Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны
Рынок жилой недвижимости Казахстана в течение нескольких лет переживал бурный рост, что было обусловлено недостаточной обеспеченностью горожан жильем, высокими темпами роста экономики и доходов населения, относительной доступно¬стью ипотечного кредитования и отсутствием альтернативы для вложения свободных средств отечественных инвесторов из-за неразвитости фондового рынка. «Нереальные» цены на рядовое жилье вызывали разговоры о «пузыре недвижимости».
После обвала американ¬ской ипотечной системы быстрорастущая казахстанская экономика оказалась в тисках дефицита ликвидности отечественных банков, что незамедлительно сказалось на доступности кредитов вообще и ипотечных кредитов в частности и в целом на рынке жилой недвижимости крупных городов республики. Экономика в какой-то степени преодолела первичное состояние шока, но каков будет путь дальнейшего развития рынка жилой недвижимости, исследуется многими аналитиками и экспертами.
Сегодня ситуация на рынке коммерческого жилья Астаны характеризуется значительным снижением объема продаж из-за ужесточения условий предоставления ипотечных кредитов, стремления спекулятивных клиентов покинуть рынок с минимальными потерями и ожидания «ценового дна» конечными покупателями. Однако такие определяющие факторы рынка, как дефицит жилья, доходы от экспорта и неразвитость фондового рынка, существенно не изменились.
Управление анализа рынков финансового холдинга «Астана-Финанс» дает свой прогноз столичного рынка недвижимости на ближайшие два года.
Здесь не рассматриваются крайние случаи прямого обмана застройщиками своих дольщиков, но принимаются во внимание меры правительства по финансовой поддержке добросовестных застройщиков. В качестве объекта для прогноза взята деятельность одной из крупнейших столичных девелопер¬ских строительных компаний, члена Ассоциации застройщиков Казахстана. Этот застройщик не имеет жилых комплексов с большой степенью незавершенного строительства, и он вправе рассчитывать на приобретение государством части предлагаемого им жилья по цене 875-950 долларов США за квадратный метр. Такой выбор объекта позволил аналитикам уклониться от рассмотрения всего многообразия действующих факторов и сосредоточить свое внимание на главном.
А главным, по нашему мнению, является то, что в сложившихся условиях коммерческое жилье, несомненно, имеет признаки «товара Гиффена». Имеется в виду тот факт, что с падением цены наблюдается не рост спроса, как это следует из классической теории, а его падение. «Перемещение поперек кривой спроса» как раз и является одним из проявлений эффекта Гиффена, хотя впервые это явление было описано совершенно для другого случая. Примечательно, что в англоязычной литературе не найдены указания на связь «пузыря недвижимости» с «товаром Гиффена», но обсуждение такой идеи упомянуто в материалах одного семинара на русском языке.
Вторая идея прямо следует из классической микроэкономики и касается особенностей поведения основных участников рынка. Для данного случая существенно следующее: покупатель мгновенно реагирует на изменение ситуации; продавец в кратко¬срочном периоде не реагирует на изменение ситуации вовсе; в среднесрочном периоде – реагирует изменением цены; в долгосрочном периоде – реагирует изменением предложения.
Петля в координатах «цена – спрос» является результатом учета упомянутых допущений. На первые признаки падения цены покупатель реагирует быстрым уходом с рынка, что и наблюдалось с осени 2007 года. Продавец сначала не реагирует (цена предложения остается высокой), потом снижает цены, но это не приводит к росту продаж. Вблизи ценового дна продажи оживляются; рост спроса позволяет продавцу поднимать цены, а покупатель вовлекается в очередной «пузырь недвижимости».
Развитие ситуации происходит во времени вдоль петли – отсюда следуют кривые динамики цены и спроса (нижний рисунок). Здесь существенным является то, что переход кривой динамики спроса к росту происходит раньше, чем будет достигнуто ценовое дно. Это и понятно: спекулятивно ориентированная часть покупателей, предвидя развитие ситуации, старается успеть использовать свой шанс раньше других.
Применив изложенные теоретические выкладки к деятельности упомянутого выше столичного девелопера и приняв во внимание развитие ситуации на рынке коммерческого жилья Астаны, аналитики «Астана-Финанс» сделали следующий прогноз:
– «ценовое дно» будет достигнуто в ноябре-декабре 2008 года и продлится до февраля-марта 2009 года, при этом уровень цен для данного девелопера составит 55-60% цен на его объекты, сложившихся в июне 2008 года;
– рост продаж для этого девелопера возобновится немного раньше достижения ценового дна, а именно в сентябре-октябре 2008 года;
– в марте-апреле 2010 года цены преодолеют уровень июня 2008 года.
Исполнится ли этот прогноз полностью или частично только для конкретного девелопера или для столичного рынка коммерческого жилья в целом, покажет время.
