Как решения чиновников влияют на стоимость премиальной жилой недвижимости

Стоимость высококлассного жилья в 27 крупнейших городах мира в 2020 году вырастет в среднем на 1,8%. Это лучше, чем 0,1% в 2019 году, но значительно ниже пикового роста на 9,3% в июне 2013 года. Такие данные приводит агентство недвижимости Savills в своем исследовании SavillsWorldCitiesPrime.

Есть рынки, которые бросают вызов этой тенденции: в Лиссабоне, Москве и Сиднее благодаря низким процентным ставкам и растущему спросу в 2020 году ожидается повышение цен на 6–8%. 

Европа

В Лиссабоне ожидается самый большой рост цен на элитную недвижимость – 6%–7,9%. Стимулом для роста, как и прежде, останется превышение спроса над предложением. Международные покупатели все еще инвестируют в жилую недвижимость города значительные средства, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы.

В Москве в текущем году благодаря восстановлению внут­ренней экономики и развитию ипотеки ожидается рост цен на 6%–7,9%. Более 97% сделок приходится на внутренний рынок.

Париж и Амстердам вновь стали привлекательными городами для инвестиций в Европе. Прогнозируется, что в 2020 году цены вырастут на 4%–5,9%. Стимулом для инвестиций является относительная безопасность этих рынков и низкие или даже отрицательные процентные ставки.

В 2019 году Берлин был самым сильным игроком в стоимостном выражении, показав рост на 8,8%. Прогноз на ближайший год зависит от введения ограничения на аренду. (Принятие законопроекта о заморозке арендной платы на жилье на пять лет, кроме соцжилья и новостроек, ожидается в первом квартале 2020 года. – «Курсив»). Если закон не вступит в силу, то ожидается, что цены на первоклассное жилье в 2020 году снова будут расти, хоть и более низкими темпами, на 2%–3,9%.

Высокая неопределенность последних лет в Лондоне привела к снижению цен на элитную жилую недвижимость. Но, учитывая новое консервативное большинство в Вестминстере и появление хоть какой-то конкретики вокруг Brexit, существует перспектива восстановления рынка. Прог­нозируется, что цены в лучших районах Лондона вырастут на 2%, что выше показателя 2019 года, но слабее роста предыдущих лет из-за повышения налогов и менее благоприятных обменных курсов для иностранных покупателей.

Женева, где доля иностранной недвижимости очень высокая (доля постоянных иммигрантов в Швейцарии, по данным госсекретариата по миграции, одна из самых больших в мире – около 25% населения в 2018 году. В Женеве постоянные иммигранты составляют 8,4% населения. – «Курсив»), в 2020 году, по всей вероятности, сохранит стабильность, рост цен не более 1,9%. 

В Мадриде и Барселоне – замедление строительства из-за нехватки доступного жилого фонда и новых площадей для застройки. Сохраняется активный спрос на элитную  жилую недвижимость со стороны внутренних и международных покупателей. Цены предположительно останутся на уровне 2019 года. 

США

Снижение цен в Лос-Анджелесе, Майами и Нью-Йорке в прошлом году было связано с избытком предложения на рынке первоклассного жилья. В Нью-Йорке, привыкающем к повышенным ставкам налога на недвижимость, в 2019 году наблюдался спад продаж. Ожидается, что и в 2020 году замедление продолжится. В Майами и Нью-Йорке снижение цен составит 0%–1,9%. В Лос-Анджелесе индекс цен будет колебаться в том же диапазоне 0%–1,9%,  но со знаком «+». Высокий уровень предложения может представлять интерес для покупки жилья.

Сан-Франциско, по прогнозам, продолжит свою положительную тенденцию роста в 2020 году. Хотя увеличение стоимости составит всего 0%–1,9%, это все равно выше, чем на других рынках США.

Азиатско-Тихоокеанский регион

По прогнозам, лидировать в 2020 году в Азиатско-Тихоокеанском регионе будет Сидней с ростом цен более чем на 6%. В 2019 году в Сиднее произошел спад роста цен на элитную нед­вижимость после нескольких лет безудержного роста. Спад был обу­словлен изменениями в банковском законодательстве, затрудняющими получение ипотеки, а также сокращением инвестиций из Китая в результате ужесточения контроля над капиталом.

В 2020 году ожидается возвращение к росту цен благодаря снижению процентных ставок, увеличению иммиграционного потока и продолжающемуся росту спроса. Тем не менее рынок остается чувствительным к глобальной неопределенности и рост цен может реагировать на любые колебания. Лесные пожары, возможно, окажут крат­косрочное смягчающее воздействие на рынок, поскольку начинают влиять на рост национального ВВП. Предполагается, что этот фактор не ослабит роста цен в столице на отдельное жилье с ценами выше средних, однако продолжит препятствовать росту цен в сельских районах.

Сингапур и Токио остаются устойчивыми рынками. Несмотря на демографические проблемы, с которыми сталкиваются японские рынки, Токио стабильно демонстрирует высокие экономические показатели. На рынке жилья продолжает расти сегмент класса люкс. В 2020 году ожидается рост на  0%–1,9%. Рас­тущее благосостояние жителей Сингапура и интерес международных покупателей могут стать причиной роста цен на 2–3,9% в 2020 году. 

Города материкового Китая, по прогнозам, продемонстрируют положительный рост в 2020 году, но значительно более скромными темпами, чем в период с 2013 по 2017 год – тогда процентный рост измерялся двузначными числами.

В Пекине и Шэньчжэне ожидается умеренный рост около 1,9%, в Шанхае, согласно прогнозам, цены вырастут на 2%–3,9%, а в Гуанчжоу и Ханчжоу – на 4%–5,9%. Финансовая кампания по снижению рисков, которую Китай ведет в течение последних лет, привела к переизбытку осторожности на рынках.

В Гонконге народные волнения и торговая война между США и Китаем по-прежнему будут сказываться на рынке элитного жилья. На 2020 год прогнозируется снижение цен на 6%–7,9%. В середине декабря 2019 года была заключена предварительная торговая сделка между США и Китаем, которая должна уменьшить нагрузку на рынки жилья не только в Гонконге, но и в материковом Китае.

В Бангкоке и Куала-Лумпуре произошла коррекция цен из-за потери интереса инвесторов и доверия к рынку. Но, учитывая, что сектор жилья все еще пользуется популярностью среди пожилых эмигрантов, ожидается, что его значения в 2020 году останутся стабильными или будут иметь незначительное снижение. 

На рынке жилья в Мумбаи сохранится низкий спрос – цена может снизиться на 1,9%.

Ближний Восток и Африка

В Дубае избыточное предложение продолжает оказывать сдерживающее влияние на рост цен. Можно предположить, что цены в 2020 году снизятся на 2%–3,9% по сравнению с ценами 2019 года. Новый правительственный комитет по недвижимости, созданный для решения таких проблем, как избыточное предложение на рынке, также может поспособствовать снижению цен в городе.

Кейптаун столкнулся с замедлением активности и коррекцией цен, особенно на самое дорогостоящее жилье, связанными с сокращением иностранных закупок и увеличением эмиграции. Но азиатские инвесторы продолжают вкладывать деньги, российские и ближневосточные покупатели также стремятся использовать товарные интересы в Африке. На 2020 год в Кейптауне прогнозируется рост цен на 2%–3,9%.

В целом перспективы на 2020 более позитивны, чем в 2019 году, но во многих городах рост цен на высококлассное жилье все еще остается низким. 

На стоимость недвижимости в городах мира продолжат влиять как макроэкономические факторы – политическая и экономическая неопределенность, так и локальные события – налоговые изменения и государственная политика.  Но ключевым фактором формирования цены на недвижимость по-прежнему является баланс между спросом и предложением; наибольший рост будет наблюдаться в городах, где спрос значительно превышает предложение.