Падение цен на жилье в Китае стало рекордным за восемь лет

Цены на новое жилье в 70 крупных городах Китая в октябре снизились на 0,1% год к году, сообщило Национальное бюро статистики Китая. Цены на жилье снижаются четвертый месяц подряд, а усилий Пекина для восстановления спроса пока недостаточно. Вместе с ними падают и акции китайских застройщиков.

Детали

В целом цены на новостройки снизились на 0,1%, но если убрать субсидируемое государством жилье, падение окажется еще больше – 0,38%. И это рекорд с февраля 2015 года, отмечает Bloomberg. Среди крупнейших городов Китая жилье в новостройках подешевело в Пекине, а также в Шэньчжэне и Гуанчжоу. На рынке вторичного жилья цены рухнули на 0,58%, чего не происходило с октября 2014 года.

Кратковременный подъем рынка жилья в начале этого года после отмены локдаунов оказался недолгим, заявил агентству заместитель директора по исследованиям China Index Holdings Чэнь Вэньцзин. По его словам, покупателей жилья отпугивают низкие доходы и неопределенные перспективы рынка недвижимости.

Слабые данные о ценах на жилье последовали за публикацией Пекином неоднозначной статистики, с одной стороны, продемонстрировавшей рост промпроизводства и розничных продаж в октябре, с другой – падение продаж недвижимости и инвестиций в нее.

В чем причина

Потенциальных покупателей отпугивают недорогая ипотека или ограничения на покупку жилья, отмечает The Wall Street Journal. Из-за краха одних крупных застройщиков вроде Evergrande и проблем со вводом забронированных квартир у других, таких как Country Garden, инвесторы потеряли веру в сам рынок жилья и в безопасность жилья как класса активов. В результате образовался замкнутый круг – доходы застройщиков от предварительных продаж падают, что усугубляет их финансовые проблемы.

Недоверие к застройщикам испытывает и банковский сектор. В конце прошлого года китайский ЦБ объявил о готовности предоставить банкам до 200 млрд юаней ($28 млрд) для финансирования долгостроев. Но, по данным аналитиков Gavekal, из этой суммы пока освоено лишь 5,6 млрд юаней, говорится в статье WSJ.

Инвесторы понимают, что после падения интереса к жилой недвижимости со стороны домохозяйств, банков и держателей облигаций – основных источников средств для застройщиков, оживить рынок сможет только государство. Именно поэтому, отмечает WSJ, акции Country Garden на текущей неделе подскочили на 7%, а Longfor – на 6% на заявлениях источников Bloomberg о том, что ЦБ Китая может через госбанки влить в банковский сектор 1 трлн юаней для финансирования программ реновации и строительства доступного жилья в стране.

Реакция рынка

После публикации слабых данных о ценах на жилье акции китайских застройщиков упали утром в четверг на 1,4%, подсчитал Bloomberg Intelligence. Потери с начала года составили 43%. Рекорд по дневному падению в этом году был зафиксирован в конце сентября после того, как акции China Aoyuan Group рухнули на 72% на возобновившихся после 18-месячного перерыва торгах, а бумаги Evergrande подешевели на 22%, когда застройщик заявил о необходимости пересмотреть план своей реструктуризации.

Инвесторы стали готовиться к новым проблемам со стороны больной отрасли с конца августа, когда вызванный смягчением политики финансовых властей отскок стал быстро сходить на нет. Падение акций в конце сентября произошло в ключевой момент для застройщиков, которые возлагали надежды на оживление продаж в преддверии праздников «Золотой недели».

Контекст

Пекин смог остановить спад на рынке недвижимости в 2015-2016 годах, влив триллионы долларов в программу переселения из ветхого жилья. Но совершенно не ясно, как такая программа могла бы работать сейчас. На фоне очередной кампании по борьбе с коррупцией чиновники на местах вряд ли рискнут финансировать достройку проблемных объектов из средств на переселение из ветхих квартир и реновацию.

В конечном счете от Пекина может потребоваться прямое финансирование для завершения строительства долгостроев, квартиры в которых были распроданы по предзаказам. По оценкам Nomura, которые приводит WSJ, для этого понадобится около 2,7 трлн юаней – почти втрое больше, чем выделило правительство.

Сектор недвижимости в Китае переживает спад с 2021 года, когда Пекин ужесточил условия кредитования крупных застройщиков и приказал банкам замедлить выдачу ипотечных кредитов, чтобы сделать экономику менее зависимой от отрасли, на которую вместе со смежными отраслями приходится около 20% ВВП страны. В результате продажи жилья резко упали, а инвестиции в недвижимость сократились. По оценкам Goldman Sachs, спад на рынке жилья замедлит рост ВВП Китая на 1,5 процентных пункта в этом году.

В 2022 году власти начали снимать ограничения на финансирование застройщиков и снижать стоимость ипотеки. Впоследствии Пекин разрешил крупным городам, в которых ограничения на продажу жилья являются самыми жесткими, снизить требования к первоначальному взносу за ипотеку, предпринял шаги по поощрению покупки вторичной недвижимости и рекомендовал банкам снизить ставки по ипотечным кредитам.