Несмотря на продолжающийся уже почти два месяца конфликт на Ближнем Востоке, цены на недвижимость в ОАЭ не сильно упали, и квартиры продаются на уровне 2025 года, а застройщики не спешат делать скидки на новые объекты. О том, как война в Иране отразилась на рынке недвижимости в Эмиратах, в который инвестируют многие состоятельные казахстанцы, «Курсиву» рассказал CEO агентства Twiga Real Estate и лицензированный брокер недвижимости в ОАЭ с большим опытом Тимур Чхетиани.
Эмоциональная реакция на войну
По словам Тимура, первая реакция рынка в ОАЭ на начало войны Израиля и США с Ираном была эмоциональной. Эмираты сразу выразили свою позицию о том, что не являются стороной этого конфликта и готовы принимать у себя любых граждан из конфликтующих сторон, не ограничивая их права. Однако это не уберегло страну от ударов и обстрелов.
В первые же недели после начала войны 80% всех сделок с недвижимостью в стране были приостановлены. Остальные все же были исполнены, так как по ним уже были подписаны документы, и разрыв некоторых обязательств мог привести к штрафам, из-за чего участники не отказывались от них. Тем не менее рынок просел по количеству сделок, но продолжил жить, и массовой паники, по словам эксперта, на нем не было.
«На рынке появились distress-сделки, когда люди, испугавшись, попытались по заниженным ценам выйти из своих активов в ОАЭ. Но общей паники не наблюдалось. Крупные игроки всегда ждут и не реагируют эмоционально. Массового вывода денег из страны не было. Конечно, цены снижали и в элитном секторе. Наверное, около 20% сделок были со стороны тех, кто не готов был ждать каких-то улучшений: они начали действовать, давать определенные скидки», – отметил Тимур Чхетиани.
По словам эксперта, на этом фоне, как ни странно, на рынке даже выросло число запросов на покупку недвижимости, особенно со скидками. Многие увидели в этом возможность для выгодного «входа» в инвестиции в объекты в ОАЭ. Особенно большой спрос наблюдается со стороны Китая и Индии, где клиенты проявляют высокий интерес к жилью и офисам в Эмиратах.
Больше уверенности людям придает то, что система успешно продолжала работать и в стрессовых условиях. В Дубае функционировали все основные службы, и жители не испытывали больших трудностей. Офисы и крупный бизнес продолжали работать. На сегодняшний день приступили к работе школы, и жизнь вернулась в привычное русло.
Насколько изменились цены на жилье в Дубае и Эмиратах
Эксперт отметил, что в подобной стрессовой ситуации интересной оказалась реакция застройщиков. Они не стали делать прямых скидок на жилье, так как традиционно от них сложно добиться скидок выше 2–3%. В качестве своеобразной скидки застройщики предлагают покрывать налог на землю, который нужно оплатить при приобретении жилья в ОАЭ. Это может быть от 2 до 4% от стоимости в зависимости от конкретного эмирата. Обычно подобные предложения действуют в период крупных праздников, таких как окончание месяца Рамадан, но теперь в связи с обстоятельствами они встречаются чаще.
Вместо скидок застройщики предлагают лучшие условия и планы по рассрочкам. К примеру, если раньше предоплата могла составлять 60%, то теперь нужно оплатить 40%. Это дает новым покупателям финансовое преимущество перед теми, кто купил раньше. Сроки рассрочек также меняются, и условия могут быть более выгодными.
Тимур отметил, что меньше всего проблемы затронули так называемые мастер-комьюнити, то есть районы с развитой инфраструктурой, где есть школы, больницы, места для отдыха и досуга, представляющие собой фактически «город в городе». Они всегда остаются ликвидными. Однако и другие сегменты также пострадали в цене не столь значительно.
«Что касается скидок, то сейчас жилье на вторичном рынке продают по ценам 2025 года, то есть примерно как год назад. Если кто-то хочет продать, рынок вышел на определенное плато, где происходят сделки. Сейчас, наверное, рынок больше на стороне покупателя, потому что стараются предлагать более выгодные условия», – отметил Тимур Чхетиани.
Эксперт отметил, что жилье в Эмиратах не может сильно просесть, потому что, как правило, для его покупателей это не первое жилье, а скорее зарубежный актив. Люди, покупающие недвижимость в этой стране, делают это не на последние деньги и поэтому могут просто переждать кризис. Многие владельцы сейчас сняли объявления о продаже, чтобы не терять в цене. Для них ОАЭ – это прежде всего свободная экономическая зона без подоходного налога.
Глава Twiga Real Estate отметил, что многие европейцы покупают жилье в Эмиратах, чтобы получить резидентство и не платить высокие налоги в своих странах.
Так, около 35% всей недвижимости в стране принадлежит европейцам – британцам, немцам, французам, которые не будут так просто продавать свое жилье, чтобы терять налоговый статус. По словам эксперта, из всех последних сделок только 10-15% были совершены со значительными скидками.
Спустя два месяца рынок стабилизировался
Эксперт отметил, что сейчас рынок недвижимости в ОАЭ уже стабилизировался. Спрос стабилен в сильных проектах и слабый в изначально менее привлекательных и ликвидных. К примеру, по таким жилым комплексам, как Jumeirah Golf Estates 2, практически нет отказов и перепродаж. Однако на рынке все так же есть предложения с большими скидками, но эксперт предупреждает, что на таких проектах можно сильно прогореть.
«На рынке всегда существуют дисконтные предложения, но зачастую это изначально неликвид. Под красивой картинкой и привлекательными проектами могут продавать некачественное жилье из-за его расположения или отсутствия инфраструктуры. Оно и раньше продавалось практически в минус, а сейчас на фоне конфликта некоторые могут ошибаться и купить его, думая, что цены сильно упали в целом. Так что в этом отношении нужно быть осторожнее», – отметил брокер недвижимости.
Что будет с недвижимостью в будущем и может ли рынок просесть
Тимур Чхетиани отмечает, что покупатели все еще проявляют осторожность, так как опасаются неизвестности. Ситуация остается напряженной, многое будет зависеть от решений одного человека в Белом доме, которые могут быть непредсказуемыми. При этом сами ОАЭ прилагают усилия для сохранения мира и ведут переговоры с Ираном. Контакты между странами сохраняются, а на территории Эмиратов проживают несколько сотен тысяч иранцев, в отношении которых не применяются какие-либо санкции. Стороны не заинтересованы в масштабном конфликте.
«Текущий месяц и следующий, наверное, все равно будут в просадке по продажам недвижимости. Более серьезного движения можно ожидать ближе к лету, когда конфликт качнется в одну или другую сторону. Конечно, если будет эскалация, то рынок будет восстанавливаться дольше. Кроме того, не совсем ясно, как ситуация повлияет на туризм», – отметил эксперт.
Глава агентства недвижимости, работающего в ОАЭ, добавил, что при серьезной эскалации и усложнении конфликта рынок все-таки может упасть, и возможно более глубокое падение. Однако на примере периода коронавируса можно говорить, что, несмотря на проблемы с туризмом, люди продолжали инвестировать в Эмираты, так как страна предлагала новые решения в кризисные периоды. К примеру, тогда запустили электронный способ оформления сделок.
Сейчас также обсуждается вопрос запуска ипотек на первичное жилье. Привлекательность рынка сохраняется благодаря тому, что мировой капитал продолжает идти в ОАЭ. Только в апреле крупные международные инвесткомпании Barings и Bain Capital объявили об открытии офисов в финансовом центре Abu Dhabi Global Market (ADGM). В конце марта и апреле 2026 года крупнейшая в мире компания по управлению альтернативными активами Blackstone вложила в ОАЭ свыше $1,5 млрд.
Эксперт заключил, что фундамент рынка сохраняет стабильность, и есть шансы на восстановление спроса и рост.
