Зачем банки идут на рефинансирование кредитов?

Со следующего года банки смогут взыскивать с должника по кредитам не более 50% от суммы, имеющейся или поступающей на банковский счет заемщика. С одной стороны программа рефинансирования выгодна банкам из-за господдержки, с другой — для всех участников рынка: велика возможность снизить риски невозврата. Но в результате заемщик в любом случае вынужден платить больше, чем планировал.

Ипотечный рынок Казахстана стагнирует уже более двух лет – в июле 2014 года был достигнут пиковый объем займов в размере 934,6 млрд тенге, после чего этот показатель начал снижаться, а объем просроченных кредитов – расти. По состоянию на начало 2015 года объем непогашенной задолженности по ипотечным займам в республике составил 243 млрд тенге, из которых почти половина (116 млрд тенге) относилась к просроченным платежам. Здесь речь идет о займах, выданных в период с 2004 по 2009 год.

В сложившихся условиях в апреле 2015 года была утверждена программа рефинансирования ипотечных жилищных займов, направленная в первую очередь на снижение уровня проблемных кредитов, а также на смягчение условий их погашения. На первый взгляд условия в рамках рефинансирования выглядят привлекательным для заемщиков, прежде всего за счет предложения более низких ставок. Но чтобы защитить должников, не дать им еще больше завязнуть в кредитной паутине и остаться без средств к существованию, Нацбанк РК внес поправки в действующее законодательство, приняв норму (которая будет действовать с 2017 года), ограничивающую банки в списывании с заемщика более 50% его средств.

Тем временем интернет-порталы буквально пестрят заманчивыми сообщениями, призывающими потенциального клиента воспользоваться преимуществами государственной программы рефинансирования, которая позволяет снизить процентную ставку до 3% годовых, а также перевести заем, полученный в иностранной валюте, в тенге.

Семь раз просчитай все риски…

Однако суть рефинансирования заключается в том, что заемщик не просто получает новый кредит, а новый кредит на погашение прежнего или прежних, если кредитов было два или более. «Смысл рефинансирования не в том, чтобы увеличить долговую нагрузку и загнать заемщика в еще большую кабалу, а в том, чтобы снизить риски невозврата, например в случае валютной ипотеки или появления в банке более привлекательных программ, или в целях переманить клиента у конкурентов более выгодными условиями», — отметил в комментариях «Къ» генеральный директор SAS Казахстан Андрей Суставов.

В данном случае, с его точки зрения, на клиентах рефинансирование сказывается положительно.

Однако здесь важно понимать, что подходить к данному вопросу следует индивидуально и нужно принимать во внимание целый ряд аспектов, поскольку выгоды от этого процесса все-таки далеко не всегда превышают издержки. С точки зрения ведущего аналитика GLOBAL FX Сергея Мельникова, необходимо учитывать комиссионные, взимаемые новым кредитором, затраты на оформление новых документов, повторную оценку недвижимости и, возможно, повторное страхование в другой компании по требованию банка. «В ситуациях с заемщиками, которым требуется увеличение срока кредита с целью уменьшения размера ежемесячных выплат, присутствует риск того, что ставки будут даже выше. Таким образом, несмотря на неоднократный пересмотр и смягчение условий предлагаемой программы, следует тщательно просчитать все расходы, сопряженные с рефинансированием, и обращаться к другому кредитору только в том случае, если выгоды от этого процесса будут очевидными», — считает аналитик.

Кто оказывается в выигрыше

Целей у рефинансирования ипотечных займов обычно несколько. К примеру, со стороны заемщика они направлены на изменение текущих условий: ставки, срока, ежемесячного аннуитетного платежа. Конечно, клиент может добиться пересмотра условий займа и в своем банке, но это уже будет называться реструктуризацией, а не рефинансированием. По мнению руководителя аналитического отдела Grand Capital Сергея Козловского, с позиций заемщика можно рассматривать два сценария, когда требуется рефинансирование. Первый — улучшились условия займов на рынке и можно перезанять под меньший процент в другом банке.

Второй — текущие платежные обязательства становятся непосильной ношей, банк не хочет вести диалог, требуя исполнения платежа. В таком случае приходится обращаться в другую кредитную организацию. На выходе возникшая трудность может разрешиться таким образом: клиент соглашается на большую ставку, чем первоначальная, но ежемесячный платеж уменьшается за счет увеличения срока кредитования, например с 10 до 20 лет.

«В свою очередь банки предлагают рефинансирование, получая доступ к более дешевым средствам, чем в момент оформления ипотеки. Предлагая клиенту более выгодные условия, банки с одной стороны уводят клиента у конкурента, с другой — позволяют ему (банку-конкуренту) привлечь дополнительные займы под освободившиеся активы», — отметил «Къ» Сергей Козловский.

Пытаются ли банки, рефинансируя кредиты, решить проблемы невозвратных кредитов?

По сути, рефинансирование – это продукт, который позволяет банкам конкурировать за качественного заемщика, а самим заемщикам – получать более выгодные предложения, поскольку при рефинансировании займа меняются условия договора. По мнению Андрея Суставова, сама по себе активация в этом сегменте не говорит о том, что банки теряют клиентов и средства. «Последний год мы наблюдали снижение выдачи ипотечных кредитов. Тем не менее это очень привлекательный продукт как для банков (поскольку кредит обеспечен недвижимостью в качестве залога), так и для заемщика (поскольку позволяет ему решить свои жилищные вопросы). Так что интерес к рефинансированию свидетельствует скорее об острожном оживлении ипотечного кредитования», — отмечает эксперт.

Что касается проблемы невозвратных кредитов, то здесь, по его мнению, было бы резонно говорить о предложениях со стороны БВУ не рефинансирования, а реструктуризации долга, о кредитных каникулах или настаивании на продаже предмета залога (недвижимости).

Вместе с тем в настоящее время для БВУ в Казахстане рефинансирование проблемных ипотечных кредитов идет в двух параллельных направлениях. Как отмечает аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман, в первую очередь это программа государственной поддержки таких кредитов, осуществляемая на условиях и за счет средств Национального банка. Коммерческие банки выступают в данном случае практически исполнителями, непосредственно осуществляющими данные операции. «Программа действует, как известно, до 1 декабря 2016 года. Но сейчас Национальный фонд развития финансовых услуг обратился в Нацбанк с предложением продлить ее еще на год – до 1 декабря 2017 года. Такая практика позволяет снизить остроту проблемы для заемщиков, относящихся к социально уязвимым слоям населения, реструктурировать кредит по льготной ставке (не более 3% годовых)», — напомнил аналитик.

Другое направление – это самостоятельные проекты банков, столкнувшихся с невозвратами средств по ипотеке. Здесь ситуация сложнее и в каждом случае индивидуальна. К примеру, если человек не может выплачивать задолженность, то ему можно было бы предложить разнообразные варианты. Это может быть выдача нового кредита для погашения действующего, на более длительный срок. В связи с этим уменьшается ежемесячный платеж, но увеличивается период, а значит, и сумма выплат. Или, например, кредитные каникулы на определенное время, когда не гасится сумма кредита. Однако здесь, как и везде, есть свои подводные камни. И в результате получается, что на самом деле это не льгота и после временного послабления затем заемщик платит не меньше, а больше.

«И все же такая практика может быть благом и для банка, и для заемщика. Человеку, у которого, например, временные трудности (болезнь, потеря работы, снижение дохода), это позволяет не потерять имущество, дает возможность выправить ситуацию. У банка также нет потерь, если платежи потом восстановятся. И в таком случае не нужно изымать и продавать недвижимость. Обе стороны руководствуются принципом «из двух зол выбирают меньшее», — отмечает эксперт.

Возможен и вариант рефинансирования, получения нового займа в другом банке погашением первоначального кредита. Как отмечают все эксперты «Къ», рефинансирование может быть выгодно, если при этом снижается ставка. В любом случае заемщику предоставлен выбор вариантов, а это гораздо лучше, чем изначально жесткая позиция при невозвратах кредитов.