Куда расти современной торговле в Казахстане
Лишь пятую часть торговых площадей в стране можно отнести к современным, причем сосредоточены они в двух мегаполисах — Алматы и Нур-Султане. В региональных городах показатель обеспеченности качественными торговыми «квадратами» на порядок ниже. Какие регионы страны нуждаются в новых ТРЦ и какими должны быть эти торговые центры рассказали эксперты Colliers Kazakhstan.
В Казахстане 7,9 млн кв.м. торговых площадей или почти 70 тыс. магазинов и ТРЦ. Но к современным и качественным, аналитики Colliers Kazakhstan относят только пятую часть из этих площадей – 1,7 млн кв.м, половина из которых находится в Алматы (0,8 млн кв.м), четверть в Нур-Султане (0,4 млн кв.м), а остальные расположены в региональных городах.
Районный дефицит
Хотя COVID-19 и привел к стагнации на рынке торговой недвижимости, эксперты Colliers уверены, что пик насыщения качественными торговыми площадями в Казахстане еще не достигнут.
К примеру, в городах-миллионниках России обеспеченность торговыми «квадратами» (GLA) варьируется в пределах 430-650 на тысячу человек. В казахстанских мегаполисах – 330-400 кв.м, а в региональных городах страны на тысячу человек приходится всего от 24 до 151 кв.м. современных ТРЦ.
«В Казахстане есть дефицит качественных торговых площадей даже в тех городах, где доходы населения выше среднего по стране — Атырау, Караганда и Павлодар. Недостаток современных торговых центров есть и в других городах республики — Шымкенте, Петропавловске, Уральске, Костанае, Усть-Каменогорске, Актобе, Актау, Таразе и Кызылорде» — отмечает старший консультант Colliers Kazakhstan Павел Аношин.
Даже в Алматы и Нур-Султане, где средняя обеспеченность торговыми квадратами довольно высокая, Colliers указывает на сильный перекос по районам.
«Если в Есильском районе (левый берег) Нур-Султана обеспеченность торговыми площадями самая высокая — на уровне около 900 кв.м. на тысячу человек, то в районах Байконур, Сарыарка и Алматы (правый берег) недостает современных торговых площадей. В Алматы дефицит качественных торговых площадей наблюдается в Алатауском и Жетысуйском районах» — продолжает эксперт.
Казахстанскому рынку по-прежнему не хватает современных торговых площадей, но построены они должны быть с учетом новых коронавирусных реалий и грамотной маркетинговой стратегии, отмечает эксперты Colliers Kazakhstan.
Ожидания потребителей
Чтобы быть успешным, ТРЦ уже недостаточно построить здание в удачной локации. Торговый центр должен быть доступен не только для автомобилистов, но и для пешеходов, а управляющая команда — четко понимать для каких клиентов они работают, как привлечь своего покупателя какие бренды и группы товаров нужны целевой аудитории сейчас, а какие будут востребованы завтра.
Современный потребитель экономит время, заботится о безопасности и здоровье, ответственно относится к экологии и ценит креатив в архитектурных решениях и концепции. А развитие электронной коммерции смещает акцент посетителей ТРЦ с шоппинга на развлечения.
Концептуальный подход
Большинство казахстанских ТРЦ конкурируют между собой, практически не отличаясь составом арендаторов и размерами торговых площадей.
Чтобы занять свою нишу, эксперты Colliers советуют девелоперам максимально использовать потенциал ландшафта и природных зон, применять неординарные форматы и архитектурные решения для создания особой атмосферы для покупателей.
«Стоит обратить внимание на развитие «Outlet» центров, наличие зон «Big Box Retail Park» и разнообразных площадок e-commerce. В составе ТРЦ должен присутствовать mix баров, кафе, различных активных и виртуальных видов развлечений» — говорит Аношин.
Соотношение развлекательных площадей и зоны общественного питания зависит от масштаба и локации ТРЦ.
В среднем на развлекательные площади в казахстанских ТРЦ приходится 16%-20%, а на зону общественного питания – 8%-9% от общей арендуемой площади.
Для небольшого торгового центра в пешей доступности с высокой плотностью населения в зоне охвата долю развлекательных площадей в составе tenant-mix можно уменьшить, а долю площадей, выделенных для операторов общественного питания, наоборот, увеличить, так как в таких ТРЦ она генерирует основной трафик.
В региональном или супер-региональном формате ТРЦ, куда основной поток посетителей добирается на автомобиле, пропорция обратная — площади для общественного питания могут играть здесь сопутствующую функцию, а долю развлекательных площадей лучше увеличить.
При разработке концепта важен правильный подбор якорных арендаторов, которые повысят показатели посещаемости и товарооборота. К примеру, в последние несколько лет наблюдается тренд сокращения доли классического ритейла по отношению к доле операторов, сфокусированных на experience retail.
Примеры концептуальных ТРЦ
В качестве примеров успешной концепции Colliers Kazakhstan приводит российские ТРЦ Вегас (Москва) и Грозный Молл (Грозный).
Московский Вегас отличает удачное зонирование пространства и удобная навигация. Чтобы сохранят привлекательность для потребителей, раз в десятилетие руководство ТРЦ проводит коммерческую реконцепцию. Так 2020-2021 году ТРЦ расширил открыл новое пространство для гурманов Vegas Bazaar: аутентичные фуд-концепции с разнообразными кухнями мира; фудмаркет со свежайшими фермерскими продуктами; концептуально оформленную зону для встреч с семьей и друзьями.
Самый крупный комплекс южного федерального округа России Грозный Молл окружен парково-рекреационной зоной с мостами и набережными, в которой круглый год будут проходить выставки, детские ивенты, спортивные соревнования и общегородские мероприятия с фейерверками и световыми шоу. В самом ТРЦ предусмотрена обзорная площадка на высоте 400 метров, и рестораны с панорамными видами.
Чтобы соответствовать ожиданиям посетителей, девелоперы и управляющие компании ищут неординарные решения — на рынке появляются оригинальные гастрономические концепты, фудхоллы, новые виды развлечений, продуманные и привлекательные «инстаграммные» пространства.
«Если еще несколько лет назад средний жизненный цикл концепта ТРЦ составлял 10-12 лет, то сейчас он сократился до 6-7 лет. Критерии меняются быстро и современный торговый центр должен проявить гибкость и скорость, чтобы продолжать оставаться на первых позициях рейтинга. Необходимо все время держать руку на пульсе своего потенциального клиента и не только понимать, но и предугадывать его потребности» — резюмирует Павел Аношин.
