Лучшая недвижимость горнолыжных курортов с точки зрения инвестиций

Уровень снега, надежность снежного покрова, продолжительность сезона, высота над уровнем моря и температура – это пять ключевых показателей, по которым международное агентство недвижимости Savills уже третий год оценивает 56 мировых горнолыжных центров для своего индекса устойчивости горнолыжных курортов.

В этом рейтинге шесть курортов идут с явным отрывом: Церматт (Швейцария), Саас-Фе (Швейцария), Брёй-Червиния (Италия), Вейл (США), Аспен (США) и Обертауэрн (Австрия). И если преимуществом лидеров рейтинга – Церматта и Саас-Фе – является высокогорное расположение, то, например, третьему месту Брёй-Червинии в прошлом сезоне способствовали сильные снегопады. На седьмом месте рейтинга – швейцарский Андерматт, взлетевший за три года на 38 позиций. Он тоже существенно улучшил свои показатели по уровню снега и надежности снежного покрова благодаря сильным снегопадам в прошедшие сезоны.

Снежные инвестиции

Непредсказуемая погода – и чаще это мало осадков, чем много – основная проблема индустрии зимних видов спорта. Ведущие горнолыжные курорты, чтобы оставаться конкурентоспособными несмотря ни на что, диверсифицируют свое предложение. Они строят горнолыжные подъемники для того, чтобы клиенты не тратили время в очередях или для связи с новыми лыжными районами, устанавливают системы искусственного оснежения, возводят новые жилые комплексы и отели, организуют фестивали и спортивные мероприятия. 

Яркий пример – альпийские курорты, где в прошлом сезоне было открыто более 100 новых подъемников, и примерно столько же должно открыться в текущем сезоне. По оценке консультанта из Швейцарии Лорана Ваната, австрийские инвесторы с 2000 года потратили более 7 млрд евро на обновление и строительство подъемников. Открытая в 2018 году в Швейцарии гондольная канатная дорога Шнеехюэнешток-Экспресс из Оберальппаса в Шнеехюэнешток завершила крупный проект, соединяющий Андерматт и Седрун. Общая сумма инвестиций в создание объединенной лыжной зоны с более чем 120 км трасс составила 120 млн евро.

В продлевающие сезонность технологии искусственного снега в Австрии с 2008 года ежегодно инвестируется в среднем 130 млн евро. Сейчас более чем на 60% альпийских склонов действует система оснежения. 

Пытаясь привлечь более широкий круг потребителей, лыжные курорты инвестируют в развитие сопутствующих услуг. Например, предлагают современные SPA-салоны и велнес-услуги от всемирно известных брендов – например, в Куршевеле это Six Senses, в Доломитовых Альпах – Lefay. 

Высокогорный «квадрат»

Развитие инфраструктуры – одна из причин роста цен на недвижимость горнолыжных курортов. Среди экономических факторов роста – дефицит предложения и колебания валютных курсов. На многих альпийских курортах за последние 12 месяцев поднялась стоимость недвижимости, особенно – премиального сегмента. 

Лидирует в этом сегменте  Куршевель-1850 со средней стоимостью квадратного метра более 23 тыс. евро. На втором и третьем месте Аспен (20,5 тыс. евро за кв. м) и Валь-д’Изер (20,3 тыс. евро за кв. м). Вербье (20,1 тыс. евро за кв. м), занявший четвертое место, стал самым дорогим швейцарским курортом, опередив Андерматт (17,3 тыс. евро за кв. м).

На другом конце альпийского ценового рейтинга расположились Бад-Гаштайн (3,2 тыс. евро за кв. м) и Ла Плань (4,75 тыс. евро за кв. м). Относительно невысоки цены на недвижимость в Брёй-Червинии (6,2 тыс. евро за кв. м) и Саас-Фе (8,4 тыс. евро за кв. м), курортах-лидерах по индексу устойчивости. 

В сегменте ультрадорогой недвижимости первенство у Аспена со средней ценой за квадрат в 44,5 тыс. евро. На втором месте Куршевель-1850 с 33,4 тыс. евро за кв. м, опередивший Вейл с ценой 32,9 тыс. евро за кв. м.

В плюсе

Savills World Research в июне 2019 года опросил около 540 владельцев и 110 арендаторов недвижимости на горнолыжных курортах в Европе и Северной Америке. 60% опрошенных владельцев покрывают от 80 до 100% своих ипотечных платежей арендными доходами. Больше половины (54%) респондентов намеревались сдать такую недвижимость в краткосрочную аренду. Чаще всего горнолыжная недвижимость является дополнительным источником дохода владельцев. Лишь 6% опрошенных эта собственность приносит основной доход.

Средняя доходность недвижимости на горнолыжных курортах, судя по данным опроса – 5,5%. Но если объекты в Северной Америке имеют доход в диапазоне от 3,7 до 10%, то в Альпах доход ниже – от 2,3 до 6,4%. В среднем лыжные объекты сдавались в аренду на 19 недель в году. Это высокий показатель, учитывая, что средний лыжный сезон длится 20 недель. Но нужно отметить, что треть этого времени жилье занимали сами владельцы или их друзья.

Наиболее значимыми факторами для владельцев и арендаторов, по информации Savills, стали интернет, телевизор, место для парковки автомобиля, а также тепло и безопасность. Более чем для 70% арендаторов важны наличие мгновенного бронирования и возможность отмены бронирования без штрафов за 24 часа до заезда. Чуть более половины арендаторов ценят возможность пребывания с детьми.

Горнолыжная география 

Рост посещаемости горнолыжных курортов в мире в основном обусловлен увеличением числа посетителей в странах ЮВА. В первую очередь речь идет о Китае, который может стать крупным игроком на мировом лыжном рынке.

«Через два-три года посещаемость Китая должна быть на уровне Швейцарии… Китай готовится к Зимним Олимпийским играм, которые пройдут в Пекине в 2022 году. И китайское правительство планирует продолжить эту эволюцию на продолжительное время», – отмечает Лоран Ванат.

В прошлом сезоне Китай занял третье место в мире после США и Германии по количеству своих граждан, катающихся на лыжах (около 13 млн). В ноябре 2019 года ведущие китайские курорты сообщали о росте посетителей на 30% с момента открытия по сравнению с аналогичным периодом прошлого сезона. 

Новые рекорды посещений бьют курорты Австралии (2,4 млн лыжников в 2018 году), Новой Зеландии (1,9 млн, +16% к предыдущему сезону). Растет число посетителей скандинав­ских горнолыжных курортов, в основном – Норвегии и Швеции. Это единственные регионы в Европе, куда сейчас приезжает больше лыжников и сноубордистов, чем 10 лет назад.

«Горнолыжный туризм может сместиться в более холодные северные скандинавские страны», – говорит эксперт.

Во многих горнолыжных районах Норвегии и Швеции долгие зимние сезоны и гарантированное качество снега из-за географического положения. 

И все же пока Скандинавия с ее 15–20 млн посещений лыжниками за сезон и южное полушарие с 5–6 млн посещений – капля в море по сравнению с Альпами, на которые, по словам Ванта, приходится 150 из 400 млн ежегодных посещений горнолыжных курортов. По данным Knight Frank, посещаемость Швейцарских Альп в 2018–2019 годах увеличилась на 10,6%, Французских Альп – на 5,3%. Наибольшее количество иностранных лыжников в Альпах, по данным Savills, привлекает Австрия, куда 66% посетителей приезжают из-за рубежа. Другие рынки в Альпах также имеют высокую долю иностранных гостей: в Швейцарии 46% иностранцев от общего числа посетителей, в Италии – 35%, во Франции – 27%. Для сравнения, лыжники, не являющиеся гражданами страны, составляют 6% от общего числа в США, 10% – в Японии и 12% – в Канаде.

В России, имеющей самое большое количество гор – от холмов Хибинского хребта на Кольском полуострове до вершин Кавказа и вулканов Камчатки, по подсчетам экспертов, пока только 3% населения увлекаются горными лыжами. Зимняя Олимпиада-2014 сделала Сочи популярным курортом, на который ежегодно приезжают около 800 тыс. горнолыжников, и подтолкнула к модернизации другие российские курорты. А снижение курса рубля сделало горнолыжные курорты России более привлекательными как для иностранцев (за счет удешевления туров в Россию), так и для россиян (за счет удорожания зарубежных туров). Но этому рынку до лидеров пока далеко.

Препятствия на наезженной трассе

В сезоне 2019–2020 горнолыжная отрасль, и прежде всего молодая отрасль Китая, получила мощнейший удар от коронавируса. С 24 января – а это было начало новогодних каникул в стране – более 95% из 770 горнолыжных курортов Китая временно закрыты. Прогноз по посещаемости в сезоне здесь сокращен на 47% – до 11 млн, говорится в отчете China Ski Industry White Paper. Аналитики предполагают, что за сезон сектор понесет общие потери в размере около $1,14 млрд.

Закрытие бизнеса в пиковый сезон катастрофично для новых курортов, которые рассчитывали на зимние доходы для покрытия операционных расходов и погашения банковских кредитов до конца года. Местные власти, чтобы облегчить финансовое бремя курортов, снизили для них земельный налог и предоставили субсидии на коммунальные услуги.

Горнолыжные курорты в северо-восточных провинциях Китая, которые к 23 января зарегистрировали более 300 тыс. посетителей, получат компенсацию в размере 2 млн юаней каждый.

В числе более предсказуемых угроз индустрии – изменение климата и снижение уровня потребления молодым поколением. Особенность этой аудитории – более короткие, но более частые каникулы, и нужно еще постараться повторно привлечь молодых лыжников на тот же самый курорт, где они уже побывали. По оценке Savills, инвестиции и устойчивость сейчас более важны, чем когда-либо – курортам нужно не только устоять, но и выделиться на конкурентном рынке.