 25  млн тенге. И дольщики это, к сожалению, проглатывают. Очень много подобных махинаций, которые приносят дополнительный профит».

Просчеты на коленке

По словам президента Ассоциации застройщиков, стро­ительный рынок не только абсолютно не прозрачен, он еще и в большей его части достаточно непрофессионален. «Все расчеты себестоимости, все подходы к формированию цены не имеют под собой рыночного обоснования», – поясняет Микрюков. 

Это, по словам спикера, одна из причин, почему после существенного снижения платежеспособного спроса такие компании-новички начали испытывать проблемы.

«После того как краник финансирования был закрыт (порог ЕНПФ повышен, льготные ипотечные программы сокращены. – «Курсив»), эти компании начали сдуваться. Еще недавно популярные компании в этом году начинают не исполнять свои обязательства, постепенно уходить в дефолт», – говорит он. 

«На рынке Астаны есть мелкие застройщики, которые не соответствовали критериям акимата и закрылись, не выдержав конкуренции на рынке», – подтверждает независимый столичный риелтор Арман Абденов. 

«Но есть застройщики, которые произвели большое количество жилых  «квадратов» и продолжают его производить, так как не могут остановить процесс. В основном это жилье в рамках госпрограмм, относящееся к классу эконом.  Для реализации построенного жилья застройщики вынуждены привлекать покупателей скидками и акциями. В ином случае многие компании ожидает кассовый разрыв», – дополняет картину представитель компании REBUS Project Development Consultancy (Казахстан) Ботагоз Динейхан.

Это, по словам спикера, вскоре может привести к банкротству еще нескольких застройщиков, не имеющих достаточного «плеча» в виде свободных денежных средств, чтобы завершить стро­ительство жилья. А на казахстанском рынке вновь станет больше объектов незавершенного строительства и потерпевших дольщиков.

Выборочная  стагнация

Строительный рынок жилья в Казахстане стагнирует, сходятся во мнении эксперты. 

В ведущих казахстанских строительных компаниях не ответили на запрос «Курсива» о том, как изменился спрос на новостройки после сокращения льготных ипотечных программ и уменьшили ли они в связи с этим объемы будущих проектов. 

Однако общую тенденцию можно отследить по основным поставщикам стройматериалов. Производители цемента и бетона на Astana Construction Forum в один голос заявили о сокращении потребления их продукции в 2024 году. 

Информацию о замедлении темпов жилищного строительства подтверждают и другие игроки рынка. «Мы видим и фиксируем, что начинает запускаться в строительство все меньше и меньше объектов», – говорит Виктор Микрюков. «Застройщики заметно сократили объем будущих проектов», – делится наблюдениями Абденов. 

По словам Динейхан, столичные застройщики сетуют, что сильно просел спрос на экономжилье, особенно вдали от центра города, и стало очень сложно продавать новостройки. Но с другой стороны, отмечает Динейхан, спрос на дорогое жилье небольшой площади в хорошей локации, ближе к центру, на­оборот, возрос. Арман Абденов добавляет, что в основном сейчас казахстанцы покупают в столице одно-, двухкомнатные квартиры за наличный расчет у надежных застройщиков.

Косвенно снижение спроса на недорогие новостройки в столице и сохраняющийся интерес к премиальному жилью в топовых локациях страны можно проследить по стратегии самих застройщиков. Так, BI Group, с одной стороны, в этом месяце проводит BIG October в Астане со скидками до 17% на квартиры, до 60% – на паркинги и до 50% – на кладовые, с другой стороны,  анонсировал запуск сразу нескольких элитных объектов в предгорьях Алматы с ценами от 1,4 млн тенге за «квадрат» и собственными бассейнами, теннисными кортами, парками и водопадами во дворе. 

Еще один нишевый сегмент, интерес к которому сохраняется, но уже благодаря господдержке, – экономжилье по госпрограмме «Аренда с правом выкупа». В октябре КЖК анонсировала изменение правил финансирования строительства таких объектов.  Застройщики добились от государства повышения стоимости одного квадратного метра по этой программе в Астане с 320 тыс. тенге до 380 тыс. тенге, а по регионам – до 350–360 тыс. тенге. 

«380 тыс. тенге – это та цифра, которая позволит стройкомпаниям развиваться в дальнейшем без убытка для своего основного бизнеса», – заявил на пресс-конференции Союза строителей Казахстана зампредседателя президиума Валерий Лакисов. «Теперь это (участие застройщиков в программе «Аренда с выкупом». – «Курсив») стало более-менее интересным», – резюмировал президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.