Маслихат Алматы принял новую программу реновации жилья в Алматы до 2030 года. За последние 13 лет это третья попытка предотвратить рост доли аварийного жилфонда в южной столице. При реновации по новой программе власти обещают ориентироваться на приоритеты города, а не на рентабельность застройщиков.
В конце минувшего года маслихат Алматы утвердил новую Программу реновации жилища до 2030 года. Это третья попытка властей избавить крупнейший казахстанский мегаполис от ветхих и несейсмостойких каркасно-камышитовых одно- и двухэтажных домов, построенных в 1930–1970-х. Ранее городские власти реализовали пилотный проект (2012–2015) и программу реновации (2021–2025), причем последняя оказалась несостоятельной и была досрочно свернута пару лет назад.
Обещанного три раза по три года ждут
В ходе пилотного этапа реновации, который проводили в 2012–2015 годах, в Алматы снесли 56 ветхих домов на 579 квартир, а вместо них возвели 63 новостройки с 2,4 тыс. квартир. Реновация была поручена госкомпании «Предприятие капитального строительства» (ПКС).
Обновленную программу реновации запустили спустя шесть лет, в 2021-м. Она предусматривала снос 708 ветхих домов (6,6 тыс. квартир) с износом конструкции более 61% во всех районах Алматы и должна была завершиться в 2025-м. Предполагалось, что большинство новых многоэтажек (515 высоток на месте 458 ветхих домов) построят частные инвесторы за свой счет. Для этого девелопер должен был получить полное согласие собственников на выкуп квартир и одобрение своего проекта на общественных слушаниях. Если хотя бы один из собственников квартир в доме не соглашался с предложенными условиями, снести жилье было нельзя. А если горожан не устраивал проект, девелопер должен был переделать его, учтя пожелания. Кроме того, на застройщиков ложились расходы по оплате аренды временного жилья переселенцев, сносу ветхих домов, озеленению района, строительству новых школ, детских садов и прочей инфраструктуры.
Снос еще 250 ветхих домов, находящихся на красных линиях или в водоохранных зонах, должно было профинансировать государство. В таких локациях планировали построить 163 дома, детские сады, разбить скверы и общественные пространства.
В сравнении с пилотным проектом изменилась и уполномоченная компания – ею стала социально-предпринимательская корпорация «Алматы» (СПК «Алматы») – госструктура, созданная в 2010 году для поддержания социального развития южного мегаполиса. На программу из бюджета планировалось выделить 50 млрд тенге, по 10 млрд тенге ежегодно в течение пяти лет.
Но и эта программа не «взлетела».
Программа раздора
Принятой в 2021 году программой реновации оказались недовольны все стороны – и жители районов, подлежащих реновации, и городские урбанисты, и девелоперы.
По проекту реновации застройщика K7 Group, сделанному в соответствии с техзаданием СПК «Алматы», малоэтажный квартал рядом с Ботаническим садом и «Атакентом» (квадрат улиц Ауэзова – Бухар жырау – Манаса – Габдуллина) должен был превратиться в заурядный спальный район, застроенный высотками. Но с такой трансформацией не согласились ни местные жители, ни урбанисты. Эта локация, согласно выводам специалистов Urban Forum, сделанным на основании проведенного ими исследования, при грамотной реновации могла бы стать «интересной и самобытной альтернативой «золотому квадрату». Однако переделка проекта без повышения высотности, в свою очередь, оказалась бы нерентабельной для девелопера. В результате проект отменили.
«Ввиду отсутствия единогласного решения собственников проект был аннулирован и договорные отношения с инвестором были прекращены в 2022 году. Согласно утвержденному плану детальной планировки города Алматы на указанном участке строительство жилых домов выше двух-трех этажей не предусмотрено, что негативно отражается на экономической эффективности реализации проекта», – сообщил «Курсиву» заместитель председателя правления ПКС Алтынбек Нуратулы.
Еще одно препятствие, с которым, по словам Нуратулы, сталкивались застройщики при реализации программы, – завышенные ожидания собственников ветхого жилья.
По данным СПК, в районе Таугуль алматинец Е. и его родственники, владельцы четырех квартир в ветхих домах (половина квартир была приобретена в период 2021–2024 годов), рассчитывали продать две двухкомнатные квартиры по цене 1,26 млн тенге за кв. м, а взамен «трешки» площадью 45 «квадратов» получить трехкомнатную квартиру площадью не менее 130 кв. м в новом доме. Либо соглашались продать все четыре квартиры общей суммарной площадью 141,3 кв. м за 200 млн тенге, то есть по цене 1,4 млн тенге за «квадрат» – почти втрое выше средней стоимости вторичного жилья в Алматы (516,2 тыс. тенге за кв. м в декабре 2024-го, по данным БНС РК).
Ожидая негативной общественной реакции на замену малоэтажного фонда высотками и проблем с выселением жильцов, инвесторы в проекты реновации не торопились. «У нас нет очереди из застройщиков, которые хотят реализовывать эти проекты, особенно в Турксибском районе. Все, естественно, заинтересованы строить в центре и многоэтажки», – говорил в 2021-м председатель правления СПК «Алматы» Аскар Билисбеков.
После ужесточения требований к градостроительным регламентам в Алматы (снижение высотности зданий, запрет на точечную застройку) девелоперы окончательно потеряли заинтересованность в программе реновации. «Ввиду требований города по комплексной застройке районов с учетом умеренной плотности и шаговой доступности к социальным объектам согласно утвержденному генплану Алматы до 2040 года произошел спад интереса инвесторов к реновации», – говорит Алтынбек Нуратулы.
«Работа по программе реновации 2021–2025 годов шла года два – два с половиной. Затем все проекты реновации были поставлены на паузу Досаевым (Ерболат Досаев был назначен акимом Алматы в январе 2022 года. – «Курсив»), который потребовал от СПК разработки новой программы», – рассказал «Курсиву» Адиль Нурмаков, соучредитель Urban Forum Kazakhstan.
Дурное влияние
«Отсутствовали собственные успешные модели реновации, копировался плохой опыт (постсоветский), хотя мировой опыт (Европа, Китай) – это реновация с целью изменения процессов (создание рабочих мест, формирование устойчивой среды, местных сообществ, сохранение истории и восстановление природных ресурсов). Не возникала новая ценность, так как не возникали новые экономические виды деятельности (не увеличивалась капитализация)», – перечисляют причины провала предыдущих программ разработчики новой программы реновации.
В Управлении городского планирования и урбанистики (УГПиУ) акцент делают на «отсутствии системного подхода» и «недостаточном финансировании». А аким Досаев к проблемам добавляет, что ранее в законе отсутствовало понятие «реновация».
«Технические задания на участки реновации формировались без анализа причин. Без комплексного исследования и анализа город был вынужден делегировать процесс реновации застройщику, заинтересованному в рентабельности проекта, а не в развитии приоритетов города», – заявил на заседании маслихата в конце минувшего года руководитель УГПиУ Нурлан Буранбаев.
В результате вместо почти восьми сотен ветхих домов за последние 13 лет акимату удалось снести менее двух сотен и переселить в новое жилье 1,6 тыс. владельцев квартир вместо 7,5 тыс.
Обновить поквартально
По программе реновации на 2024–2030 годы акиматом Алматы заявлено обновление 676 ветхих домов (7,5 тыс. квартир). Из них 71 дом находится на тектонических разломах. В текущем году в новое жилье планируют переселить 667 собственников, а начиная с 2025 года ежегодное число «переселенцев» должно удвоиться.
Три кита новой программы – принцип квартальной застройки, новый механизм защиты прав собственников жилья и улучшение взаимодействия с жителями и общественностью.
Квартальный подход должен содействовать соблюдению градостроительных норм по плотности застройки, доступности социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также обеспечить эстетику архитектурного облика города в соответствии с городским генпланом.
Для собственников ветхого жилья предусмотрено три варианта компенсации. Это либо обмен старого жилья на новое по принципу «комната за комнату» независимо от количества проживающих, либо предоставление равнозначного жилья после сдачи нового дома (на период строительства жильцы обеспечиваются временным жильем), либо выкуп жилья по рыночной стоимости, определенной независимой оценочной компанией. Условие сноса дома только при стопроцентном согласии всех собственников в новой программе сохраняется. Но в случае отказа жителей от предлагаемых СПК вариантов и условий переселения собственники принимают на себя все риски по дальнейшему проживанию в ветхом жилье.
Прозрачность процесса реновации обещают обеспечить за счет публикации информации в СМИ и на сайте администратора программы – СПК. А чтобы учесть мнение экспертов и общественников, создана новая структура – Офис реновации, призванный координировать взаимодействие участников каждого проекта.
Условное деление
Главное новшество программы реновации до 2030 года – введение трех категорий ветхого жилья по степени его инвестиционной привлекательности.
К первой категории относятся дома, расположенные на красных линиях или в локациях, предназначенных для строительства инженерной инфраструктуры, социальных или иных объектов. Выкупать и сносить такие здания будет акимат.
Вторая категория – дома в локациях, предназначенных для строительства приоритетных для города жилых, социальных и коммерческих зданий. Переселение жильцов и снос таких зданий поручат ПКС, а землю будут продавать инвесторам по рыночной стоимости. Для принятия решения по переселению жильцов из этой категории домов СПК не требуется согласие всех собственников квартир.
В ПКС говорят, что на фоне дефицита земли в Алматы девелоперы проявляют активный интерес к освобожденным от ветхого жилья земельным участкам. Тем более что заниматься выселением жильцов при этом им самим не потребуется. «На сегодняшний день крупные застройщики рассматривают возможность строительства коммерческого жилья и иных объектов на месте ветхого жилья после переселения собственников, несмотря на увеличение себестоимости земельных участков», – подтверждает Алтынбек Нуратулы.
К инвестиционно привлекательной отнесли лишь третью категорию – жилье, расположенное в пределах кварталов, полицентров или промышленных территорий, требующих комплексного обновления. В этих локациях переселением и сносом займутся частные инвесторы за собственный счет.
На снос домов и переселение жильцов до 2030 года акимат планирует выделить 120 млрд тенге госсредств и привлечь 970 млрд средств частных инвесторов.
«В 2024 году за счет бюджета профинансировано 30 млрд тенге на выкуп 1,1 тыс. квартир для формирования переселенческого фонда. С 2026 года данные средства будут перенаправлены в программу реновации с учетом вкладов ПКС в инвестиционно привлекательные участки», – сообщил Буранбаев.
