Как уничтожают рыночную ипотеку в Казахстане

Борьба с инфляцией приведет к сокращению рыночной ипотеки, если не к ее полному уничтожению. Взамен регулятор предлагает коммерческим банкам развивать льготную ипотеку по схеме жилищных строительных сбережений.

Содержание:

Как развивалось ипотечное кредитование в 1П2025
Почему Нацбанк заинтересован в снижении цен на жилье
Почему АРРФР ужесточает условия рыночной ипотеки
Как коммерческие банки смогут участвовать в системе ЖСС

Как развивалось ипотечное кредитование в 1П2025

Ипотечный рынок в I полугодии 2025-го восстановился, преодолев спад первых трех месяцев. В обоих случаях на рынок влияла активность Отбасы банка – единственного в Казахстане жилищно-сберегательного банка, чей портфель превышает половину всей ипотеки страны.

Напомним, в январе-марте текущего года казахстанские банки выдали займов на приобретение жилья на 390 млрд, в годовом выражении сократив объем кредитования с учетом инфляции на 13,8%. Дело в том, что тогда Отбасы оформил 11,8 тыс. займов суммарно на 225 млрд тенге, или на 20,3% и 17,2% меньше, чем в I квартале 2024-го. Сам банк объяснил это задержкой выплат госпремии по депозитам, приведшей к тому, что клиенты начали подавать заявления на новые займы позже обычного.

В апреле ситуация стабилизироваться, и уже в следующие два месяца Отбасы демонстрировал двузначные темпы. В результате за первые шесть месяцев 2025-го финансовая организация выдала 34 тыс. займов на 690 млрд тенге, нарастив эти показатель на 20,1% и 34,0% соответственно. Улучшение показателей доминирующего на ипотечном рынке Отбасы банка не могло не сказаться на агрегированных данных. Совокупный объем новых займов на приобретения жилья чуть превысили 1 трлн тенге, что с поправкой на инфляцию больше прошлогоднего результата на 13,1%.

Жилищное кредитование вышло в плюс в 14 из 20 регионов Казахстана. Лучшие темпы прироста продемонстрировали Улытауская (+229,9% с учетом инфляции), Алматинская (+52,5%) и Северо-Казахстанская область (+49,6%). Но общий итог зависит главным образом от ситуации в двух самых населенных городах страны – Астане и Алматы, поскольку каждый второй заемные тенге на покупку жилья выдается в этих городах. В обеих столицах кредитование росло двузначными темпами. Однако, если в Астане (+10,8%; до 273,1 млрд тенге) динамика была на несколько пунктов ниже среднереспубликанской (+13,1%), то в Алматы (+29,9%; до 288 млрд) она вдвое превысила этот показатель.

Почему Нацбанк заинтересован в снижении цен на жилье

В отчетном периоде прервался рост объемов выдачи рыночной ипотеки. Эта была тенденцией последних двух лет, которую положительно восприняли экономисты. Они считают, что льготная ипотека искажает рынок жилья, провоцируя необоснованный рост цен на квадратные метры. В I квартале 2025-го каждый третий тенге ипотечного займа был выдан коммерческими банками, чего не было последние восемь лет. Но уже по итогам полугодия вклад коммерческих банков сократился до четверти. Впрочем, четверть ипотечного рынка – огромное достижение для коммерческих банков, доля которых, например, в 2020 году не превышала и 1%.

Ситуация может повториться. Каждый из регуляторов – Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национальный банк Казахстана – выполняя свои первостепенные задачи, тормозят рыночную ипотеку.

Нацбанк РК, главная цель которого обеспечивать стабильность цен, в марте 2025-го поднял базовую ставку сразу на 1,25 п.п., до 16,5%. После состоялись три заседания Комитета по денежно-кредитной политике – в апреле, июне и июле, по результатам которых базовая ставка была сохранена на прежнем уровне.

В Казахстане основным каналом трансмиссии (то есть как решения центробанка влияют на реальную экономику) является процентный канал. Корректируя базовую ставку, Нацбанк РК определяет целевое значение межбанковской краткосрочной ставки (индикатор TONIA), и через нее влияет на стоимость денег в экономике.

В теории воздействие центробанка на экономику осуществляется через несколько каналов (передаточных механизмов). Например, изменение базовой ставки на втором этапе может корректировать цены на финансовые активы и недвижимость, что в конечном счете отражается на мотивации домохозяйств и фирм к потреблению (канал благосостояния). При растущих ценах на недвижимость, ее владельцы могут ощущать себя богаче, что в итоге увеличивает их склонность к потреблению.

По всей видимости, канал благосостояния работает в условиях казахстанской экономики и регулятор через него намерен воздействовать на потребительские расходы (в конечном счете, на инфляцию), следует из нацбанковского Доклада о денежно-кредитной политике за май 2025-го. «В Казахстане связь между ДКП и ценами на жилье наблюдается в отдельных периодах, но наличие искажающих факторов на ипотечном рынке существенно затрудняет определение степени этого влияния», – оговаривают авторы доклада, подразумевая под «искажающими факторами» льготные госпрограммы и использование пенсионных накоплений для покупки жилья.

Но при этом специалисты Нацбанка РК, проанализировав данные за период с 2015 по 2024 годы, обнаружил, что повышение ставки TONIA на 1 п.п. снижает цену на первичное жилье в диапазоне от 0,08 до 0,12 п.п. кумулятивно через год. Реакция цены на вторичку немного сильнее – от 0,10 до 0,15 п.п. кумулятивно через год.

«Исторические данные и результаты моделирования показывают, что ужесточение ДКП при прочих равных условиях увеличивает склонность к сбережению и способствует снижению цен на жилье. В итоге данные механизмы помогают стабилизации инфляционных процессов в стране», – резюмируют авторы доклада.

Нетрудно догадаться, что при доминировании льготной ипотеки, которая менее чувствительна к ужесточению ДКП, Нацбанк намерен добиться снижения цен на недвижимость (или менее динамичного роста) за счет сокращения рыночной ипотеки.

Почему АРРФР ужесточает условия рыночной ипотеки

Одна из главных задач Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка – содействовать стабильности финансовой системы страны. И регулятор, по всей видимости, считает, что ипотека со ставкой свыше 20% вполне способна подорвать финансовое благополучие заемщиков, соответственно, угрожает финансовой системе страны – такой вывод напрашивается из заявлений главы АРРФР Мадины Абылкасымовой в ряде СМИ, сделанных в конце июня.

Напомним, с 16 июня АРРФР и Нацбанк совместным постановлением снизили предельный размер Годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке с 25% до 20%, лишив коммерческие банки возможности выдавать стандартную ипотеку по цене выше установленной планки. После этого банки начали массово пересматривать условия кредитования и ограничивать выдачу новых займов. Уже на следующий день повышение предельного размера ГЭСВ было отложено на ноябрь текущего года. Перенос сроков, по словам Мадины Абылкасымовой, был вызван большим количеством рассматриваемых заявок на кредит по ставке выше 20%, хотя банки и были предупреждены о нововведении за два месяца.

В Агентстве не собираются отказываться от повышения предельного размера ГЭСВ. Более того, сложившиеся денежно-кредитные условия диктуют решение о дестимулировании рыночной ипотеки.

Вот как описала сегодняшнюю ситуацию на ипотечном рынке глава АРРФР: хотя Отбасы выдает львиную долю ипотеки (звучала цифра 60%), он ограничен объемами госфинансирования; в этих условиях коммерческие банки начали развивать рыночную ипотеку; но при высокой базовой ставке процент по ней складывается на уровне 21-23%. И любой долгосрочный заем – а ипотека как раз долгосрочный инструмент – со ставкой свыше 10% является значительным бременем, считают там.

«Мы делали расчеты и пришли к выводу, что любые ипотечные кредиты, которые выдаются в сегменте, выше 12% до 20%, несут в себе высокий риск дефолта по таким займам. Мы как регулятор для сохранения финансовой стабильности приняли решение совместно с Нацбанком, что по таким кредитам ставку необходимо снизить до 20%, для того чтобы дестимулировать ипотеку по высоким рыночным ставкам», – высказала свою позицию Абылкасымова.

Схожей позиции придерживается председатель Нацбанка РК Тимур Сулейменов. По его мнению, при текущем уровне базовой ставки ипотека на 10-20 лет приводит к чрезмерной переплате – в 3-4 раза выше стоимости самой квартиры. «Мы должны думать о последствиях. Агентство предложило установить более низкую ставку – 20%. Мы их в этом поддержали», – сказал глава центробанка.

Общую позицию коммерческих банков озвучила представляющая их интересы Ассоциация финансистов Казахстана (АФК): планка в 20% критически мала при текущей базовой ставке в 16,5% и высокой стоимости фондирования, поскольку разница в 3,5 п.п. не покрывает ни кредитные риски, ни операционные расходы. В этой ситуации банки усилят требования к заемщикам: вырастут планки по доходу, первоначальному взносу, возрасту жилья. Особенно пострадает вторичный рынок, где нет субсидий и скидок от застройщиков. Отсюда напрашивается вывод, что в краткосрочной перспективе доступность ипотеки на рыночных условиях для широких слоев населения сократится, а некоторые банки свернут рыночные продукты.

Помимо снижения ГЭСВ рассматриваются и другие меры по ограничению рыночной ипотеки. В числе вероятных повышение требований к доходам заемщика и/или обязательный первоначальный взнос (от 10 до 20%). Регуляторы сейчас работают над дополнительными расчетами, чтобы внедряемые меры, как выразился Сулейменов, не навредили ни потребителям, ни финансовым организациям.

Как коммерческие банки смогут участвовать в системе ЖСС

Дополнительные рестрикции в сочетании с высокой базовой ставкой серьезно ударят по рыночной ипотеке. И если коммерческие банки свернут рыночную ипотеку, то могут высвободившиеся средства перенаправить на потребительское кредитование с более высокими ставками и с меньшими рисками – сценарий, который уже озвучил экс-председатель Банка ЦентрКредит Галим Хусаинов в своем телеграмм-канале. При развитии событий по этому варианту в экономике РК немного увеличится инфляционное давление за счет непродовольственных товаров (в 2024 году коммерческая ипотека составила 4,2% относительно выданных потребкредитов). Тем не менее, для регулятора нежелательны последствия, когда антиинфляционные успехи в одном направлении оборачиваются провалами в других.

Для сохранения участия коммерческих банков в ипотечном кредитовании можно предложить им расширить присутствие в сегменте льготной ипотеки, где они в настоящее время представлены незначительно. Сейчас только семь (из 21-го коммерческого банка) финансовых организаций выдают льготный заем на приобретение жилья по номинальной ставке 7% – в рамках госпрограммы «7-20-25%. Оператор госпрограммы Казахстанский фонд устойчивости (КФУ; “дочка Нацбанка РК) за счет привлеченных на фондовом рынке средств выкупает у банков-партнеров права требования по ипотечным займам. Но в 2023 году, чтобы снизить инфляцию, уменьшить дополнительную эмиссию денег и остановить удорожание жилья, было решено ограничить финансирование 100 млрд тенге (годовой лимит продолжает действовать). Вклад госпрограммы «7-20-25», заметный на рынке еще три года назад, ныне неразличим на фоне Отбасы, который в прошлом году выдал льготной ипотеки в 13 раз больше.

Поэтому можно предложить коммерческим банкам участвовать в системе жилищных строительных сбережений (ЖСС), которая предусматривает привлечение денег вкладчиков по низкой ставке, что позволяет предоставлять дешевую ипотеку, вдобавок, государство выплачивает вкладчикам премию. Сейчас в системе ЖСС лишь Отбасы.

По действующему закону никто не запрещает коммерческим банкам участвовать в системе ЖСС, но им необходимо создать отдельные дочерние банки для раздельного учета депозитов, что требует значительных затрат. И финансовые организации не брались за создание жилстройсбербанка. АРРФР подготовило поправки (законопроект собираются внести на рассмотрение в мажилис в августе), в случае утверждения, коммерческие банки смогут участвовать в системе ЖСС без создания отдельного банка. Им будет предоставлена возможность вести отдельный учет активов и пассивов по таким продуктам – по аналогии с “исламскими окнами».

Впрочем, даже при такой конфигурации коммерческие банки будут уступать Отбасы, который за счет бюджетных средств начисляет госпремию на депозит. Хотя возможности бюджета в этом отношении ограничены, АРРФР вынесло этот вопрос на обсуждение. Там считают, что не должно быть арбитража между государственным и коммерческими банками, но пока агентство не презентовало решения, которые позволяют это сделать.