При каких условиях в Казахстане будет ипотека по ставке 3-4%
Генеральный директор Applied Economics Research Centre (AERC) Жаныбек Айгазин рассказал, почему в Казахстане нет ипотеки, как в Германии, по ставке 2% годовых. Также он пояснил, в каком случае в РК может быть ипотека по ставке 3-4%.
«Цену денег в рыночной экономике определяет инфляция. Будет низкая инфляция – будет ипотека по 3-4%. По 2% – не знаю, наверное, для этого нужна нулевая инфляция, но это плохо, что доказывает пример Японии, которая 20 лет не могла справиться с дефляцией, за что и назвали это время потерянными десятилетиями», – сказал он.
Айгазин добавил, что обычно в развивающихся странах население обеспечивают жильем с помощью льготных условий ипотеки. В Казахстане, например, это различные жилищные госпрограммы и жилищно-сберегательная система Отбасы банка. В развитых же странах льготная ипотека предоставляется лишь социально уязвимым слоям населения. Среднему классу такие кредиты предоставляют по рыночным ставкам.
«У нас же такую возможность имеют представители среднего класса и выше, и это плохая практика. При этом в структуре кредитов только треть приходится на ипотеку, многие казахстанцы не могут себе позволить купить за наличные даже микроволновку», – отмечает глава AERC.
Почему ипотека доступна не для всех казахстанцев
Директор Центра прикладных исследований Talap Аскар Кысыков считает, что, несмотря на растущий спрос со стороны населения на жилье, ипотека по-прежнему недоступна для казахстанцев. Дополнительный спрос создают сельские жители, переехавшие в крупные города.
По данным Первого кредитного бюро, чистый отток населения из казахстанских сел в прошлом году побил антирекорд за 25 лет – количество селян сократилось к предыдущему году на 14,6 тыс. человек. Городское население при этом увеличилось на 266,8 тыс. человек. По словам Кысыкова, действующие ипотечные госпрограммы не могут удовлетворить растущий спрос на жилье
«Уровень проникновения ипотеки у нас остается низким, если сравнивать с развитыми странами. Льготных ипотечных программ стало меньше, и они все менее доступны. Там жесткие критерии, по которым мало кто подходит, а те, кто подходят, не могут подтвердить платежеспособность. Даже с учетом госпрограмм объем ипотеки на рынке жилья небольшой», – говорит Аскар Кысыков.
Он считает адекватной годовую ставку по ипотеке в диапазоне 7-9%. Для этого, по словам Кысыкова, необходимо запустить доступную рыночную ипотеку, «чтобы любой житель страны, имеющий стабильные доходы, смог взять заем». Сейчас, по данным эксперта, ставки по ипотеке могут доходить до 25%. Показатель зависит от базовой ставки Нацбанка, которая составляет 15,25%.
Еще одним выходом может стать реформирование льготных программ, добавил Кысыков. В первую очередь нужно сократить их количество и разработать единую льготную программу. Во-вторых, необходимо, запустить ипотеку для одиноких казахстанцев, которые хотят приобрести первое жилье.
Что будет влиять на рынок жилья в 2025 году
В этом году на стоимость жилья будут влиять инфляция, курс доллара к тенге, налоговая реформа и рост цен на ГСМ. Такой прогноз дает глава AERC Жаныбек Айгазин. К примеру, возможное введение инфраструктурного налога (в размере $40-60 за квадратный метр) и другие налоговые изменения могут увеличить себестоимость жилья, что отразится на его конечной стоимости.
Советник президента Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко отмечает, что спрос на жилье сохранится на высоком уровне за счет продолжающейся урбанизации и роста населения. Однако вопрос в том, сохранится ли у населения достаточный платежеспособный спрос. Кроме того, по словам экспертов, покупатели будут все более требовательны к качеству жилья.
Средняя цена за 1 кв. м нового жилья в декабре составила 500,2 тыс. тенге, по данным Бюро нацстатистики). По объявлениям Krisha.kz стоимость квадратного метра составила 454,8 тыс. тенге. В декабре цены на новое жилье выросли на 0,2% за месяц и на 3% за год.
В прошлом году эксперты рассказывали «Курсиву», что реальную стоимость жилья в Казахстане сложно определить, потому что ее знают лишь участники сделки – продавцы, покупатели и нотариусы. Они рассказывали, что на рынке недвижимости существуют три цены – спроса, которую предлагает покупатель; предложения, которую предлагает застройщик, и реальная, за которую купили жилье.
