Ипотечный рынок Казахстана замер в ожидании шторма в ноябре
Снижение максимальной ставки по ипотеке приведет к тому, что банки начнут сокращать ипотечные продукты и переориентироваться на другие направления. В то же время это никак не повлияет на цены на жилье – они будут удерживаться за счет льготных программ. Такое мнение высказал главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов для Krisha.kz
Ипотечный рынок Казахстана входит в зону турбулентности. В середине июня Агентство по регулированию и развитию финансового рынка снизило максимальную эффективную ставку по ипотеке (ГЭСВ) с 25% до 20%. Теоретически, это должно было сделать ипотеку более выгодной для казахстанцев. Однако после этого банки начали массово пересматривать условия кредитования и ограничивать выдачу новых займов. В итоге АРРФР отсрочило снижение ГЭСВ до 1 ноября.
По мнению Рамазана Досова, новая планка в 20% критически мала при текущей базовой ставке в 16,5% и высокой стоимости фондирования. Разница в 3,5 п.п. не покрывает ни кредитные риски, ни операционные расходы банков. В итоге им просто станет не выгодно выдавать ипотеку.
«Доступность ипотеки для широких слоев населения будет не расти, а, наоборот, снижаться. Это решение только усилит перекос в сторону госпрограмм и ухудшит рыночную конкуренцию», – заметил эксперт.
По его словам, снижение ставки может привести к массовым отказам, отложенному спросу, сокращению выбора, особенно для тех, кто не проходит по условиям льготных программ.
Банки усилят требования к заемщикам: вырастут планки по доходу, первоначальному взносу, возрасту жилья. Особенно пострадает вторичный рынок, где нет субсидий и скидок от застройщиков. В регионах, где выбор новостроек ограничен, покупатели могут вовсе остаться без вариантов.
«Если вне госпрограмм спрос резко просядет, а жилье будет вводиться активно, осенью снова встанет вопрос о пересмотре максимальной ставки. В противном случае возрастает риск накопления непроданного жилья», – считает Досов.
Стоит отметить, что с похожими мнениями ранее выступали аналитики Первого кредитного бюро и экономист Галим Хусаинов.
Несмотря на изменения на ипотечном рынке и повышение требований банков, ждать масштабного снижения цен на жилье не стоит, отмечают эксперты.
По словам риелтора Имрана Османова, около 85% продавцов продают жилье, чтобы купить другое, поэтому им невыгодно сильно снижать цену. Однако рынок стал гибче – если раньше торг шел на 500 тыс. тенге, то сейчас скидки могут доходить до 10% от стоимости. При этом массовых распродаж не ожидается.
Экономист Эльдар Шамсутдинов подчеркнул, что жилье по-прежнему остается привлекательным активом из-за инфляции, девальвации и отсутствия альтернативных способов сбережений.
«Цены останутся примерно на том же уровне. Уйдет часть покупателей, которым ипотека не по карману, но и продавцов не станет больше. Давления на рынок не возникнет. В то же время покупатели с наличкой будут поддерживать рынок», – считает Шамсутдинов.
Риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners Александр Бикетов отметил, что продавцы, которым нужно продать недвижимость, готовы идти на торг для реальных покупателей.
«Общего снижения цен мы не прогнозируем, особенно с учетом роста стоимости первички из-за ввода НДС в 16% с 2026 года», – пояснил он.
Прогнозы экспертов:
- ипотека станет менее доступной, особенно для вторичного жилья;
- банки ужесточат требования к заемщикам;
- снижения цен не будет – предложений на рынке слишком мало;
- первичный рынок поддержат государственные программы;
- вторичный рынок может спасти запуск новых ипотечных инициатив.
Имран Османов считает, что пауза до 1 ноября – шанс заключить сделки по старым условиям ипотеки.
