ПИК-ті тарату және МИБ құру. Өзгеріс не үшін қажет және қандай нәтиже бермек?

Қазақстанда жарты айдан кейін ПИK (пәтер иелерінің кооперативі) таратылып, тұрғындар МИБ-ке (мүлік иелерінің бірлестіктеріне) немесе ЖС-ға (жай серіктестік) көшуі керек еді. Мұндай өзгерістер не үшін қажет болып жатыр және ол неге кейінге шегерілді?

Неліктен басқарудың жаңа форматына көшу қажеттілігі туындады?

Бұған ПИК қызметіне қатысты азаматтардың көп арыз-шағымы әсер еткен. Олар негізінен ашықтықтың болмауынан, толық және түсінікті есеп берілмеуінен, жұмыс дұрыс атқарылмайтындықтан түскен. Көптеген эксперттің бағалауынша, тым көп үйді қамтитын, бірақ басқаруы тиімсіз ПИК-тегі жеке қатысушыларының теңсіздігі де осы өзгеріске итермелеген. Кейбір төраға өздерінің кооперативтерін 20 жылдан астам басқарып келеді.

Осыған байланысты заңнамаға 2020 жылы күшіне енген түзетулер енгізілді. Олар ПИК жүйесін жоюға және МИБ пен ЖС-ға көшуге арналған және бұл 2022 жылдың 1 шілдесінен кейін орындалуы керек еді.

ПИК және МИБ пен ЖС-ның қандай айырмашылығы бар?

ПИК-тен кейінгі екеуінің негізгі айырмашылығы тұрғындардың тек өз үйін басқаруында болады. МИБ те, ЖС да олардың «Бір үй – бір бірлестік – бір есеп» қағидаты бойынша күрделі жөндеу жұмыстарына қаражатты жинақтап, ақшаның түсуін және олардың мақсатты жұмсалуын қадағалауға мүмкіндік береді. Әрбір үй басқару мәселелерінде дербес болады.

МИБ «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы» КЕАҚ арқылы әділет басқармаларында заңды тұлға ретінде тіркеледі.

ЖС – заңды тұлға емес. Оны заңды тұлға ашпай, мүмкін арнайы банк есепшот ашпай-ақ үйді басқару деуге болады. ЖС кішігірім үйлерге (20-30 пәтер) қолайлы, онда салыстырмалы түрде тұрғындар аз және олар өзінің сенімді өкілінің жалақысын төлей алмауы мүмкін.

Қазақстандықтарға бұл өзгеріс қандай пайда әкелмек және оған қалай қол жеткізуге болады?

Тұрғындар жаңа формат арқылы кондоминиумды белсендірек басқаруға, шығындарды бақылауға, мәселелерді тезірек шешуге және кондоминиумды жалға беруден түскен ақшаны бөлісуге қол жеткізеді.

Бірақ ең алдымен пәтер иелерінің кем дегенде 10 пайызын қамтитын бастамашыл топ құру қажет. Бұл топты 10 күн ішінде барлық пәтер иелерінің жиналысын ұйымдастырады, онда олар болашақ бірлестіктің форматын – МИБ немесе ЖС-ны таңдауы керек. Егер тұрғындар МИБ-ті таңдаған болса, онда олар МИБ төрағасын, үй кеңесінің мүшелерін (кемінде үш адам), аудиторды таңдап, жарғыны бекітуі керек. Бірақ жиналысқа үйдің 51% тұрғыны қатысуы қажет. Егер жеткілікті адам қатыспаса, бастамашыл топ мүшелері пәтер-пәтерді аралап, бланк толтыртқызып, пікірін анықтауға тиіс.

Тұрғын үй қатынастары туралы заңға сәйкес, МИБ төрағасына белгілі бір міндеттер жүктелген. Жиналыс хаттамасын, жарғыны алып, МИБ-ті ресми тіркеу үшін «Азаматтарға арналған үкіметке» барады.

Төраға МИБ-ті тіркеу туралы куәлікті алғаннан кейін 15 күн ішінде екінші деңгейлі банктердің бірінде арнайы банктік шот ашуы керек. МИБ бес жұмыс күні ішінде тіркеледі. Сондай-ақ жылдық тариф, үйді ұстауға арналған қаражат және МИБ төрағасының жалақысы қамтылған жылдық сметалық құжаттама бекітіледі. Бағалау Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі бекіткен есептеу әдістемесіне сәйкес құрастырылады.

Шығын қалай басқарылады?

МИБ құрылғаннан кейін үйді жалға алушылар жиналыс өткізіп, шығын сметасын қабылдауы керек.

Ақшаны күрделі жөндеу шотынан кондоминиумдағы шатырды, қасбетті және басқа да жалпыға ортақ мүлік бөліктерін жөндеуге жұмсауға болады.

Сондай-ақ «Тұрғын үйді күтіп ұстауға» шотынан ақша бөлінеді: 30 пайыздан көп емесі басқаруға, 70 пайыздан көп емес жалпы мүлікті ұстауға кетеді.

Кондоминиум объектісін басқаруға мына шығындар кіреді:

бухгалтерлік есеп қызметі, статистикалық және салық есептілігі үшін төлем;
кондоминиум объектісін басқарғаны үшін атқарушы органға төлем (мөлшері жиналыста немесе үй кеңесінде келісіледі);
бюджетке төленетін міндетті төлемдер (салықтар, аударымдар және т.б.);
банк қызметтері;
есеп айырысу-кассалық қызметтерге ақы төлеу;
кеңсені күтуге шығындар (жалға алу, байланыс, кеңсе тауарлары, кеңсе жабдықтары және оны ұстау).

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстауға мына шығындар кіреді:

кондоминиум объектісінің зиянкестерімен күресу, дезинсекция, жертөлелерді, автотұрақтарды және басқа да ортақ аймақтарды дезинфекциялау;
жалпы ғимарат инженерлік жүйелеріндегі апаттарды ұстау, оқшаулау (жылыту, ыстық және суық сумен жабдықтау, су бұру, электрмен жабдықтау, газбен жабдықтау, желдету);
жалпы құрылыс инженерлік жүйелері мен жабдықтарын күзгі-қысқы кезеңге дайындау;
кондоминиум объектісінің жалпы алаңдарының санитарлық жағдайын қамтамасыз ету;
кондоминиум объектісінің іргелес аумағындағы жер учаскесінің санитарлық жағдайын қамтамасыз ету. Бұған көгалдандыру (көгалдандыру, күтіп-баптау, жасыл желектер мен гүлзарларды кесу), қоқыс саңылауларын санитарлық тазарту, ағынды суларды тазарту, аулалық дәретханаларды тазарту және әктеу, жапырақтарды, қар мен мұзды, оның ішінде шатырдан тазарту;
жалпы үй өлшеу құралдарын сатып алу, монтаждау, қызмет көрсету және калибрлеу;
пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жиналысының шешімі бойынша қауіпті техникалық құрылғылардың қауіпсіз жұмысын, жоспарлы жөндеуді және төтенше жағдайларды оқшаулауды (лифттерге қызмет көрсету) қамтамасыз ету;
өртке қарсы шаралар, оның ішінде өртке қарсы құрал-жабдықтарға техникалық қызмет көрсету, өрт сөндіргіштерді сатып алу және зарядтау, арнайы жазулар, белгілер, эвакуациялау жоспарлары мен схемаларын орындау, өртті алу мен орнатуды қоспағанда дабыл және өрт сөндіру жүйелері;
кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ағымдағы жөндеу (ақаулы акт негізінде);
пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлар жиналысының шешімі бойынша кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған коммуналдық қызметтерге ақы төлеу;
интерком жабдығын орнату;
домофон жабдықтарына қызмет көрсету;
үй шығындары (тауар-материал, құрал-жабдықтар сатып алу және т.б.).

Мемлекеттік органдардан кім МИБ пен ЖС қызметін бақылайды?

МИБ пен ЖС басшылығы ай сайын тұрғындарға атқарған жұмысы туралы есеп беруге міндетті. Олай болмаған жағдайда, тұрғындардың шағымы бойынша тұрғын үй инспекциясы құжаттардың бар-жоғын және дұрыстығын тексеруге кіріседі. Бірақ жұмыс сапасын МИБ кеңесі, қаржылық мәселелерді тексеру комиссиялары бақылауы керек.

Не себепті ПИК-тің жұмысы тағы бір жылға ұзартылды?

ПИК жұмысының тағы бір жылға созылуына сапаны арттыру мәселесі себеп болған. Бұл туралы күні кеше ҚР Парламенті Сенатының жалпы отырысында қаралған заң жобасында белгілі болды.

«Карантин шаралары кезеңінде пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жиналыстарын өткізу проблемаға айналды. Соның салдарынан бүгінде көппәтерлі тұрғын үйлердің барлығы басқарудың жаңа түріне көшкен жоқ. Осыған орай, кондоминиум объектісін басқарудың жаңа нысандарына (мүлік иелерінің бірлестігі, жай серіктестік) сапалы көшу мақсатында өтпелі кезеңді 2023 жылдың 1 шілдесіне дейін ұзарту ұсынылды», – деп хабарланды отырыста.

Қазірдің өзінде МИБ пен ЖС-ға өтіп жатқан тұрғын үйлер бар. Мысалы, Алматыда 2019 жылдан бері 796 МИБ және 2866 ЖС пайда болды. Бұл – шамамен 55,7%, яғни қаланың жартысынан астамы басқарудың жаңа форматына көшті.