С введением НДС на жилье в Казахстане покупатели новостроек рискуют переплатить миллионы тенге. Как рассказала девелопер и эксперт по строительству Диляра Сейтнурова, в отдельных случаях разница в цене квартиры может достигать 1-3 млн тенге – и избежать лишних расходов помогает всего один вопрос.
С 1 января 2026 года в стране вступил в силу новый Налоговый кодекс, который ввел НДС в размере 16% на первичное жилье. Ранее такие объекты фактически освобождались от налога – ставка была нулевой, и покупатели его не ощущали.
При этом действует важное исключение: если строительство жилого комплекса началось до 1 января 2026 года, застройщик вправе применять нулевую ставку НДС.
На практике налог существенно влияет на цену. По словам эксперта, квартира площадью 50 кв. м в Алматы при базовой стоимости 32,5 млн тенге может подорожать до 37,7 млн тенге только за счет НДС в 16%, который добавляет более 5,2 млн тенге.
Сейтнурова отмечает, что застройщики часто уже закладывают налог в стоимость квадратного метра, поэтому в рекламе он не всегда виден. Однако в ряде случаев НДС может начисляться сверху – и тогда итоговая цена для покупателя резко увеличивается.
«Застройщики давно закладывают это в цену квадрата. В рекламном прайсе нет строчки «НДС». Но вы его всегда платите, просто не видите», – поясняет она.
По ее словам, многие покупатели узнают о дополнительных платежах уже после подписания договора.
«Недавно я проверяла несколько объектов. В одном прайсе черным по белому написано: «Цена включает все налоги». Открываю договор долевого участия, а там НДС идет отдельной строкой поверх суммы договора. Итоговая разница на квартиру площадью 55 кв. м составила больше 5 млн тенге. Покупатель узнал об этом уже после подписания», – рассказала эксперт.
Эксперт советует перед покупкой проверить несколько ключевых моментов. Во-первых, запросить документы с датой начала строительства. От этого, по словам эксперта, зависит, применяется ли НДС вообще.
Во-вторых, стоит уточнить налоговый статус объекта и наличие регистрации. Также важно понять, включен ли НДС в цену или начисляется отдельно.
«Оба варианта абсолютно законны. Но для вашего бюджета разница принципиальная. Фразы «цена 18 млн тенге с учетом НДС» и фраза «цена 18 млн тенге плюс НДС 16%» дают совершенно разные итоговые суммы. В первом случае налог уже внутри цены. Во втором добавится еще 2 400 000 тенге поверх. Это не мелочь, а первоначальный взнос по ипотеке», – считает эксперт.
Кроме того, Сейтнурова рекомендует сверить договор долевого участия и счет-фактуру: итоговая сумма сделки и сумма с учетом НДС должны совпадать.
По ее оценке, объекты, начатые до 2026 года, остаются последними новостройками без нового налогового режима.
«Застройщики активно используют это как аргумент в продажах. И это честный аргумент, но окно реально закрывается», – подытоживает Сейтнурова.
Ранее Комитет госдоходов Минфина отчитался о поступлении в республиканский бюджет по итогам января-февраля 1,5 трлн тенге НДС, что на 19,8% больше, чем планировалось ранее.
