Пороги пенсионных изъятий увеличились почти вдвое – на 79%, что значительно затруднит для казахстанцев использование накоплений на покупку жилья. «Курсив» опросил экспертов рынка недвижимости о том, не упадет ли из-за этого спрос на квартиры и стоит ли ожидать снижения цен.
Есть ли влияние пенсионных излишков
Международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин считает, что повышение пенсионных порогов не окажет значительного влияния на рынок жилья. По его словам, объем средств из пенсионных накоплений, которые участвуют в частичном погашении ипотечных займов, за последние полтора года снизился до минимального уровня. Те, кто хотел использовать свои пенсионные накопления для покупки жилья с 2021 года, когда на эти цели разрешили снимать излишки, уже вовлекли свои средства в рынок.
Последние два года, по оценке эксперта, этот инструмент уже не столь эффективен, поэтому изменения порогов вряд ли приведут к падению спроса на жилье.
«На сегодняшний день доля рынка с участием пенсионных средств не превышает 3,5–4%. На пике в 2021–2022 годах где-то 65–68% сделок проходили с привлечением пенсионных средств. То есть рынок эти деньги переварил. Думаю, что данные изменения не окажут практически никакого влияния ни на спрос, ни на стоимость квадратного метра», – отметил эксперт.
Тетин также оценил влияние ипотеки на продажи и покупку жилья в целом. По его словам, по статистике за 2025 год, которая примерно сопоставима с данными за первые пять месяцев 2026-го, общее число сделок составило 449 тыс. При этом только 29% этих сделок были проведены с использованием ипотечных продуктов, а в 71% случаев покупатели использовали собственные денежные средства – продавали свое жилье, чтобы купить новое, копили средства и прочее. При этом от этой трети рынка, которая была зависима от ипотеки, 73–75% сделок прошли при помощи Отбасы банка. Таким образом, коммерческая ипотека также почти не влияла на рынок.
По словам эксперта, ключевое влияние на рынок жилья сейчас оказывает платежеспособность населения, которая постепенно стагнирует. Также ключевым фактором остается зависимость от импорта строительных материалов (на 50–60%). Помимо этого, новый Налоговый кодекс повлиял через НДС на строительные работы. В итоге объем предложения падает, а спрос растет.
«Если мы говорим про цены, то 2025 год мы закончили с показателем прироста стоимости квадратного метра на 16% в среднем по Казахстану. В ряде регионов и городов рост был выше или ниже. Допустим, Астана выросла на 22%, Алматы – на 21% и так далее. Если мы говорим о трендах этого года, то за пять месяцев 2026 года рост был незначительным – от 2 до 3%. И большую динамику мы увидим во второй половине года, и, по моим прогнозам, прирост стоимости квадратного метра к концу года может повториться и достигнуть показателя в 15% плюс», – оценил тенденции рынка Лев Тетин.
По оценке эксперта, факторами, толкающими цены вверх, будут падение предложения на рынке из-за меньшего числа новостроек. При этом спрос продолжает расти, и даже текущего спроса и накопившегося дефицита качественных квадратных метров хватает, чтобы толкать цены вверх.
Спекуляции упадут и цены станут меньше
Альтернативное мнение высказал глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов. По его словам, после повышения порогов достаточности сократится круг граждан, которые могут использовать свои пенсионные накопления для улучшения жилищных условий. Для рынка это будет чувствительным фактором, так как в последние годы именно пенсионные средства были одним из ключевых драйверов спроса и спекулятивного ажиотажа.
По словам Мусрепова, сегодня наблюдается объективное охлаждение рынка жилищного кредитования. Спрос на ипотеку снижается по нескольким причинам – высокие ставки, снижение доступности кредитования, рост долговой нагрузки при отсутствии сопоставимого роста доходов. Дополнительно ситуацию усложняет снижение предельного уровня ГЭСВ по ипотечным займам с 25% до 20% (фактически коснется только ограниченного числа заемщиков. – прим. ред.).
«На этом фоне повышение порогов достаточности станет еще одним фактором снижения спроса. В первую очередь давление почувствуют наиболее массовые сегменты рынка – квартиры эконом- и комфорт-класса, где значительная часть сделок обеспечивалась ипотекой и пенсионными изъятиями. Поэтому риск дальнейшего падения спроса является высоким. Рынок постепенно переходит из фазы перегрева и спекулятивного ажиотажа прошлых лет в фазу охлаждения и стагнации», – отметил Ермек Мусрепов.
По словам главы федерации недвижимости, в отдельные годы именно использование пенсионных накоплений компенсировало слабую доступность ипотеки и недостаточный рост доходов. Без этого инструмента сделок на рынке даже в предыдущие годы было бы значительно меньше. Пенсионные помогали казахстанцам собрать первоначальный взнос, погашать займы и напрямую покупать жилье без кредита. Мусрепов отмечает, что, по их оценке, зависимость рынка от пенсионных средств оказалась значительно выше, чем многие предполагали.
Кроме того, текущее ограничение на использование пенсионных накоплений повлияет на цены, так как рынок недвижимости напрямую зависит от доступности финансирования. Когда сокращается ипотека и исчезает дополнительный источник средств в виде пенсионных накоплений, уменьшается количество реальных покупателей.
На рынке и так наблюдаются признаки системного охлаждения:
- снижение количества сделок;
- увеличение сроков экспозиции объектов;
- рост объема непроданных квартир;
- увеличение предложения на вторичном рынке;
- снижение покупательской активности.
При этом предложение жилья продолжает оставаться высоким, особенно в крупных городах. Возникает дисбаланс: объектов становится больше, а платежеспособных покупателей – меньше. Застройщики начинают конкурировать за покупателя, и это приводит к постепенному снижению стоимости через субсидии, рассрочки и бонусные программы.
«По нашей оценке, рынок уже вошел в стадию ценовой коррекции. Если текущие тенденции сохранятся, наиболее уязвимые сегменты – прежде всего вторичный рынок и объекты с завышенной стоимостью – могут показать снижение цен до 30% относительно пиковых значений последних лет. При этом важно понимать: речь идет не о мгновенном обвале, а о постепенной коррекции рынка на фоне сокращения спроса и ухудшения доступности финансирования», – отметил глава Казахстанской федерации недвижимости.
По словам эксперта, рынок также сталкивается с психологическим фактором. Покупатели уже не верят, что цены на недвижимость будут бесконечно расти, и многие ожидают снижения стоимости. Это само по себе дополнительно замедляет сделки.
По оценке эксперта, до конца 2026 года наиболее вероятным сценарием выглядит сохранение низкой активности на рынке и дальнейшее мягкое снижение цен. В некоторых перегретых сегментах снижение может быть существенным, особенно там, где продавцы переоценили стоимость объектов относительно реальных доходов населения.
Цены снизятся на квартиры за 25–40 млн тенге
Эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова также считает, что для рынка повышение пенсионных порогов станет серьезным сигналом. В течение пяти лет пенсионные изъятия были одним из источников активности на рынке. Казахстанцы изъяли из ЕНПФ 5,7 трлн тенге, и значительная часть этих средств шла именно на жилье. На улучшение жилищных условий суммарно было направлено 4,8 трлн тенге, причем за последние два года сумма изъятий выросла до 1,2 трлн тенге в 2025 году.
В 2022 году в 57% всех сделок с жильем использовались пенсионные накопления. К 2024–2025 годам этот показатель снизился, но пенсионные деньги оставались заметным источником финансирования.
По оценке эксперта, обвала всего рынка не будет, но он переориентируется на ипотеку и программы Отбасы банка. Однако охлаждение спроса в бюджетном и среднем сегментах неизбежно.
«Рынок недвижимости фиксирует начавшуюся стагнацию и прогнозирует снижение цен на квадратные метры в перспективе. Это логично: убирается один из ключевых источников спроса. Наиболее чувствительны к изменениям квартиры в диапазоне 25–45 млн тенге в Алматы и 15–30 млн тенге в регионах. Именно туда шла основная масса пенсионных денег. В премиальном сегменте влияние минимально», – отметила Диляра Сейтнурова.
По оценке эксперта, в популярных категориях вторичного жилья цены могут просесть на 5–15% в течение года или более. Буфером станут льготные программы, но полностью они выпадающий спрос не компенсируют.
