В ближайшие годы в Алматы планируется массовое развитие общественного транспорта. Ключевые проекты в этой сфере – реализация ЛРТ и расширение метро. «Курсив» поговорил с экспертами и попытался выяснить, подорожает ли жилье в районах, где проложат новые маршруты.
Где проложат ЛРТ и метро
ЛРТ
Проект ЛРТ или легкорельсового транспорта (электропоезда, движущегося по выделенным линиям) в Алматы будут реализовывать в три очереди. Первая очередь в городе пройдет по улице Толе би до проспекта Абылай хана, а затем свяжется с вокзалом Алматы-2.
Другой конец первой очереди ЛРТ протянется по Толе би до улицы Бауыржана Момышулы, а затем свернет до Индустриальной зоны в Алатауском районе. Длина первой очереди ЛРТ по текущему плану составляет 18 км.
Технико-экономическое обоснование проекта еще не готово, оно на завершающей стадии, поэтому сроки выполнения и стоимость проекта пока неизвестны.
Метро
В 2026 году в Алматы также планируют ввести в эксплуатацию станцию «Калкаман» (в дополнение к 11 действующим станциям). В течение трех лет также будет построена третья очередь первой линии – от Калкамана до рынка Барлык. Участок протяженностью 5,3 км будет включать три станции.
Параллельно город проектирует вторую и третью линии метро. Вторая линия в перспективе станет одной из самых протяженных, ее длина составит 76,6 километра и будет включать 42 станции. Первая очередь свяжет станцию «Жибек жолы» с аэропортом Алматы (8 станций, 14 километров).
Начало строительных работ по первой очереди запланировано на апрель 2027 года, завершить проект предполагается в апреле 2031 года. Согласно представленному графику, ввод в эксплуатацию всех восьми станций намечен одновременно.
Третья линия метро должна связать северный транспортный узел с центральной частью города. Общая протяженность ветки составит 28 километров, на линии планируют построить 17 станций.
Как изменятся цены на жилье вблизи ЛРТ и метро
По мнению представителя Союза строительной отрасли Ералы Сауранбаева, стоимость жилой недвижимости вблизи будущих станций метро и ЛРТ однозначно вырастет. Однако эксперт считает, что эффект может быть двояким.
«Вместе с ростом цен может усилиться и внутренняя региональная миграция. Люди будут чаще рассматривать переезд из центра города в пригороды, где жилье более доступно, и при этом пользоваться ЛРТ и метро для комфортного доступа к рабочим местам», – отмечает Сауранбаев.
Эксперт по недвижимости Анна Давыдова, в свою очередь, прогнозирует существенный рост стоимости жилья близ будущих станций метро и ЛРТ.
«Практика показывает, что объекты, расположенные в радиусе 500-800 метров от станций метро, после ввода в эксплуатацию демонстрируют дополнительный рост стоимости на 10-20% относительно среднерыночных значений. Аналогичный эффект ожидается и от ЛРТ, особенно в районах с ранее ограниченной транспортной доступностью», – отметила Давыдова.
Однако, по ее словам, на стоимость жилья в целом в Алматы эффект также окажет новый Налоговый кодекс, согласно которому застройщики будут обязаны платить 16% НДС с продажи каждой квартиры.
Эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин при этом считает, что понятия ЛРТ и метро в вопросе стоимости недвижимости все-таки стоит отделять друг от друга. Все дело в сопутствующем дискомфорте жильцов.
«Смотрите, мы можем провести с вами параллель с Астаной. На текущий момент жилая недвижимость, которая находится вблизи ЛРТ, практически никак не изменилась в цене. С одной стороны, казалось бы, транспортная доступность увеличилась, и за счет этого должна вырасти стоимость, но такого эффекта нет, потому что у ЛРТ появился другой фактор, который компенсирует преимущества. Скажем так, появился недостаток в виде вибрации и небольшого шума от проезжающих составов», – подметил эксперт.
По его словам, появление ЛРТ положительно влияет только на стоимость коммерческой недвижимости. Речь идет о площадях в составе жилых комплексов, которые располагаются на первых этажах. Стоимость квадратного метра у таких помещений выросла на 15% в среднем, заявил эксперт.
В случае же с метро, по мнению Тетина, ситуация более однозначная.
«Близость метрополитена или посадочных станций метро, конечно же, влияет положительно, потому что нет явного дискомфорта в виде шума и вибраций, но повышается транспортная доступность. И вот здесь уже стоимость квадратного метра в радиусе 500 метров от станции метро может вырастать от 10 до 20%», – считает эксперт.
Сколько сейчас стоят квадратные метры близ будущих станций ЛРТ и метро
ЛРТ
Согласно данным «Алматыгенплана», первая очередь линии скоростного трамвая (ЛРТ) преимущественно будет построена по улице Толе би.
В восточном направлении ЛРТ протянется до проспекта Абылай хана, а затем по нему дойдет до проспекта Райымбека в северном направлении. С другой стороны, от пересечения улиц Бауыржана Момышулы и Толе би линия пойдет до Индустриальной зоны в Алатауском районе.
Рассмотрим цены на недвижимость в ключевых точках маршрута первой линии – на пересечениях улиц Толе би и Бауыржана Момышулы, а также проспекта Абылай хана.
По данным Krisha.kz, близ пересечения улиц Толе би и Бауыржана Момышулы на данный момент есть множество активных предложений по продаже жилья.
20 ближайших к пересечению улиц квартир продаются по цене в диапазоне от 24,5 до 59,4 млн тенге, в зависимости от площади и состояния жилья. Средняя стоимость квадратного метра в этих домах, в свою очередь, составила 667 тыс. тенге – значения оставались в коридоре от 548 до 962 тыс. тенге за квадратный метр. Минимальная квадратура просмотренных квартир – 36 кв. м., максимальная – 89,5.
С другой стороны ветки будущего ЛРТ, в свою очередь, ситуация со стоимостью жилья значительно отличается, как и плотность доступных предложений.
Близ пересечения Абылай хана и Толе би средняя стоимость 20 просмотренных «Курсивом» квартир достигла 1,11 млн тенге за квадратный метр. Цены за «квадрат» находились в диапазоне от 808 тыс. до 1,49 млн тенге.
Это почти в 1,7 раза больше, чем со стороны улицы Бауыржана Момышулы. Однако важно отметить, что квартиры находятся почти в самом центре Алматы, а также недалеко от этих зданий проходит линия метро (станция Алмалы).
Минимальная квадратура просмотренных квартир – 35,6 кв. м., максимальная – 154,7.
Метро
Относительно недалеко от будущей станции метро Калкаман, по данным Krisha.kz, имеется немного предложений по продаже недвижимости.
Здесь квартиры отличаются своей просторностью – средний размер жилья, согласно 10 рассмотренным объявлениям, составил 181,2 кв. м (от 41,1 до 472 кв. м.). При этом средняя стоимость каждого квадрата около 764 тыс. тенге (от 517 тыс. до 1 млн тенге за квадрат).
Выходит, что по итогам окончания строительства метро, согласно оценкам экспертов, стоимость квадратного метра в этом районе может достигнуть в среднем почти 920 тыс. тенге, или вырасти на 156 тыс.
Однако важно отметить, что запуск новой станции запланирован уже в этом году, так что не исключено, что «фактор метро» уже заложен в конечную стоимость недвижимости.
