Эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова заявила, что первичный рынок жилья в Казахстане оказался в непростой ситуации: спрос заметно просел, но цены на новостройки продолжают расти.
По оценкам участников рынка, в первом полугодии 2026 года продажи жилья на первичном рынке снизились на 20-25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На первый взгляд, при таком падении спроса квартиры должны дешеветь. Однако на практике этого не происходит.
Одной из главных причин Сейтнурова называет введение НДС на первичное жилье с января 2026 года.
«Новостройки подорожали в среднем на 10-12% в зависимости от проекта и ценовой политики застройщика», – отмечает эксперт.
Кроме налоговой нагрузки, на стоимость квадратного метра давят подорожание строительных материалов, логистики, рабочей силы и земельных участков. Особенно заметно это в Алматы, где земля остается одним из самых дорогих ресурсов для девелоперов.
Еще один фактор – дорогие деньги. Несмотря на недавнее снижение, базовая ставка Национального банка остается высокой и составляет 17% годовых.
«Сегодня большинство девелоперов работает за счет банковского финансирования. Цена квадратного метра закладывается в финансовую модель еще на этапе получения кредита. Снижать ее ниже согласованного с банком уровня застройщик зачастую не может, поскольку это напрямую влияет на экономику проекта и выполнение обязательств перед кредитором», – поясняет Сейтнурова.
Дополнительную нагрузку на рынок создает новый Строительный кодекс, вступивший в силу с 1 июля 2026 года. Для покупателей это может стать плюсом, поскольку усиливается контроль качества строительства и расширяются гарантийные обязательства.
Но для застройщиков новые требования означают рост расходов.
«Для покупателей это означает усиление контроля качества строительства и расширение гарантийных обязательств. Для застройщиков – дополнительные расходы на технический надзор, страхование и управление рисками», – говорит эксперт.
Что говорят сами застройщики
О том, что проблемы на рынке не являются краткосрочными, все чаще говорят и сами представители отрасли. Недавно председатель совета директоров одного из крупнейших застройщиков Айдын Рахимбаев заявил, что сложности сохраняются уже полгода подряд, поэтому рассчитывать на быстрое восстановление рынка не стоит.
На этом фоне часть компаний ищет возможности за пределами Казахстана. Одним из направлений стал Узбекистан, где, по словам Рахимбаева, продажи в Ташкенте растут, тогда как в Алматы снижаются.
Сейтнурова считает выход на зарубежные рынки логичным шагом для отдельной компании, но предупреждает о рисках для экономики страны.
«Для конкретной компании выход на внешние рынки – это вполне рациональная бизнес-стратегия. Там выше маржинальность и сохраняется высокий спрос. Однако если по этому пути начнет двигаться значительная часть отрасли, Казахстан может столкнуться с оттоком капитала, технологий и профессиональных кадров», – считает эксперт.
Куда пойдут теперь деньги
По ее мнению, строительный сектор может найти точки роста и внутри Казахстана. Первое направление – реновация и редевелопмент городских территорий.
«Рынок нового жилья постепенно насыщается, а вот потенциал реновации остается огромным. Только в Алматы насчитывается более 1 400 ветхих и аварийных домов. Это колоссальный объем работы и неудовлетворенного спроса. Те же строительные мощности, которые сегодня уходят на внешние рынки, могут быть востребованы здесь», – отмечает Сейтнурова.
Второй инструмент – государственно-частное партнерство. По словам эксперта, ГЧП позволяет распределять риски между государством и бизнесом. Это особенно важно в условиях дорогого финансирования, когда сложные городские проекты трудно реализовать только за счет бюджета или только за счет частных инвесторов.
«Реновацию невозможно эффективно реализовать исключительно за счет бюджета или только силами частных компаний. Через механизмы ГЧП можно создать рабочую модель, в которой государство обеспечивает условия и часть гарантий, а бизнес приносит инвестиции, технологии и управленческие компетенции», – говорит она.
Еще один важный вопрос – доверие покупателей. По словам Сейтнуровой, спрос падает не только из-за дорогого жилья. Люди также опасаются долгостроев и недобросовестных застройщиков.
«Эскроу-счета, публичные реестры и расширенные гарантии способны вернуть доверие людей к первичному рынку», – считает Сейтнурова.
Аренда от застройщиков
Также эксперт видит потенциал в новых форматах работы с жильем – институциональной аренде, фондах недвижимости и программах рассрочки.
«Если продажи квартир замедляются, готовое жилье необязательно должно простаивать. Его можно переводить в арендный фонд через профессиональных операторов. В результате застройщик получает стабильный денежный поток, а город – более цивилизованный рынок аренды», – отмечает эксперт.
Пока же большинство девелоперов не снижают официальные цены. Вместо этого они предлагают скидки на отдельные квартиры, акции, рассрочки и субсидирование ипотечных программ. Причина в том, что прямое снижение цены квадратного метра может вызвать вопросы у банков, недовольство у прежних покупателей и восприниматься рынком как признак финансовых проблем компании.
Значительная часть спроса по-прежнему поддерживается государственными программами – «7-20-25», «Наурыз», «Алматы жастары» и продуктами Отбасы банка. Дальнейшая ситуация будет зависеть от инфляции и решений Национального банка.
«Если инфляция останется высокой, быстрое снижение базовой ставки маловероятно. А значит, коммерческая ипотека еще несколько кварталов будет оставаться дорогой», – отмечает Сейтнурова.
По ее словам, дополнительное влияние может оказать ужесточение требований к экспертизе и техническому надзору. Если новые проекты будут запускаться медленнее, предложение жилья может сократиться, что дополнительно поддержит цены.
В ближайшей перспективе покупателям, скорее всего, стоит ждать не резкого падения официальных цен, а большего числа рассрочек, скидок и специальных предложений.
Ранее казахстанцев предупредили о риске остаться без ипотеки.
Цены на новое жилье класса эконом рухнули на 10% за месяц: читайте здесь.
