Эксперты считают, что новый механизм Отбасы банка призван поддержать рынок жилья. Он позволяет быстрее оформить ипотеку тем, у кого уже есть 50% стоимости квартиры. Однако для заемщиков такая схема не обязательно окажется выгоднее обычной ипотеки. Тем, у кого есть необходимая сумма, эксперты все же рекомендуют рассмотреть этот вариант.
С 15 октября Отбасы банк запустил новый механизм оформления промежуточного займа. Если у клиента уже есть 50% стоимости жилья, ему не придется ждать шесть месяцев, пока деньги будут храниться на депозите. Это позволяет быстрее оформить ипотеку. При этом программа распространяется только на покупку квартир в новостройках у определенных крупных застройщиков.
«Курсив» поговорил с экспертами рынка недвижимости о том, почему банк запустил новую программу именно сейчас и действительно ли она поможет казахстанцам купить жилье на более выгодных условиях.
Воспользоваться смогут далеко не все
Эксперт в сфере недвижимости Александр Пак отметил, что отмену шестимесячного ожидания кредита в целом можно расценивать как положительное явление, но не стоит переоценивать масштаб этой меры. По словам эксперта, главная проблема большинства потенциальных покупателей жилья заключается не в сроках ожидания займа, а в отсутствии достаточных средств для первоначального взноса.
Вторым ограничением станет необходимость иметь достаточный доход для обслуживания кредита на покупку жилья в новостройке.
«Неудивительно, что программа рассчитана на новостройки. В последнее время правительство поддерживает сферу строительства. Это понятная мера, потому что правительство не скрывает, что строительная отрасль является драйвером экономики. Здесь видно стремление поддержать ипотечное кредитование и строительную отрасль», – отметил эксперт.
По словам Пака, у программы есть серьезные ограничения: купить жилье можно только у отобранных застройщиков, а большой рынок вторичного жилья остается за ее пределами. При этом многие покупатели заинтересованы именно в покупке квартир на вторичном рынке.
Программа для застройщиков, а не покупателей
Эксперт в сфере недвижимости и инвестиций Лев Тетин считает, что новый механизм промежуточного займа – не более чем маркетинговый ход, разработанный по взаимной договоренности застройщиков и Отбасы банка. По сути, банк возвращается к условиям, действовавшим два года назад, до введения требования о хранении средств на счете не менее шести месяцев перед получением ипотеки.
«Конечно же, это связано с тем, что сейчас спрос осложнен и покупатель стал более требовательным. Если смотреть на динамику за год, то спрос немного ниже, чем в прошлом году. Серьезного падения не было, но есть определенная стагнация на рынке жилой недвижимости. Поэтому это, по сути, партнерское соглашение между Отбасы банком и застройщиками, посредством которого они хотят простимулировать спрос и увеличить продажи», – отметил Лев Тетин.
По словам эксперта, для самого Отбасы банка эта программа не имеет большого значения, поскольку у него действуют полугодовые и годовые лимиты на выдачу займов. В год они охватывают около 120-130 тыс. новых заемщиков. При этом у банка нет задачи увеличивать число сделок, поскольку средств на финансирование большего количества кредитов может не хватить.
Тетин отметил, что это своеобразная программа лояльности, которая формирует положительный фон для покупателей и должна перенаправить их к определенным застройщикам.
Александр Пак согласен с коллегой в том, что главной причиной запуска программы стала текущая ситуация на рынке жилья. В большинстве регионов страны снижается число сделок, хотя в Алматы и Астане это не столь заметно.
Различные меры поддержки застройщиков в Казахстане вводятся постоянно, и эта программа должна стать одним из таких инструментов. По словам эксперта, идея ее запуска могла возникнуть именно из-за постепенной стагнации рынка. Например, в сентябре спрос упал на 13% относительно августа.
На цены жилья и продажи не повлияет
Лев Тетин отметил, что программа Отбасы банка охватит лишь очень узкий круг покупателей и сделок на рынке. Так, в прошлом году ипотечные сделки составили 28% от общего числа сделок с жильем. Из 450 тыс. сделок это около 123 тыс.
При этом займы с первоначальным взносом в 50% составляют лишь небольшую часть ипотечного рынка. По словам эксперта, возможность покупать квартиры без ожидания может повлиять в лучшем случае на 1-1,5% всех сделок.
Александр Пак также отметил, что программа не сможет резко увеличить продажи жилья и число займов. Для тех, у кого уже накоплено 50% стоимости квартиры, сроки ожидания не так важны. Такие покупатели и без того приобрели бы жилье, поэтому их спрос уже сформирован.
«То есть это просто фактор ускорения сделки, но он не увеличит количество сделок купли-продажи, потому что это уже сформировавшийся спрос. Всплеска ипотечного кредитования не будет: спрос уже сформировался, деньги уже накоплены, поэтому здесь особо ждать нечего», – добавил эксперт.
По этой причине Александр Пак не ожидает, что программа повлияет на стоимость жилья. По словам эксперта, эффект может быть только психологическим: собственник может решить быстрее продать квартиру. Однако подобный эффект будет временным.
Выгодно ли воспользоваться новой программой
Александр Пак отметил, что у Отбасы банка одни из самых привлекательных программ жилищного кредитования на рынке. Если есть возможность ими воспользоваться, не стоит ею пренебрегать. Эксперт считает, что «лучшего завтра» для покупки жилья может и не наступить.
«У меня позиция всегда одна: лучших времен для покупки недвижимости нет. Если есть возможность, если одобрен кредит, если подобран вариант с нормальной локацией, если вы берете жилье для себя, чтобы жить в нем десятилетиями, то необходимо брать. Естественно, если ежемесячный платеж не превышает 30-40% вашего дохода», – отметил эксперт.
Лев Тетин согласен с коллегой в том, что более выгодной и удобной программы, чем займы Отбасы банка при наличии 50% от договорной суммы, на рынке нет.
«Это связано в первую очередь с тем, что если вы заработали или накопили 50%, вам психологически комфортнее нести нагрузку по оставшимся 50% и выплачивать их. Если же вы накопили меньшую сумму – 20 или 30%, – возникает психологический эффект, который повышает стресс не только для вас, но и для всей семьи при выплатах в течение 10-15 лет. Кроме того, сумма переплаты довольно большая», – отметил Тетин.
Эксперт рекомендует тем, у кого есть такая возможность, воспользоваться программой. При этом при выборе жилья стоит искать наиболее ликвидные объекты и внимательно изучить предложения застройщиков, доступные в рамках нового механизма.
Не исключено, что по этим условиям будут предлагаться менее ликвидные квартиры. Поэтому покупателю необходимо заранее сравнить стоимость жилья по программе с рыночными ценами на аналогичные объекты.
Это позволит избежать ситуации, когда покупатель, решив оформить ипотеку без ожидания, приобретет по акции квартиру, стоимость которой значительно превышает рыночную.
