Стоит ли казахстанцам брать ипотеку, если есть вся сумма на квартиру
В социальных сетях активно обсуждают финансовую стратегию, где вместо покупки квартиры за полную стоимость предлагают положить деньги на депозит, а жилье взять в ипотеку по программе 7-20-25 с низкой ставкой 7%. Идея в том, что доход от депозита перекроет платежи по ипотеке и даже принесет прибыль. Корреспондент «Курсива» обратился к финансовым аналитикам, чтобы разобраться, действительно ли это работает и стоит ли казахстанцам следовать такому совету.
Есть ли перспектива у 7-20-25
Программа 7-20-25, запущенная в Казахстане в 2018 году, позволяет взять ипотеку под 7% годовых с первоначальным взносом 20% и сроком до 25 лет. Однако, как отмечает финансовый аналитик Арман Бейсембаев, эта программа постепенно сворачивается и в будущем, скорее всего, ее уже не будет.
«Государственная ипотека уходит в прошлое из-за дефицита бюджета. Льготные программы под низкие ставки – это хорошо, но сейчас государство просто не может их поддерживать в прежнем объеме. Даже если программа формально существует, шансы на одобрение ипотеки малы», – заметил он.
По словам аналитика, рынок движется к доминированию коммерческой ипотеки с более высокими ставками. В таких условиях стратегия «ипотека + депозит» теряет смысл, так как платежи по кредиту превысят доход от депозита. Но пока программа 7-20-25 еще действует, стоит рассмотреть ее с арифметической точки зрения.
Арифметика выгоды
Представим, что у вас есть 25 млн тенге – сумма, достаточная для покупки квартиры в ряде регионов Казахстана. Что лучше: купить жилье сразу или оформить ипотеку по программе 7-20-25, а деньги положить на депозит?
В социальных сетях считают, что депозит принесет больше выгоды и окупит как квартиру, так и принесет небольшую прибыль.
Арман Бейсембаев подтвердил, что арифметически, действительно, это выгодно.
«Сейчас базовая ставка Нацбанка – 16,5%, а банки предлагают по депозитам 15-16% годовых. Если у вас есть 25 млн тенге, выгоднее положить их на депозит и, если получится, оформить ипотеку под 7%. Процентный доход от депозита будет покрывать ежемесячный платеж по ипотеке, и вы даже останетесь в плюсе», – заметил он.
Рассчитаем на примере. Допустим, квартира стоит 30 млн тенге. По программе 7-20-25 вы вносите 20% (6 миллионов тенге) и берете ипотеку на 24 млн тенге под 7% на 25 лет. Ежемесячный платеж составит около 170 тысяч тенге (расчет по аннуитетной схеме).
Теперь депозит. Оставшиеся 24 млн тенге (30 миллионов минус первоначальный взнос) кладем под 15% годовых. Годовой доход составит 3,6 миллиона тенге, или 300 тысяч тенге в месяц. Это почти в два раза больше, чем ежемесячный платеж по ипотеке. Таким образом, депозит не только покрывает ипотеку, но и приносит дополнительный доход — около 130 тысяч тенге в месяц.
Финансовый аналитик Андрей Чеботарев подтверждает, что если депозит приносит 18%, а кредит стоит 7%, гасить его заранее невыгодно.
«Вместо этого кладите деньги на депозит. Это правильный совет. Если ваши деньги приносят доход выше, чем ставка по кредиту, такой кредит закрывать не нужно», – сказал он.
Инфляция и реальная доходность
Ключевое опасение: не уничтожит ли инфляция сбережения на депозите? Бейсембаев успокаивает, что на данный момент инфляция не угрожает.
«Базовая ставка Нацбанка – 16,5%, а инфляция – 11,8%. Реальная доходность депозита – это разница между ставкой и инфляцией. Например, при депозите под 15% и инфляции 12% реальная доходность составляет +3%. Это значит, что ваши деньги не только сохраняют покупательскую способность, но и приносят прибыль», – заметил он.
Однако ситуация может измениться, если инфляция превысит ставки по депозитам. Например, при инфляции 18% и депозите под 16% реальная доходность станет отрицательной (-2%), и сбережения начнут обесцениваться.
Подводные камни программы 7-20-25
Несмотря на привлекательность расчетов, есть нюансы. Во-первых, как отметил Бейсембаев, получить ипотеку по 7-20-25 все сложнее. Во-вторых, программа имеет ограничения. Максимальная сумма кредита зависит от региона (например, до 25 млн тенге в Алматы и Астане), а жилье должно быть новым и от аккредитованных застройщиков.
Кроме того, депозит требует дисциплины. Проценты нужно либо реинвестировать, чтобы сохранить капитал, либо четко направлять на погашение ипотеки. И, наконец, стоит учитывать риски банков. Хотя депозиты в Казахстане застрахованы, крупные суммы лучше распределять между несколькими банками.
«Это хороший совет, но он из прошлого. Вернуться бы на машине времени, когда квартиры были дешевле, а программа 7-20-25 была доступнее. Сейчас же все упирается в реальность. Получить такую ипотеку крайне сложно», – заметил финансовый аналитик.
Если вы планируете покупку жилья, взвесьте все «за» и «против», учитывая доступность программы, ваши финансовые возможности и прогнозы по инфляции.
