Эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова рассчитала реальные условия рассрочек от крупных застройщиков и выяснила, могут ли они быть выгоднее ипотеки. По ее расчетам, переплата за квартиры при таких вариантах может составлять 10%, а реальная ставка – превышать 46%.
Эксперт в сфере строительства и недвижимости Диляра Сейтнурова в своем канале отметила, что на фоне высоких ставок по коммерческой ипотеке на рынке, которые не снижаются даже несмотря на снижение базовой ставки, многие покупатели жилья рассматривают варианты рассрочки от застройщика. Клиентов привлекают обещания рассрочки под 0%. При этом в реальности переплата за жилье в таком случае все равно есть, но ее переносят в цену самой квартиры.
Квартира при покупке в рассрочку и та же квартира при полной оплате стоят по-разному, а разница между двумя ценами и есть плата за отсрочку. Эксперт рассмотрела предложения нескольких крупных застройщиков. При первоначальном взносе в 50% один из них продает квартиры на 10% дороже, чем при полной оплате, а при взносе в 20% разрыв достигает 15%. У другого застройщика наценка за рассрочку составляет 12%.
Какова реальная ставка при покупке квартиры в рассрочку
Чтобы рассчитать, насколько в реальности может быть финансово выгодна рассрочка, эксперт взяла квартиру площадью 60 кв. м стоимостью около 45,3 млн теңге.
При первоначальном взносе в 50%, сроке 12 месяцев и наценке в 10% цена квартиры увеличивается до 49,83 млн теңге. Покупатель сразу вносит 24,92 млн теңге, а затем платит по 2,08 млн теңге в месяц. Фактически эффективная ставка при такой рассрочке составляет около 46,5% годовых, что намного выше любой ипотеки.
Если растянуть тот же договор на 24 месяца, ставка снижается до 22% годовых, хотя размер наценки остается прежним. При взносе в 30%, сроке 24 месяца и наценке в 12% эффективная ставка составляет около 17,8% годовых. А при взносе в 20%, сроке 36 месяцев и наценке в 15% – около 12,6% годовых.
Таким образом, более высокая наценка не всегда означает более дорогую рассрочку. На ее реальную стоимость влияют три фактора – размер первоначального взноса, срок и наценка. Цена самой квартиры на процентную ставку при этом не влияет.
Эксперт отметила, что наценка начисляется на всю стоимость квартиры, в том числе на ту часть, которую покупатель сразу оплачивает. При взносе в 50% покупатель фактически платит за отсрочку и за те деньги, которыми он уже не пользуется. Кроме того, ставка по такой рассрочке не зависит от цены самой квартиры.
Ипотека или рассрочка
По расчетам эксперта, квартира за 45,3 млн теңге при рассрочке на 36 месяцев с первоначальным взносом в 20% и наценкой в 15% обойдется покупателю примерно в 52,09 млн теңге. Ежемесячный платеж при этом составит около 1,16 млн теңге.
Для сравнения, ипотека на 36,2 млн теңге под 22% годовых на 20 лет дает платеж около 673 тыс. теңге в месяц, но общая сумма выплат достигает примерно 170 млн теңге. При ипотеке сроком на 10 лет платеж составляет около 749 тыс. теңге, а общая сумма выплат – около 99 млн теңге.
«Люди, с которыми я это обсуждаю, почти всегда сравнивают рассрочку с ипотекой по размеру ежемесячного платежа, и это самая дорогая ошибка в разговоре. Рассрочка дешевле по деньгам и жестче по нагрузке. Ошибка в оценке своих доходов на горизонте трех лет стоит вам больше, чем такая же ошибка на горизонте двадцати», – отметила эксперт.
Дополнительные риски
Эксперт обратила внимание и на другие отличия рассрочки от ипотеки. Рассрочка не является банковским продуктом, поэтому для нее не установлена предельная ГЭСВ и нет обязанности раскрывать эффективную ставку. Право на досрочное погашение без санкций также не гарантировано.
Кроме того, условия ответственности сторон могут быть неравными. Например, договор может предусматривать пеню в размере 0,1% в день с покупателя за просрочку платежа и только 0,01% с застройщика за нарушение сроков строительства. При расторжении договора застройщик может удержать до 20% внесенной суммы.
Отдельно стоит обратить внимание на пункты об индексации. Привязка остатка платежа к курсу доллара или условие о пересчете стоимости при изменении налогов превращают заявленную фиксированную цену в плавающую.
