Защита дольщиков может повысить цены
Ужесточенный закон о долевом участии, считают депутаты и представители строительного бизнеса, может значительно ухудшить положение застройщиков, вплоть до ухода последних с рынка. Это, по их мнению, может привести к необратимым последствиям: монополизации рынка, сокращению предложения жилья и росту цен на недвижимость.
О необходимости корректировки законодательства в правительстве заговорили еще прошлой осенью, когда строительный рынок ощутил серьезные финансовые проблемы. Причиной этому, по словам вице-министра индустрии и торговли Едиля Мамытбекова, стала недостаточная эффективность закона в части защиты прав дольщиков. Кстати, такую ситуацию можно объяснить не только лояльностью некоторых норм закона к застройщикам, но и тем, что строительство большинства сегодняшних проблемных объектов началось до введения закона в силу, то есть до 1 января 2007 года.
В существующей редакции закон «О долевом участии» предусматривает 16 степеней защиты дольщиков. В том числе запрет на привлечение средств физических лиц до завершения нулевого цикла строительства, необходимость учета договоров уполномоченными органами и ежеквартальную проверку застройщика на наличие собственного капитала в размере 12% привлеченных средств дольщиков.
Новый вариант закона содержит еще более жесткие требования к застройщику. В их числе наличие как минимум трехлетнего опыта возведения жилья, не менее 100 сданных в эксплуатацию квартир, а также собственного капитала в сумме не менее 100 тыс. МРП. Проверять наличие средств будет уполномоченный орган — в конце каждого года строительная компания обязана будет предоставлять ревизорам аудит годовой финансовой отчетности. Собственный капитал строительной компании, которая собирается строить на деньги дольщиков, не должен быть меньше 20% всех привлеченных средств. Создатели проекта предусмотрели и альтернативный вариант этой нормы — заключение договора гражданско-правовой ответственности перед дольщиками по возмещению вреда. Причем теперь слово «дольщики» будет означать не только покупателей жилья, но и тех, например, кто вложил средства в строительство офисов или магазинов.
Еще одно принципиально новое положение законопроекта — наличие на отдельном счете в банке определенной суммы денег, составляющей не менее 5% привлеченных денег, для выплат дольщикам, которые пожелают расторгнуть договора. Изменен и порядок лицензирования застройщика — с принятием закона на каждый новый объект застройщик должен будет получать отдельную лицензию. «Данная норма позволит местным исполнительным органам контролировать целевое использование средств дольщиков по каждому объекту», — считает вице-министр индустрии и торговли.
По словам заместителя председателя правления АО «Астана-Недвижимость» Виктора Богмы, предусмотренные в законопроекте меры смогут предотвратить появление на рынке недобросовестных компаний, компаний-однодневок, которые в погоне за высокими и легкими доходами пытались строить долевое жилье, не имея ни опыта, ни средств. Наиболее заметный эффект будут иметь такие нормы, как обязательный финансовый аудит и страхование ответственности перед дольщиками. Это заставит застройщиков сделать свою работу прозрачной и, как следствие, исключит нецелевое использование средств: их увод, растрату и прочее. В настоящее время, отмечает эксперт, ежегодный аудит проходят только компании, являющиеся акционерными обществами. Таковых на рынке Астаны — не более 10-20% общего числа застройщиков.
«Если бы заложенные в законопроекте нормы вступили в силу на несколько лет раньше, появления множества сегодняшних проблемных строек можно было избежать», — уверена директор адвокатской конторы «Адилет» Альмира Шайхина. По мнению начальника юридического отдела ТОО «Концерн «Найза-Курылыс» Екатерины Никулиной, рынок недвижимости должен быть «здоровым», и слабым игрокам в нем места нет.
Некоторые нормы представленного депутатам закона уже вызвали оживленные споры. Например, норма о необходимости иметь 20% капитала для начала привлечения средств. «Сами застройщики называют эту норму жесткой, а некоторые депутаты предлагают увеличить этот порог», — констатирует член профильной рабочей группы мажилиса и экс-глава строительной компании «Акмола курылыс материалдары» Бауржан Смаилов. Он рекомендует законодательным властям не допустить перегиба, чтобы не привести к исчезновению рынка долевого участия.
Председатель правления АО «BI Group» Айдын Рахимбаев не сомневается, что после введения закона в силу на рынке останется только треть действующих застройщиков, число которых сейчас превышает 200. Это, в свою очередь, приведет к снижению объемов строительства и росту цен. Тем не менее, строительные компании, имеющие грамотный финансовый менеджмент, после введения закона в действие не столкнутся с большими трудностями.
К тому же эксперт не склонен считать требования к финансовой состоятельности компании слишком жесткими. «Все зависит от детализации закона», — говорит глава BI Group. К примеру, норма о наличии у застройщика 5% суммы всех привлеченных средств совсем не обязательно станет обременительной при условии, что на эти деньги будут начисляться банковские проценты.
Говорить о том, какие именно нормы войдут в новую редакцию закона, еще рано. Документ только внесен в парламент, а в него уже готовятся внести изменения. Об этом «Къ» рассказали представители двух отраслевых объединений — Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) и Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК). «В существующей редакции долевой законопроект может не совсем правильно и достаточно защитить дольщиков», — говорит исполнительный директор АЗК Арман Кашкинбеков. Цель предложений, вносимых застройщиками и финансистами, — определить механизм взаимоотношений всех участников рынка долевого строительства, а именно дольщиков, банков, строительных компаний и государства. По словам специалиста, если этот механизм будет запущен, дольщику будет понятно, кто за что несет ответственность, если он вкладывает средства в строительство дома. По словам представителя АФК в Астане Юлии Якупбаевой, предложение направлено на повышение прозрачности долевого строительства и степени сохранности денег дольщиков.
«Если закон будет принят в предложенном варианте, компаниям, возможно, останется только покинуть строительный рынок либо переквалифицироваться в подрядные организации. «Это приведет к снижению объемов строительства, а первичное и вторичное жилье может подняться в цене, что не отвечает задачам правительства по обеспечению казахстанцев доступным жильем», — разъяснил «Къ» зампред «Астана Недвижимость».
Однако сами дольщики, похоже, не особо интересуются законодательными новинками. По словам Альмиры Шайхиной, некоторые дольщики не только не читают закон, но даже не интересуются условиями собственного договора долевого участия. И хотя действующий закон содержит текст типового договора, юристы рекомендуют всех потенциальных дольщиков вчитываться в документы, на которых они ставят подпись. Так как даже самый подробный типовой договор — это только основа, которую обе стороны — застройщик и дольщик — могут изменить по собственному усмотрению.
