На рынок Астаны заходит российская сеть сервисных офисов «Практик». Иностранного оператора в Казахстан привлек высокий неудовлетворенный спрос и наличие успешных кейсов, но главное – интерес инвесторов к сегменту гибких офисов в столице Казахстана.
В то время как гибкие пространства Алматы аналитики уже подсчитали, официальной статистики по объему рынка гибких офисов Астаны пока не публикует ни одна крупная консалтинговая компания или брокер. Есть лишь экспертные оценки самих участников рынка. Так, если полгода назад директор управляющей компании Global Development Лукаш Сковроньски (работает с проектом премиальных обслуживаемых офисов Talan Towers Executive Hub) оценивал объем столичных «флексов» в «чуть меньше 1%», то сейчас, по его же словам, это «немногим более 1%» от всего объема качественных офисных площадей.
Офисный рынок Алматы эксперты традиционно считают более развитым, а спрос на нем – более высоким.
Тем не менее именно с рынка Астаны решил начать свою зарубежную экспансию один из крупнейших в России операторов коворкингов – компания «Практик» с петербургскими корнями. Эта российская сеть гибких офисов объявила об открытии в начале весны сервисного офиса класса А на 381 рабочее место – «Практик Астана» – на 26-м этаже одной из башен Abu Dhabi Plaza. Партнером запуска проекта выступила управляющая и инвестиционная компания из ОАЭ Aldar Properties PJSC.
На подготовленную почву
«Выбор Астаны обусловлен найденным партнером, готовым инвестировать в данный проект. Также немаловажную роль сыграло наличие в Астане успешного реализованного проекта в сегменте сервисных офисов А-класса – Talan Towers Executive Hub, который, по сути, подготовил почву и задал правильный ценовой уровень для запуска подобных проектов», – объясняет решение компании управляющий партнер сети «Практик» и OFIX Владимир Дорофеев.
В зависимости от видовых характеристик кабинета стоимость рабочего места в «Практик» будет варьироваться в диапазоне $450–550. Это минимум на 20–30% дешевле, чем в Talan Towers Executive Hub, но на 10–20% выше текущей средневзвешенной ставки аренды в гибких офисах Алматы. По словам спикера, в Алматы разницу в цене потенциальным арендаторам пришлось бы объяснять с нуля и получать стандартные возражения по стоимости.
«Мы регулярно сталкиваемся с этим, открывая новые локации в регионах РФ: если на рынке нет проекта со схожим по качеству уровнем отделки, мебели, инженерии и соответствующим уровнем цены, сложно объяснить потенциальным клиентам, почему твой продукт стоит дороже присутствующих на рынке проектов», – говорит Дорофеев.
Стоимость, по словам Дорофеева, складывается из инвестбюджета, высочайшего уровня инженерной подготовки, качественной рабочей мебели, плотного сервисного наполнения. «Мы больше чем просто офис в привычном понимании: сервис у нас не ограничивается наличием чая и кофе для резидентов, на локации предусмотрен и фитнес-зал с бесплатными занятиями йогой и функциональным тренингом, и всевозможные лекции, вечеринки, кинопросмотры», – поясняет политику ценообразования сети «Практик» ее управляющий партнер.
Трудная приживаемость
Сетевые, тем более международные операторы – пока нечастый гость на казахстанском рынке гибких офисных пространств. «Рынок на 79% сформирован преимущественно локальными игроками. На долю сетевых операторов приходится лишь 21% рабочих мест», – подсчитали в Bright Rich | CORFAC International.
И все же кейс «Практик» не первая попытка выхода зарубежных сетевых операторов на казахстанский рынок гибких офисов.
В 2014-м гонконгский оператор Compass Offices открыл сервисный офис в алматинском БЦ Park View. В долгосрочных планах компании было развитие проекта в Алматы, Атырау, Актау и Астане. Но задуманное так и не реализовали – Compass Offices ушел с казахстанского рынка.
В планах компании Regus со штаб-квартирой в Швейцарии был тот же набор городов и минимум шесть локаций. Оператор планировал открыть меблированные офисы и коворкинги в трех локациях в Алматы до конца 2017 года и по одной в Астане, Атырау, Актау до конца 2019 года. Спустя восемь лет компания представлена лишь в трех локациях, две из них – в Алматы и одна в Астане.
«Исторически сервисные офисы и коворкинги у нас не очень приживаются. Полагаю, влияние оказывают несколько факторов. Во-первых, это высокая стоимость аренды собственника, которая никак не привязана к заполняемости сервисных офисов у операторов. Во-вторых, высокие вложения в fit-out (проектирование, отделка, меблировка. – «Курсив»), что сложно при текущих банковских ставках. И, в-третьих, ограниченный спрос – банальная нехватка международных компаний из-за особенностей местного рынка. В последние пару лет был буст со стороны компаний, переехавших из РФ, но этот поток сейчас уже не особо оказывает влияние», – считает партнер Scott Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.
С большинством из этих вызовов российский оператор уже столкнулся. Первоначальные планы предполагали выход на рынок Астаны еще два года назад и в несколько ином формате: кроме гибкого офисного пространства «Практик» в башнях Abu Dhabi Plaza должен был появиться коворкинг OFIX площадью 410 кв. м.
«Открытие пришлось перенести. Основной проблемой стала недостаточность воздуха, вследствие чего мы, уже разработав дизайн-проект, «переехали» с 16-го на 26-й этаж, чтобы иметь возможность установить дополнительные вентмашины на 27-м (это сервисный этаж, где есть техническая терраса). Людям важно, чтобы в офисе поддерживалась комфортная температура, регулировались циркуляция и влажность воздуха. Поэтому невозможность обеспечить комфортный климат стала поводом переделать инженерный проект. На это ушел целый год проектирования и согласований, – объясняет Дорофеев. – Изначально на уже готовом третьем этаже, в зоне, где располагаются переговорные комнаты и мини-офисы от БЦ, планировалось организовать OFIX. В тот момент у нас был запрос от нескольких российских компаний на «быстрый заезд» для размещения релоцированных сотрудников. Но спрос достаточно быстро сошел на нет, и мы решили отказаться от этой идеи и сконцентрироваться на развитии основного формата – «Практик».
Стоп-факторы для зарубежных операторов
Пока самая жизнеспособная модель для сервисных офисов на казахстанском рынке – проекты локальных игроков, особенно если они созданы владельцами коммерческой недвижимости, сходится во мнении большинство опрошенных «Курсивом» участников рынка.
«Самая удобная модель – когда сервисные офисы управляются самим владельцем здания. Это снижает риски и делает бизнес прибыльнее, чем если оператор арендует помещение и потом сдает его в субаренду», – отмечает Сковроньски.
«Высокая ставка входа – основной стоп-фактор для операторов», – соглашается руководитель департамента брокериджа Colliers Kazakhstan Закир Калиев. Он объясняет, что бизнес-модель операторов гибких офисов чаще всего предполагает заход на объект, требующий внимания (с высокой вакансией), по льготной ставке аренды и последующие вложения в fit-out. Но на фоне низкой вакансии на офисном рынке ставки аренды завышены. Поэтому сложно договориться с арендодателем о льготной аренде, даже с учетом инвестиций в ремонт и долгосрочных контрактов. А заходить на рынок субаренды по высокой ставке финансово нецелесообразно. Из-за завышенных арендных ставок местные операторы, нуждающиеся в расширении, стали использовать другую схему – покупку и редевелопмент устаревших активов для создания там современных гибких офисных пространств. Сейчас, по словам Калиева, в Алматы готовится несколько таких сделок.
Другой потенциальной сложностью для иностранных операторов может стать локальная специфика. «В Казахстане деловая культура, законодательство и ожидания арендаторов отличаются от других стран, поэтому понимание адаптации к новым условиям – ключевой фактор успеха», – считает Лукаш Сковроньски.
«Высокие ставки без понятных ценностей могут снизить темпы заполнения площадок. Местные компании уже наладили связи с собственниками недвижимости и выстроили процессы по оптимизации затрат. Важно правильно выстроить модель, чтобы предложение было конкурентным, а не только дорогим», – добавляет сооснователь компании Saley Property Management Самат Мужикбаев.
Столичный потенциал
И все же казахстанский рынок гибких офисов далек от насыщения, потенциал рынка Астаны внушительный, а значит, остается место для новых форматов и концепций, уверены его участники.
Сами представители «Практик» оценивают долю флекса (гибких офисов) на рынке Астаны в минимальные 0,5% от общего объема офисных площадей, в то время как в Москве эта цифра уже перевалила за 2%. А, к примеру, в Лондоне, по данным Global Development, на этот формат приходится свыше 10% офисных площадей.
«Мы внимательно изучаем рынок Астаны и видим его высокий потенциал для развития гибких офисных пространств. В последние годы спрос на коворкинги и сервисные офисы там стабильно растет, особенно со стороны IT-компаний, стартапов, международных компаний. Мы регулярно получаем запросы от наших резидентов о возможном открытии SmArt.Point в Астане, что подтверждает высокий интерес к этому формату», – отмечает генеральный директор SmArt.Point Акбота Алагузова.
У столицы в отличие от Алматы есть специфический драйвер роста для гибких офисов. «Большинство наших клиентов имеют Head office в Алматы, и лишь филиал в Астане. И им нужны именно офисы до 10–12 человек. Такая специфика. Все же финансовой столицей Казахстана является Алматы», – рассказывал полгода назад на профильном мероприятии директор управляющей компании Global Development.
В Talan Towers Executive Hub, который в «Практик» называют ближайшим конкурентом, к появлению на рынке нового игрока относятся спокойно.
«В свое время в нашей компании мы сделали ставку на развитие сервисных офисов, опередив рыночный тренд на два-три года. Гибкие офисные пространства премиального формата Talan Towers Executive Hub сегодня полностью заполнены, сформировался лист ожидания, а предварительные бронирования только подтверждают правильность выбранной стратегии. – говорит Сковроньски. – Что касается «Практик Астана», я всегда приветствую новых игроков. Talan Towers – это другой формат, другая аудитория, другие стандарты и бюджеты. Поэтому я не рассматриваю их как прямых конкурентов, а скорее как дополнительный стимул для роста всего сегмента. Чем больше предложений на рынке, тем быстрее формируется культура гибких офисов, и в этом есть шанс для всех».
