Застройщики на 10-15% повышают цены при продаже квартир в рассрочку
На фоне сокращения льготного финансирования на рынке жилья основным способом стимулирования продаж стала рассрочка. По этой схеме девелоперы реализуют квартиры в 72% строящихся ЖК Алматы и в 63% ЖК Астаны. В ипотеку доступно жилье лишь в 56 и 33% ЖК Алматы и Астаны соответственно. Рассказываем о преимуществах и рисках приобретения квартир в рассрочку.
Какие способы оплаты жилья предпочитают казахстанцы
Почему квартира в рассрочку дороже
На какой размер платежа рассчитывать при рассрочке
Дольше рассрочка – больше рисков
Штраф за нарушение финансовой дисциплины покупателя
Какой договор оформляют застройщики при рассрочке
Почти двукратное падение спроса на жилье в 2023-м и начале 2024-го после сокращения и ужесточения условий льготных госпрограмм вынудило девелоперов заняться разработкой собственных программ стимулирования продаж. Основными инструментами во второй половине 2024-го и начале 2025 года стали повышенное внимание к тем, кто покупает жилье за наличные, и рассрочка. Разбираемся: рассрочка – это выгодная альтернатива ипотеке или капкан для неопытных оптимистов.
Какие способы оплаты жилья предпочитают казахстанцы
На казахстанском рынке немало покупателей, готовых купить жилье, выложив сразу 50, 100 и даже 500 и более миллионов тенге. Особенно много таких покупателей в сегменте премиального и элитного жилья. К примеру, в компании BI Group «Курсиву» сообщили, что сразу полностью оплачивают жилье класса бизнес в Астане и Алматы 50% покупателей, а в премиум-классе в обоих городах «превалирует 100%-ная оплата наличными».
Для тех, кто не готов одномоментно выложить десятки и сотни миллионов тенге за квартиру, основным способом финансирования покупки жилья в 2024–2025 годах стала рассрочка.
Статистика korter.kz свидетельствует, что из 71 строящегося в Алматы ЖК со сроком сдачи в 2025 году квартиру в рассрочку можно приобрести в 51 ЖК (72%), а в ипотеку – лишь в 40 ЖК (56%). В Астане ситуация схожая: из 52 ЖК, которые планируют сдать в 2025-м, в 33 ЖК (63%) девелоперы реализуют квартиры в рассрочку и лишь в 17 ЖК (33%) – в ипотеку.
Данные застройщиков показывают, что популярность рассрочки тем выше, чем выше стоимость жилья. Так, по статистике BI Group, в Алматы рассрочку выбирают 43% покупателей жилья в классе бизнес и 40% – в классе комфорт. В то время как ипотеку используют лишь 7 и 30% покупателей в классах бизнес и комфорт соответственно.
В Астане в классе бизнес рассрочку выбирает каждый третий покупатель BI Group, ипотеку – 20% покупателей. А вот в классе комфорт перевес уже в пользу ипотеки – ее используют 35% покупателей против 30% тех, кто предпочел рассрочку. В классе стандарт на ипотечников приходится 50% покупок, а рассрочку оформляет лишь каждый пятый.
Нередко покупатели комбинируют рассрочку и ипотеку.
«Рассрочка – распространенный способ оплаты. Но и по ипотеке много берут. В основном 50% оплачивают наличными и 50% – по программам Отбасы банка «Отау», «Наурыз», «Алматы Жастары», «Бакытты отбасы», – рассказывает менеджер компании Qazaq Stroy, специализирующейся на строительстве бюджетного жилья (из 13 ЖК в продаже восемь класса комфорт и пять – эконом).
Почему квартира в рассрочку дороже
При рассрочке покупатель вносит первоначальный взнос от 20 до 50%, а остальную сумму выплачивает частями в течение срока строительства, до момента сдачи, а иногда и после сдачи дома в эксплуатацию.
Застройщики зачастую продвигают рассрочку как возможность купить квартиру без процентов и переплат, в отличие от ипотеки, где стоимость недвижимости с учетом выплачиваемых процентов может вырасти кратно. Но далеко не всегда заявления девелоперов о «0% переплаты» оказываются корректными. Стоимость лота на условиях рассрочки изначально дороже, чем при оплате наличными.
К примеру, в отделе продаж Qazaq Stroy стоимость квартиры в рассрочку с первоначальным взносом 50% будет на 10% выше, чем при 100%-ной предоплате. А если брать жилье с минимальным первоначальным взносом 20%, то цена будет выше на 15%.
В Rams Qazaqstan жилье в рассрочку обойдется минимум на 12% дороже, чем при полной оплате здесь и сейчас. В компании применяют собственный индекс цен, который учитывает размер предоплаты, длительность рассрочки и даже инфляцию. Во всех случаях чем длиннее рассрочка и ниже первоначальный взнос, тем выше цена лота.
«При покупке квартиры площадью 62 «квадрата» в ЖК Keruen City в рассрочку на 24 месяца с предоплатой 10 млн тенге ее стоимость составит 32,7 млн тенге, а если брать рассрочку на 40 месяцев, то та же самая квартира обойдется в 34,4 млн тенге», – приводят расчеты в отделе продаж застройщика.
То есть дополнительные 16 месяцев рассрочки увеличивают стоимость квартиры на 1,7 млн тенге.
На какой размер платежа рассчитывать при рассрочке
Основной риск для покупателей при приобретении квартиры в рассрочку – неверный расчет своих финансовых возможностей. В отличие от ипотеки, где платежи растягиваются на десятилетия, при рассрочке вносимые суммы могут быть в разы выше. И чем короче срок рассрочки, тем крупнее платеж.
К примеру, Rams Qazaqstan требует внести в первый год рассрочки не менее 55% стоимости квартиры. Так, при покупке квартиры в ЖК Keruen City стоимостью 32,7–34,4 млн тенге первый платеж может составить 10 млн тенге, но в течение года необходимо будет внести еще около 8–8,5 млн тенге. Это могут быть ежемесячные платежи по 740–780 тыс. тенге, ежеквартальные по 2,7–2,9 млн или единовременное внесение через год суммы 8–8,5 млн тенге. Для ЖК Keruen City у Rams Qazaqstan предусмотрен самый длинный из найденных «Курсивом» на рынке период рассрочки – до 40 месяцев (три с половиной года). Это означает, что оплату оставшихся 45% вы можете растянуть на два с половиной года. Ежемесячный платеж при этом составит около 390 тыс. тенге в месяц.
В компании Bazis-A жилье сейчас можно приобрести с минимальным первоначальным взносом 30%. А окончательный расчет необходимо произвести до окончания строительства. Так, при покупке двушки в ЖК Satpaev за 46,2 млн тенге с плановым сроком сдачи в IV квартале 2025-го сразу потребуется внести почти 14 млн тенге, а остальные 32 млн тенге заплатить в оставшиеся до сдачи 10 месяцев. Это по 3,2 млн тенге в месяц.
Платежные каникулы
Обычно задержку ввода ЖК в эксплуатацию покупатели рассматривают как негативный сценарий. Но для тех, кто оформил рассрочку, где часть суммы выплачивается после завершения строительства, задержка строительства может стать плюсом. Конечно, при условии, что покупателю есть где жить до новоселья.
«Не факт, что объект сдадут вовремя. Если ЖК сдадут позже, получается период платежных каникул на срок, пока покупатель не получит техпаспорт на свою квартиру», – объясняет менеджер Rams Qazaqstan.
«Если дом не введен в эксплуатацию, то и платить не нужно – оплачиваете после ввода», – подтверждает менеджер Qazaq Stroy.
Однако не все застройщики готовы давать рассрочку с оплатой части после завершения строительства.
Так, на сайте компании Bazis-A среди вариантов рассрочки заявлены схемы рассрочки как с платежом до завершения строительства, так и после. Однако при обращении в кол-центр операторы сообщают, что вариантов с оплатой «после сдачи» на текущий момент нет. Квартира должна быть полностью оплачена к моменту ввода ЖК в эксплуатацию.
Задержку сдачи дома на несколько месяцев многие казахстанские застройщики рассматривают как вариант нормы, а штрафные санкции за задержку сдачи объекта в договоре стараются минимизировать.
«По закону застройщик три раза по три месяца имеет право продлевать сроки сдачи дома», – говорят в Qazaq Stroy, в договоре которой не прописаны штрафы за задержку сдачи объекта в эксплуатацию.
В договорах Rams Qazaqstan покупки квартир в первой очереди проекта Rams City фигурировала пеня за задержку сроков строительства в размере 0,1% от суммы договора за каждый просроченный день, но не более 3%. В новых договорах максимальный размер пени сокращен до 1%.
Дольше рассрочка – больше рисков
Увеличение сроков оплаты повышает риски для покупателей, так как в договорах застройщиков нередко предусмотрена возможность пересмотра стоимости квартиры при наступлении определенных событий.
К примеру, Qazaq Stroy «подстраховался» от риска введения НДС.
«Да, после внесения предоплаты цена фиксируется. Единственное, сейчас в договоре указываем, что цена без НДС. Если вдруг до 2026 года (срок окончания выплат по рассрочке в одном из ЖК. – «Курсив») закон по НДС вступит в силу, стоимость квартиры изменится. Тогда покупателю надо будет доплатить 5 млн тенге (для квартиры стоимостью 25 млн тенге. – «Курсив»). Таким образом страхуем себя», – откровенничают в отделе продаж компании.
В Rams Qazaqstan минимизируют валютные риски.
«Если рассрочка свыше 12 месяцев, у нас включается пункт об индексации с привязкой к доллару. Если курс доллара вырастет, к примеру, более чем на 5–6%, на столько же вырастет остаток платежа», – делятся менеджеры компании, но оговариваются, что при достаточной настойчивости покупателя этот пункт из договора можно исключить.
Некоторые застройщики включают в договор инфляционную поправку.
Штраф за нарушение финансовой дисциплины покупателя
Если за нарушение сроков строительства застройщики стараются минимизировать свою ответственность, то в отношении финансовой дисциплины покупателей остаются непреклонны.
Задержка платежа или любое другое изменение планов в отношении приобретаемого жилья может дорого обойтись клиенту.
«Штрафных санкций много. Но мы стараемся лояльно относиться к клиенту. Если клиент обращается к нам и сообщает о задержке платежа на один-два месяца, стараемся сумму по договору сохранить, но если задержка три, пять, девять месяцев, то, скорее всего, сумма по договору увеличится. Если расторжение договора, компания может удержать 20% от стоимости. Это самый тяжелый вариант, но он редко происходит», – рассказывают в Rams Qazaqstan.
В договоре Qazaq Stroy предусмотрено одностороннее расторжение договора при нарушении сроков оплаты и пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа (но не более 20% от общей стоимости договора). К примеру, если вы внесли первый взнос 20% (9,6 млн тенге) за трехкомнатную квартиру в ЖК Altyn Dala стоимостью 48 млн тенге, а оставшиеся платежи задержали на семь месяцев после ввода дома в эксплуатацию, застройщик вправе расторгнуть договор, удержав внесенную вами предоплату – почти 10 млн тенге.
Если вы решите продать квартиру третьему лицу по переуступке, Qazaq Stroy возьмет с вас комиссию, размер которой оставлен на усмотрение застройщика. На сегодня, по словам менеджера, для ЖК Altyn Dala это 200 тыс. тенге.
Какой договор оформляют застройщики при рассрочке
Большинство застройщиков, с которыми удалось связаться «Курсиву», оформляют рассрочку по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). А основной договор купли-продажи заключают с частными инвесторами (именно в таком качестве выступает покупатель по ПДКП) уже после ввода жилья в эксплуатацию.
Это значит, что если застройщик по каким-либо причинам не сможет завершить проект (из-за финансовых трудностей, банкротства и т. п.), покупатель не будет защищен законом о долевом строительстве и может потерять свои деньги.
