Весенний запуск программ льготной ипотеки Отбасы банка традиционно оживляет рынок недвижимости. Однако действующие ценовые ограничения при растущей себестоимости строительства вынуждают застройщиков экономить – прежде всего на качестве. Об этом заявила эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
По ее словам, девелоперам приходится укладываться в 350-400 тыс. тенге за квадратный метр, тогда как реальные издержки уже выше.
«Чтобы сохранить маржинальность на уровне 10-15%, девелоперы сокращают расходы в первую очередь на качестве. Каждый запуск программы сопровождается резким ростом спроса в сегменте эконом- и комфорт-класса (III-IV классы). Одновременно увеличиваются издержки: индекс цен на строительно-монтажные работы и материалы ежегодно демонстрирует стабильный рост… При этом лимиты стоимости жилья в государственных программах индексируются с запозданием», – отмечает Сейтнурова.
По сути, застройщик оказывается между фиксированным потолком цены и растущей себестоимостью. Чтобы сохранить проект в пуле доступного жилья, компании применяют так называемый «инжиниринг стоимости», что фактически означает удешевление решений.
Экономия, по словам эксперта, затрагивает ключевые элементы зданий. Вместо более долговечных вентилируемых фасадов чаще используют «мокрый фасад» по пенополистиролу. Керамогранит берут минимальной допустимой толщины, а инженерные сети комплектуют более дешевыми аналогами, что может повысить риск аварий через 3-5 лет эксплуатации.
При этом льготные программы остаются главным драйвером рынка. Но их текущая архитектура, считает Сейтнурова, стимулирует строительство «квадратных метров» в рамках лимита, а не повышение качества среды.
«Среди возможных решений – переход к динамической индексации ценовых потолков с привязкой к официальному индексу стройматериалов. Также важно, чтобы было субсидирование не только спроса, но и проектного финансирования при обязательном техническом аудите. Без корректировки подхода через 10-15 лет рынок может столкнуться с масштабным фондом морально и физически устаревшего жилья, требующего капитальных вложений за счет собственников и бюджета», – заключает эксперт.
Ранее «Курсив» писал, какие льготные ипотеки будут доступны в 2026 году и когда по ним начнут принимать заявки.
